Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenicinin Temerrüdü ve Sözleşmeden Dönme

Kapsam

Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenicinin Temerrüdü ve Sözleşmeden Dönme yönünden hakkın doğumu, sınırları, taraf sıfatı, görevli mahkeme, varsa zorunlu ön başvuru, süre, ispat yükü, deliller, talep sonucu, feriler ve kanun yolu birlikte ele alınır. Arsa payı karşılığı inşaatta yüklenicinin gecikmesinde işin gerçekleşme oranı, temerrüt, ek süre, arsa sahibi ve bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin durumu birlikte değerlendirilerek dönme veya ileriye etkili fesih sonucu belirlenir. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, kat karşılığı inşaatta yüklenicinin temerrüdü ve sözleşmeden dönme konusunda 31 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Maddî Hukuk ve Usulün Birlikte Değerlendirilmesi

İncelemenin ilk ölçütü “arsa payı karşılığı inşaatta yüklenicinin gecikmesinde işin gerçekleşme oranı, temerrüt, ek süre, arsa sahibi ve bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin durumu birlikte değerlendirilerek dönme veya ileriye etkili fesih sonucu belirlenir” kuralıdır. Gecikme tek başına her aşamada geçmişe etkili dönmeyi haklı kılmaz; inşaatın seviyesi, ifa imkanı, tarafların katkısı ve üçüncü kişi güveni sonuca etki eder. Ayrıca “noter sözleşmesi, ruhsat ve proje, seviye tespit raporu, teslim takvimi, ihtarlar, tapu devirleri, satış sözleşmeleri ve ödeme kayıtları hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenicinin Temerrüdü ve Sözleşmeden Dönme bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.125/2

Doğrulanmış Kanun Alıntısı

“Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler.” — Alıntının yeri: Türk Borçlar Kanunu m.125/2, ilk cümle

Bu alıntı, TBMM, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kabul metni, m.125/2 üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır.

Kat karşılığı inşaatta yüklenicinin temerrüdü ve sözleşmeden dönme kapsamında m.125/2 hükümleri temerrüt ve eser sözleşmesi bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Medeni Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu: m.1023-1025

Kat karşılığı inşaatta yüklenicinin temerrüdü ve sözleşmeden dönme kapsamında m.1023-1025 hükümleri tapu ve iyi niyet bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Tapu Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

2644 Sayılı Tapu Kanunu: m.26

Kat karşılığı inşaatta yüklenicinin temerrüdü ve sözleşmeden dönme kapsamında m.26 hükümleri resmi şekil ve tapu işlemi bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Doktrindeki Yaklaşımlar

Aşağıdaki doktrin görüşü bağlayıcı değildir; doğrulanmış bibliyografik kaydından, eserin bağlamı korunarak aktarılmıştır.

Mehmet Özyürek: Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü ve Sonuçları

Yüklenici temerrüdünde aynen ifa, gecikme tazminatı, ifa yerine tazminat ve dönme seçenekleri; işin seviyesi, ek süre, tapu devirleri ve üçüncü kişilerle birlikte değerlendirilmelidir. Bu yaklaşım, somut uyuşmazlık içinde somut vakıa ve yürürlükteki hükümle birlikte değerlendirilmelidir.

“Yüklenici inşaata hiç başlamamakta, inşaatı yarım bırakmakta yahut ayıplı olarak teslim etmektedir.” — Alıntının yeri: Öz

Kat karşılığı inşaatta yüklenicinin temerrüdü ve sözleşmeden dönme konusunda yararlanılan eser: Mehmet Özyürek, “Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü ve Sonuçları”, Selçuk Üniversitesi Adalet Meslek Yüksekokulu Dergisi, 2019, C. 2, S. 2, s. 65-118. Doğrulama tarihi: 31.08.2026.

Somut Dosyada Usul ve Delil Notu

Noterlik şekli, tapu şerhi, teslim takvimi, ruhsat, seviye tespiti, ihtar ve uygun ek süre belgelenir; süre vermenin gereksiz olduğu hâller ayrıca gerekçelendirilir. Dönmenin geçmişe veya ileriye etkisi mekanik seçilmemeli; gerçekleşme oranı, taraf yararı ve güncel içtihadı birleştirme kararı değerlendirilmelidir. Tapu iptal-tescil isteniyorsa taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkili, tüm malik ve üçüncü devralanlar taraf olmalıdır. Salt para talebinde tüketici veya ticari nitelik ile arabuluculuk dava şartı ayrıca belirlenir. Resmî MBS PDF bağlantısı belirlenmiştir; mevzuat alıntısı aşağıda gösterilen TBMM kabul/değişiklik metni veya Resmî Gazete nüshasıyla kelimesi kelimesine karşılaştırılmıştır. Ancak MBS PDF bu araştırma turunda satır düzeyinde açılamadığından doğrulama, güncel konsolide metin veya yürürlük doğrulaması değildir; güncel metin, yürürlük, ikincil düzenleme ve olay tarihi ayrıca kontrol edilmelidir. TBK m.125 genel temerrüt hükmüdür; arsa payı karşılığı inşaatın karma yapısı, şekli ve 16.05.2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı ayrıca incelenmelidir.

Uyuşmazlığı Çözen Hukukî Kriterler

Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Yüklenicinin Gecikmesinde İşin Gerçekleşme Oranı, Temerrüt, Ek Süre, Arsa Sahibi ve Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Durumu Birlikte Değerlendirilerek Dönme veya İleriye Etkili Fesih Sonucu Belirlenir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden arsa payı karşılığı inşaatta yüklenicinin gecikmesinde işin gerçekleşme oranı, temerrüt, ek süre, arsa sahibi ve bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin durumu birlikte değerlendirilerek dönme veya ileriye etkili fesih sonucu belirlenir. Bu ölçüt özellikle noter sözleşmesi, ruhsat ve proje, seviye tespit raporu, teslim takvimi, ihtarlar, tapu devirleri, satış sözleşmeleri ve ödeme kayıtları üzerinden sınanır. Sözleşmedeki teslim ve devir borçları ile fiili inşaat seviyesinin tarih bazında uzman raporuyla karşılaştırılması tamamlanmadan sonuca gidilmesi, inşaat seviyesi ve üçüncü kişi kazanımlarını incelemeden otomatik geriye etkili fesih istemek ihtimalini güçlendirebilir.

Gecikme Tek Başına Her Aşamada Geçmişe Etkili Dönmeyi Haklı Kılmaz; İnşaatın Seviyesi, İfa İmkanı, Tarafların Katkısı ve Üçüncü Kişi Güveni Sonuca Etki Eder.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden gecikme tek başına her aşamada geçmişe etkili dönmeyi haklı kılmaz; inşaatın seviyesi, ifa imkanı, tarafların katkısı ve üçüncü kişi güveni sonuca etki eder” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Noter Sözleşmesi, Ruhsat ve Proje, Seviye Tespit Raporu, Teslim Takvimi, İhtarlar, Tapu Devirleri, Satış Sözleşmeleri ve Ödeme Kayıtları Hukuki Sonuca Bağlanmadan Önce Kaynağı, Tarihi, Kapsamı ve Karşı Kayıtlarla Uyumu Bakımından Doğrulanmalıdır.

“Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden noter sözleşmesi, ruhsat ve proje, seviye tespit raporu, teslim takvimi, ihtarlar, tapu devirleri, satış sözleşmeleri ve ödeme kayıtları hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak savunması da ayrıca incelenmelidir.

Çekişmeli Vakıalar Nasıl İspatlanır?

Noter Sözleşmesi, Ruhsat ve Proje, Seviye Tespit Raporu, Teslim Takvimi, İhtarlar, Tapu Devirleri, Satış Sözleşmeleri ve Ödeme Kayıtları.

“Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden noter sözleşmesi, ruhsat ve proje, seviye tespit raporu, teslim takvimi, ihtarlar, tapu devirleri, satış sözleşmeleri ve ödeme kayıtları” kaydı, “Arsa payı karşılığı inşaatta yüklenicinin gecikmesinde işin gerçekleşme oranı, temerrüt, ek süre, arsa sahibi ve bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin durumu birlikte değerlendirilerek dönme veya ileriye etkili fesih sonucu belirlenir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Somut Uyuşmazlığa Dayanak Sözleşme, Karar, Bildirim veya Sicil Kaydının Tam Metni, Ekleri ve Değişiklik Geçmişi.

Bu delil öncelikle “gecikme tek başına her aşamada geçmişe etkili dönmeyi haklı kılmaz; inşaatın seviyesi, ifa imkanı, tarafların katkısı ve üçüncü kişi güveni sonuca etki eder” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Tebliğ, Başvuru, Teslim, Ödeme ve Elektronik Gönderim Tarihlerini Gösteren Resmî Kayıtlar.

“Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Taraf Sıfatını, Temsil Yetkisini ve Somut Hukuki İlişkiyi Gösteren Konuya Özgü Resmî Kayıtlar.

“Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar” kaydı, “Arsa payı karşılığı inşaatta yüklenicinin gecikmesinde işin gerçekleşme oranı, temerrüt, ek süre, arsa sahibi ve bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin durumu birlikte değerlendirilerek dönme veya ileriye etkili fesih sonucu belirlenir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Başvurudan Hükme Usul Haritası

Sözleşmedeki Teslim ve Devir Borçları ile Fiili İnşaat Seviyesinin Tarih Bazında Uzman Raporuyla Karşılaştırılması.

“Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden sözleşmedeki teslim ve devir borçları ile fiili inşaat seviyesinin tarih bazında uzman raporuyla karşılaştırılması” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Noter sözleşmesi, ruhsat ve proje, seviye tespit raporu, teslim takvimi, ihtarlar, tapu devirleri, satış sözleşmeleri ve ödeme kayıtları dosyaya alınmalı ve sözleşmeden dönme veya ileriye etkili fesih, tapu kayıtlarının düzeltilmesi, eksik iş ve gecikme zararının tahsili talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Görev, Yetki, Taraf Sıfatı, Harç ve Yalnız Kanunun Açıkça Aradığı Hâllerde Dava Şartı veya Zorunlu Ön Başvurunun Ayrı Ayrı Doğrulanması.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Çekişmeli Her Vakıanın Karşısına İspat Yükünü Taşıyan Taraf ile Dayanak Delilin Yazılması.

“Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar, asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Somut Tehlike Varsa Geçici Hukuki Koruma İhtiyacının Yaklaşık İspat, Ölçülülük, Teminat ve Karşı Tarafın Dinlenilmesi Yönlerinden Değerlendirilmesi.

“Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar dosyaya alınmalı ve sözleşmeden dönme veya ileriye etkili fesih, tapu kayıtlarının düzeltilmesi, eksik iş ve gecikme zararının tahsili talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Zamanaşımı, Hak Düşürücü Süre ve Tebligat

Temerrüt İhtarı, Ek Süre ve Seçimlik Hakkın Kullanımı Gecikmeden Belgelenmeli; Tapu ve Tazminat Zamanaşımı Ayrıca Hesaplanmalıdır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden temerrüt ihtarı, ek süre ve seçimlik hakkın kullanımı gecikmeden belgelenmeli; tapu ve tazminat zamanaşımı ayrıca hesaplanmalıdır. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

Tebliğ, Öğrenme, İlan, Ödeme ve Elektronik Erişim Tarihlerinden Hangisinin Süreyi Başlattığı İlgili Özel Hükümle Eşleştirilmeli; Hak Düşürücü Süre, Zamanaşımı ve Kanun Yolu Süresi Birbirine Karıştırılmamalıdır.

“Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Asıl, Ferî ve Geçici Talepler

Sözleşmeden Dönme veya İleriye Etkili Fesih, Tapu Kayıtlarının Düzeltilmesi, Eksik İş ve Gecikme Zararının Tahsili.

“Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden sözleşmeden dönme veya ileriye etkili fesih, tapu kayıtlarının düzeltilmesi, eksik iş ve gecikme zararının tahsili” talebi, “Arsa payı karşılığı inşaatta yüklenicinin gecikmesinde işin gerçekleşme oranı, temerrüt, ek süre, arsa sahibi ve bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin durumu birlikte değerlendirilerek dönme veya ileriye etkili fesih sonucu belirlenir” koşuluyla ve noter sözleşmesi, ruhsat ve proje, seviye tespit raporu, teslim takvimi, ihtarlar, tapu devirleri, satış sözleşmeleri ve ödeme kayıtları deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Somut Tehlikeyle Sınırlı ve İnfazı Mümkün Geçici Hukuki Koruma.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi, temel ölçüt ise “gecikme tek başına her aşamada geçmişe etkili dönmeyi haklı kılmaz; inşaatın seviyesi, ifa imkanı, tarafların katkısı ve üçüncü kişi güveni sonuca etki eder” olacaktır.

Asıl Talebe Bağlı Faiz, Tazminat, Gider veya Diğer Ferilerin Her Biri İçin Ayrı Hukuki Dayanak ve Başlangıç Tarihi.

“Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (Kapatılan), E. 2016/8724, K. 2019/4385, 22.10.2019 — Resmî Tam Metin ve Doğrulanmış Alıntı

Doğrulanmış Karar Alıntısı

“arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.” — Alıntının yeri: Gerekçe; sözleşmenin mahkeme kararıyla feshi ve fesih türünün belirlenmesi paragrafı

Alıntı, resmî tam metin üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır. Kararın sonucu: bozma.

Kat karşılığı inşaatta yüklenicinin temerrüdü ve sözleşmeden dönme bağlamında resmî karar kaynağı üzerinden doğrulanan hukuki ilke şöyle özetlenebilir: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların fesihte birleşmediği durumda mahkeme kararıyla sona erdirilir; dönmenin ileriye veya geçmişe etkisi ifa düzeyine göre belirlenir. Bu özet doğrudan alıntı değildir; yukarıdaki kısa pasaj karar metninden kelimesi kelimesine alınmıştır. Karar, maddi olayı ve sonucu ile birlikte okunmalıdır.

Somut olayla benzerlik: İki parselde farklı tamamlanma oranları, yüklenici temerrüdü, teslim ve cezai şartla birlikte sözleşmenin sona erdirilmesi doğrudan incelenmiştir.

Kararın uygulanma sınırı: Mahkeme fesih sonucunu geçmişe veya ileriye etkili olarak açık kurmamıştır; bozma, inşaat seviyeleri ve üçüncü kişi kazanımları araştırılarak bu ayrımın yapılmasını ister.

Dosyanın Zayıf Noktaları ve Savunmalar

İnşaat Seviyesi ve Üçüncü Kişi Kazanımlarını İncelemeden Otomatik Geriye Etkili Fesih İstemek.

“Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden inşaat seviyesi ve üçüncü kişi kazanımlarını incelemeden otomatik geriye etkili fesih istemek” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Sözleşmedeki teslim ve devir borçları ile fiili inşaat seviyesinin tarih bazında uzman raporuyla karşılaştırılması aşamasında noter sözleşmesi, ruhsat ve proje, seviye tespit raporu, teslim takvimi, ihtarlar, tapu devirleri, satış sözleşmeleri ve ödeme kayıtları kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Somut Uyuşmazlıkta Olay Tarihindeki Metin Yerine Yalnız Güncel veya İkincil Bir Özete Dayanmak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden somut uyuşmazlıkta olay tarihindeki metin yerine yalnız güncel veya ikincil bir özete dayanmak”. Bu savunmaya verilecek cevap, somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi delili ve “Gecikme tek başına her aşamada geçmişe etkili dönmeyi haklı kılmaz; inşaatın seviyesi, ifa imkanı, tarafların katkısı ve üçüncü kişi güveni sonuca etki eder” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Maddi Vakıa, Hukuki Nitelendirme, Delil ve Talep Sonucunu Aynı Belirsiz Anlatım İçinde Bırakmak.

“Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2016/8724, K. 2019/4385 yönünden maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak” riski gerçekleşirse asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• noter sözleşmesi, ruhsat ve proje, seviye tespit raporu, teslim takvimi, ihtarlar, tapu devirleri, satış sözleşmeleri ve ödeme kayıtları
• Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenicinin Temerrüdü ve Sözleşmeden Dönme uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi
• tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar
• taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar

• sözleşmedeki teslim ve devir borçları ile fiili inşaat seviyesinin tarih bazında uzman raporuyla karşılaştırılması
• görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması
• çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması
• somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi

• Süre çizelgesinde Temerrüt ihtarı, ek süre ve seçimlik hakkın kullanımı gecikmeden belgelenmeli; tapu ve tazminat zamanaşımı ayrıca hesaplanmalıdır. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenicinin Temerrüdü ve Sözleşmeden Dönme Dosyasında Sonucu Belirleyen Deliller, Görevli Merci ve Süre Çizelgesi Nasıl Birlikte Kurulmalıdır?

Arsa payı karşılığı inşaatta yüklenicinin gecikmesinde işin gerçekleşme oranı, temerrüt, ek süre, arsa sahibi ve bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin durumu birlikte değerlendirilerek dönme veya ileriye etkili fesih sonucu belirlenir. Dosyanın ilk işleminde görev, süre ve delil koruma planı kurulmalı; noter sözleşmesi, ruhsat ve proje, seviye tespit raporu, teslim takvimi, ihtarlar, tapu devirleri, satış sözleşmeleri ve ödeme kayıtları ise mümkünse doğrudan düzenleyen kurum veya özgün kaynaktan alınmalıdır.

İspat Planında Noter Sözleşmesi, Ruhsat ve Proje, Seviye Tespit Raporu, Teslim Takvimi, İhtarlar, Tapu Devirleri, Satış Sözleşmeleri ve Ödeme Kayıtları Neden Önemlidir?

Noter sözleşmesi, ruhsat ve proje, seviye tespit raporu, teslim takvimi, ihtarlar, tapu devirleri, satış sözleşmeleri ve ödeme kayıtları, somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi, tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar birlikte okunmalıdır. Her kayıt yalnız bağlantılı olduğu çekişmeli vakıa bakımından kullanılır; düzenleyeni, tarihi ve bütünlüğü ayrıca denetlenir.

Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenicinin Temerrüdü ve Sözleşmeden Dönme Bakımından Başvuru Sırası Nasıl Kurulmalıdır?

Sözleşmedeki teslim ve devir borçları ile fiili inşaat seviyesinin tarih bazında uzman raporuyla karşılaştırılması; görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması; çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması; somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenicinin Temerrüdü ve Sözleşmeden Dönme Bakımından Süre Kaybını Önlemek İçin Hangi Tarihler Resmî Kayıtla Belgelenmelidir?

Temerrüt ihtarı, ek süre ve seçimlik hakkın kullanımı gecikmeden belgelenmeli; tapu ve tazminat zamanaşımı ayrıca hesaplanmalıdır. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Sözleşmeden Dönme veya İleriye Etkili Fesih, Tapu Kayıtlarının Düzeltilmesi, Eksik İş ve Gecikme Zararının Tahsili Talep Sonucunda Nasıl Somutlaştırılır?

Sözleşmeden dönme veya ileriye etkili fesih, tapu kayıtlarının düzeltilmesi, eksik iş ve gecikme zararının tahsili, somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma, asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenicinin Temerrüdü ve Sözleşmeden Dönme dosyasında sonucu belirleyen deliller, görevli merci ve süre çizelgesi nasıl birlikte kurulmalıdır” sorusu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, 2644 Sayılı Tapu Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Arsa payı karşılığı inşaatta yüklenicinin gecikmesinde işin gerçekleşme oranı, temerrüt, ek süre, arsa sahibi ve bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin durumu birlikte değerlendirilerek dönme veya ileriye etkili fesih sonucu belirlenir.

Dosyanın ilk önceliği sözleşmedeki teslim ve devir borçları ile fiili inşaat seviyesinin tarih bazında uzman raporuyla karşılaştırılması, delil omurgası ise noter sözleşmesi, ruhsat ve proje, seviye tespit raporu, teslim takvimi, ihtarlar, tapu devirleri, satış sözleşmeleri ve ödeme kayıtları ile Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenicinin Temerrüdü ve Sözleşmeden Dönme uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Temerrüt ihtarı, ek süre ve seçimlik hakkın kullanımı gecikmeden belgelenmeli; tapu ve tazminat zamanaşımı ayrıca hesaplanmalıdır. Sözleşmeden dönme veya ileriye etkili fesih, tapu kayıtlarının düzeltilmesi, eksik iş ve gecikme zararının tahsili talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; inşaat seviyesi ve üçüncü kişi kazanımlarını incelemeden otomatik geriye etkili fesih istemek riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (kapatılan), E. 2016/8724, K. 2019/4385, 22.10.2019 — resmî tam metin ve doğrulanmış alıntı — künye, karar sonucu ve kısa alıntı 31.08.2026 tarihinde resmî tam metinden doğrulandı; araştırma ölçütü: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların fesihte birleşmediği durumda mahkeme kararıyla sona erdirilir; dönmenin ileriye veya geçmişe etkisi ifa düzeyine göre belirlenir.
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.125/2
• TBMM, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kabul metni, m.125/2 — alıntı yeri: Türk Borçlar Kanunu m.125/2, ilk cümle
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu — m.1023-1025
• 2644 Sayılı Tapu Kanunu — m.26
• Mehmet Özyürek, “Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü ve Sonuçları”, Selçuk Üniversitesi Adalet Meslek Yüksekokulu Dergisi, 2019, C. 2, S. 2, s. 65-118
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru