Kira İlişkisinin Devri ve İşyeri Kiracısının Değişmesi

Kapsam

Kira ilişkisi, sözleşme devri, alt kira, kullanım hakkı, işyeri, yazılı rıza, haklı sebep, devralanın ödeme gücü, faaliyet türü, ruhsat, teminat, depozito, kefalet, müteselsil sorumluluk ve tahliye incelenir. Kiracı kira ilişkisini kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir; işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamaz ve devreden kiracı sözleşme sonuna kadar, en çok iki yıl devralanla birlikte sorumlu olur. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, kira ilişkisinin devri ve işyeri kiracısının değişmesi konusunda 31 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Hukukî Sorunun Çerçevesi ve Ayrımlar

İncelemenin ilk ölçütü “kiracı kira ilişkisini kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir; işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamaz ve devreden kiracı sözleşme sonuna kadar, en çok iki yıl devralanla birlikte sorumlu olur” kuralıdır. Devir talebi devralanın kimliği, mali yeterliliği, faaliyet konusu, kullanım biçimi ve teminatlarıyla yazılı sunulmalı; haklı sebep bu somut veriler üzerinden değerlendirilmelidir. Ayrıca “işletmenin, payların veya demirbaşların devri kira ilişkisinin kendiliğinden devri değildir; buna karşılık kiraya verenin açık ve belgeli davranışı bazı hallerde devir rızasının yorumunu etkileyebilir” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Kira İlişkisinin Devri ve İşyeri Kiracısının Değişmesi bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.323/1

Doğrulanmış Kanun Alıntısı

“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez.” — Alıntının yeri: Türk Borçlar Kanunu m.323/1, ilk cümle

Bu alıntı, TBMM, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kabul metni, m.323/1 üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır.

Kira ilişkisinin devri ve işyeri kiracısının değişmesi kapsamında m.323/1 hükümleri sözleşme ve kira ilişkisinin devri bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Ticaret Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu: m.11, 194

Kira ilişkisinin devri ve işyeri kiracısının değişmesi kapsamında m.11, 194 hükümleri ticari işletme ve şirket işlemleri bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/A, 18/B

Kira ilişkisinin devri ve işyeri kiracısının değişmesi kapsamında m.18/A, 18/B hükümleri kira uyuşmazlığında dava şartı bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Doktrindeki Yaklaşımlar

Aşağıdaki doktrin görüşü bağlayıcı değildir; doğrulanmış bibliyografik kaydından, eserin bağlamı korunarak aktarılmıştır.

Serhat Küçükçapraz: Kira İlişkisinin Devri

Kira ilişkisinin devri, sözleşmenin devrinin özel görünümüdür; yazılı rıza, işyeri kiralarında rızadan kaçınmanın haklı sebebi ve devredenin süreli sorumluluğu ayrı incelenir. Bu yaklaşım, somut uyuşmazlık içinde somut vakıa ve yürürlükteki hükümle birlikte değerlendirilmelidir.

“Kira ilişkisinin devri TBK m. 205'te düzenlenen sözleşmenin devrinin, kira hukukundaki özel görünümü niteliğindedir.” — Alıntının yeri: Öz

Kira ilişkisinin devri ve işyeri kiracısının değişmesi konusunda yararlanılan eser: Serhat Küçükçapraz, “Kira İlişkisinin Devri”, Ankara Sosyal Bilimler Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2020, C. 2, S. 2, s. 504-550. Doğrulama tarihi: 31.08.2026.

Somut Dosyada Usul ve Delil Notu

Kira ilişkisinden doğan devir, rıza ve tahliye uyuşmazlıklarında görev sulh hukuk mahkemesindedir; 1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava öncesi zorunlu arabuluculuk kuralı uygulanır. Kiraya verenin yazılı rızası ve işyeri kirasında rızadan kaçınmanın haklı sebebi ispatlanmalıdır. Devirle yeni kiracı taraf olur; devreden işyeri kiracısının müteselsil sorumluluğu sözleşme sonuna ve en çok iki yıla tabidir. Dava ve sözleşme tarihindeki geçiş hükümleri ayrıca denetlenmelidir. Resmî MBS PDF bağlantısı belirlenmiştir; mevzuat alıntısı aşağıda gösterilen TBMM kabul/değişiklik metniyle kelimesi kelimesine karşılaştırılmıştır. Ancak MBS PDF bu araştırma turunda satır düzeyinde açılamadığından doğrulama, güncel konsolide metin veya yürürlük doğrulaması değildir; güncel metin, yürürlük ve olay tarihi ayrıca kontrol edilmelidir.

Uygulanacak Ölçütler

Kiracı Kira İlişkisini Kiraya Verenin Yazılı Rızasıyla Devredebilir; İşyeri Kiralarında Kiraya Veren Haklı Sebep Olmadıkça Rızadan Kaçınamaz ve Devreden Kiracı Sözleşme Sonuna Kadar, En Çok İki Yıl Devralanla Birlikte Sorumlu Olur.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden kiracı kira ilişkisini kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir; işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamaz ve devreden kiracı sözleşme sonuna kadar, en çok iki yıl devralanla birlikte sorumlu olur” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok asıl kira sözleşmesi ve ekleri ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve şirket payı ya da işletme devrini kiraya veren rızası olmadan otomatik kira devri saymak savunması da ayrıca incelenmelidir.

Devir Talebi Devralanın Kimliği, Mali Yeterliliği, Faaliyet Konusu, Kullanım Biçimi ve Teminatlarıyla Yazılı Sunulmalı; Haklı Sebep Bu Somut Veriler Üzerinden Değerlendirilmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden devir talebi devralanın kimliği, mali yeterliliği, faaliyet konusu, kullanım biçimi ve teminatlarıyla yazılı sunulmalı; haklı sebep bu somut veriler üzerinden değerlendirilmelidir. Bu ölçüt özellikle devir protokolü ile yazılı rıza üzerinden sınanır. Sözleşmedeki devir ve kullanım hükümlerinin incelenmesi tamamlanmadan sonuca gidilmesi, somut uyuşmazlıkta görev ve süre ayrımını belgeye bağlamamak ihtimalini güçlendirebilir.

İşletmenin, Payların veya Demirbaşların Devri Kira İlişkisinin Kendiliğinden Devri Değildir; Buna Karşılık Kiraya Verenin Açık ve Belgeli Davranışı Bazı Hallerde Devir Rızasının Yorumunu Etkileyebilir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için devralanın ticaret sicili ve mali kayıtları ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden işletmenin, payların veya demirbaşların devri kira ilişkisinin kendiliğinden devri değildir; buna karşılık kiraya verenin açık ve belgeli davranışı bazı hallerde devir rızasının yorumunu etkileyebilir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Somut Dosyada Maddi Hak, Görevli Merci, Süre, İspat Yükü ve Uygulanabilir Talep Sonucu Ayrı Katmanlarda Denetlenmelidir.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden somut dosyada maddi hak, görevli merci, süre, ispat yükü ve uygulanabilir talep sonucu ayrı katmanlarda denetlenmelidir” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok ruhsat, faaliyet ve kullanım belgeleri ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve somut uyuşmazlık araştırmasında güncel resmî metin yerine ikincil özetle yetinmek savunması da ayrıca incelenmelidir.

İspat Planı ve Deliller

Asıl Kira Sözleşmesi ve Ekleri.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden asıl kira sözleşmesi ve ekleri” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken asıl kira sözleşmesi ve ekleri ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Devir Protokolü ile Yazılı Rıza.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden devir protokolü ile yazılı rıza” kaydı, “Devir talebi devralanın kimliği, mali yeterliliği, faaliyet konusu, kullanım biçimi ve teminatlarıyla yazılı sunulmalı; haklı sebep bu somut veriler üzerinden değerlendirilmelidir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Devralanın Ticaret Sicili ve Mali Kayıtları.

Bu delil öncelikle “işletmenin, payların veya demirbaşların devri kira ilişkisinin kendiliğinden devri değildir; buna karşılık kiraya verenin açık ve belgeli davranışı bazı hallerde devir rızasının yorumunu etkileyebilir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden devralanın ticaret sicili ve mali kayıtları” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Ruhsat, Faaliyet ve Kullanım Belgeleri.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden ruhsat, faaliyet ve kullanım belgeleri” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken ruhsat, faaliyet ve kullanım belgeleri ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Depozito, Kefalet ve Kira Ödeme Kayıtları.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden depozito, kefalet ve kira ödeme kayıtları” kaydı, “Kiracı kira ilişkisini kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir; işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamaz ve devreden kiracı sözleşme sonuna kadar, en çok iki yıl devralanla birlikte sorumlu olur” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Görevli Merci ve Başvuru Sırası

İşlemin Kira Devri, Alt Kira veya İşletme Devri Niteliğinin Belirlenmesi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden işlemin kira devri, alt kira veya işletme devri niteliğinin belirlenmesi” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik asıl kira sözleşmesi ve ekleri, işyeri kira ilişkisinin devrine rıza verilmesi veya geçersiz devrin sonuçlarının tespiti talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Sözleşmedeki Devir ve Kullanım Hükümlerinin İncelenmesi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden sözleşmedeki devir ve kullanım hükümlerinin incelenmesi” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Devir protokolü ile yazılı rıza dosyaya alınmalı ve somut uyuşmazlık yönünden ölçülü geçici hukuki koruma talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Devralan Bilgileriyle Yazılı Rıza Talebi.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; devralanın ticaret sicili ve mali kayıtları ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden devralan bilgileriyle yazılı rıza talebi” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Haklı Sebep Gösterilirse Uyuşmazlığın Arabuluculuğa Taşınması.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden haklı sebep gösterilirse uyuşmazlığın arabuluculuğa taşınması” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik ruhsat, faaliyet ve kullanım belgeleri, işyeri kira ilişkisinin devrine rıza verilmesi veya geçersiz devrin sonuçlarının tespiti talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Sulh Hukuk Mahkemesinde İzin, Tespit veya Tahliye Davası.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden sulh hukuk mahkemesinde izin, tespit veya tahliye davası” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Depozito, kefalet ve kira ödeme kayıtları dosyaya alınmalı ve somut uyuşmazlık yönünden ölçülü geçici hukuki koruma talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Sürelerin Hesabı

Devirden Önce Yazılı Rıza Alınmalı; Devreden İşyeri Kiracısının Müteselsil Sorumluluğu Sözleşme Bitimine Kadar ve Her Halde En Çok İki Yıl Olarak Takvimde İzlenmelidir.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden devirden önce yazılı rıza alınmalı; devreden işyeri kiracısının müteselsil sorumluluğu sözleşme bitimine kadar ve her halde en çok iki yıl olarak takvimde izlenmelidir” uyarısının uygulanması, başlangıç ve son günün ayrı ayrı hesaplanmasını gerektirir. Elektronik gönderim, tebligat ve başvuru alındıları dosyada korunmalıdır.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Zorunlu Ön Başvuru veya Özel İtiraz Yolu Varsa Genel Dava Yolundan Önce Kendi Süresinde Tamamlanmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden somut uyuşmazlık bakımından zorunlu ön başvuru veya özel itiraz yolu varsa genel dava yolundan önce kendi süresinde tamamlanmalıdır. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

Somut Dosyada Tebliğ, Öğrenme, Elektronik Başvuru ve İşlem Tarihleri Resmî Kayıtla Doğrulanmalı; Süre Hesabı Varsayıma Bırakılmamalıdır.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden somut dosyada tebliğ, öğrenme, elektronik başvuru ve işlem tarihleri resmî kayıtla doğrulanmalı; süre hesabı varsayıma bırakılmamalıdır” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Devralan bilgileriyle yazılı rıza talebi yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Talep Sonucunun Kurulması

İşyeri Kira İlişkisinin Devrine Rıza Verilmesi veya Geçersiz Devrin Sonuçlarının Tespiti.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden işyeri kira ilişkisinin devrine rıza verilmesi veya geçersiz devrin sonuçlarının tespiti” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Asıl kira sözleşmesi ve ekleri bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Somut Uyuşmazlık Yönünden Ölçülü Geçici Hukuki Koruma.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden somut uyuşmazlık yönünden ölçülü geçici hukuki koruma” talebi, “Devir talebi devralanın kimliği, mali yeterliliği, faaliyet konusu, kullanım biçimi ve teminatlarıyla yazılı sunulmalı; haklı sebep bu somut veriler üzerinden değerlendirilmelidir” koşuluyla ve devir protokolü ile yazılı rıza deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Hukuka Aykırılığın Etkilerinin Giderilmesi.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden somut uyuşmazlık bakımından hukuka aykırılığın etkilerinin giderilmesi olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil devralanın ticaret sicili ve mali kayıtları, temel ölçüt ise “işletmenin, payların veya demirbaşların devri kira ilişkisinin kendiliğinden devri değildir; buna karşılık kiraya verenin açık ve belgeli davranışı bazı hallerde devir rızasının yorumunu etkileyebilir” olacaktır.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5457, K. 2019/7562, 08.10.2019 — Resmî Tam Metin ve Doğrulanmış Alıntı

Doğrulanmış Karar Alıntısı

“Kira ilişkisinin devri 6098 sayılı Kanunun 323. maddesinde düzenlenmiş olup, kiracının kira ilişkisini başkasına devredebilmesi kiraya verenin yazılı iznine tabi tutulmuştur.” — Alıntının yeri: Yargıtay kararı; TBK m.323 uyarınca kira ilişkisinin devri ve yazılı izin şartı paragrafı

Alıntı, resmî tam metin üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır. Kararın sonucu: bozma.

Kira ilişkisinin devri ve işyeri kiracısının değişmesi bağlamında resmî karar kaynağı üzerinden doğrulanan hukuki ilke şöyle özetlenebilir: Kiracı, kira ilişkisini üçüncü kişiye ancak kiraya verenin yazılı izniyle devredebilir; işyeri kiralarında haklı sebep bulunmadıkça kiraya veren bu izni vermekten kaçınamaz. Bu özet doğrudan alıntı değildir; yukarıdaki kısa pasaj karar metninden kelimesi kelimesine alınmıştır. Karar, maddi olayı ve sonucu ile birlikte okunmalıdır.

Somut olayla benzerlik: Kiralanan belediye pazar yerinin işletme hakkının cebri icra satışıyla üçüncü kişiye geçmesinin kira ilişkisinde kiracı değişikliği doğurup doğurmadığı incelenmiştir.

Kararın uygulanma sınırı: Somut yer belediye pazar yeridir ve değişiklik cebri icra satışıyla gerçekleşmiştir; olağan özel işyeri devrinde sözleşme, kiraya verenin haklı sebebi ve yazılı izin ayrıca değerlendirilir.

Karşı Görüşler ve Ret Riskleri

Şirket Payı Ya Da İşletme Devrini Kiraya Veren Rızası Olmadan Otomatik Kira Devri Saymak.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden şirket payı ya da işletme devrini kiraya veren rızası olmadan otomatik kira devri saymak” riski gerçekleşirse işyeri kira ilişkisinin devrine rıza verilmesi veya geçersiz devrin sonuçlarının tespiti talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Somut Uyuşmazlıkta Görev ve Süre Ayrımını Belgeye Bağlamamak.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden somut uyuşmazlıkta görev ve süre ayrımını belgeye bağlamamak” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Sözleşmedeki devir ve kullanım hükümlerinin incelenmesi aşamasında devir protokolü ile yazılı rıza kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Maddi Vakıa ile Hukuki Nitelendirmeyi Aynı Cümlede Varsaymak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden somut uyuşmazlık bakımından maddi vakıa ile hukuki nitelendirmeyi aynı cümlede varsaymak”. Bu savunmaya verilecek cevap, devralanın ticaret sicili ve mali kayıtları delili ve “İşletmenin, payların veya demirbaşların devri kira ilişkisinin kendiliğinden devri değildir; buna karşılık kiraya verenin açık ve belgeli davranışı bazı hallerde devir rızasının yorumunu etkileyebilir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Somut Uyuşmazlık Araştırmasında Güncel Resmî Metin Yerine İkincil Özetle Yetinmek.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden somut uyuşmazlık araştırmasında güncel resmî metin yerine ikincil özetle yetinmek” riski gerçekleşirse işyeri kira ilişkisinin devrine rıza verilmesi veya geçersiz devrin sonuçlarının tespiti talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Somut Uyuşmazlık Talep Sonucunu Kabul Halinde Uygulanamayacak Belirsizlikte Kurmak.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5457, K. 2019/7562 yönünden somut uyuşmazlık talep sonucunu kabul halinde uygulanamayacak belirsizlikte kurmak” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Sulh hukuk mahkemesinde izin, tespit veya tahliye davası aşamasında depozito, kefalet ve kira ödeme kayıtları kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• asıl kira sözleşmesi ve ekleri
• devir protokolü ile yazılı rıza
• devralanın ticaret sicili ve mali kayıtları
• ruhsat, faaliyet ve kullanım belgeleri
• depozito, kefalet ve kira ödeme kayıtları

• işlemin kira devri, alt kira veya işletme devri niteliğinin belirlenmesi
• sözleşmedeki devir ve kullanım hükümlerinin incelenmesi
• devralan bilgileriyle yazılı rıza talebi
• haklı sebep gösterilirse uyuşmazlığın arabuluculuğa taşınması
• sulh hukuk mahkemesinde izin, tespit veya tahliye davası

• Süre çizelgesinde Devirden önce yazılı rıza alınmalı; devreden işyeri kiracısının müteselsil sorumluluğu sözleşme bitimine kadar ve her halde en çok iki yıl olarak takvimde izlenmelidir. Kira İlişkisinin Devri ve İşyeri Kiracısının Değişmesi bakımından zorunlu ön başvuru veya özel itiraz yolu varsa genel dava yolundan önce kendi süresinde tamamlanmalıdır. Kira İlişkisinin Devri ve İşyeri Kiracısının Değişmesi dosyasında tebliğ, öğrenme, elektronik başvuru ve işlem tarihleri resmî kayıtla doğrulanmalı; süre hesabı varsayıma bırakılmamalıdır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

İşyeri Kiracısı İşletmesini veya Kira Sözleşmesini Üçüncü Kişiye Devretmek İstediğinde Kiraya Veren Hangi Durumda Rıza Vermekten Kaçınabilir ve Eski Kiracının Sorumluluğu Ne Kadar Sürer?

Kiracı kira ilişkisini kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir; işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamaz ve devreden kiracı sözleşme sonuna kadar, en çok iki yıl devralanla birlikte sorumlu olur. Dosyanın ilk işleminde görev, süre ve delil koruma planı kurulmalı; asıl kira sözleşmesi ve ekleri ise mümkünse doğrudan düzenleyen kurum veya özgün kaynaktan alınmalıdır.

Asıl Kira Sözleşmesi ve Ekleri Somut Olayın Hangi Unsurunu Kanıtlar?

Asıl kira sözleşmesi ve ekleri, devir protokolü ile yazılı rıza, devralanın ticaret sicili ve mali kayıtları birlikte okunmalıdır. Her kayıt yalnız bağlantılı olduğu çekişmeli vakıa bakımından kullanılır; düzenleyeni, tarihi ve bütünlüğü ayrıca denetlenir.

Kira İlişkisinin Devri ve İşyeri Kiracısının Değişmesi Bakımından İlk Usul Adımından Sonra Hangi İşlemler Yapılmalıdır?

İşlemin kira devri, alt kira veya işletme devri niteliğinin belirlenmesi; sözleşmedeki devir ve kullanım hükümlerinin incelenmesi; devralan bilgileriyle yazılı rıza talebi; haklı sebep gösterilirse uyuşmazlığın arabuluculuğa taşınması; sulh hukuk mahkemesinde izin, tespit veya tahliye davası. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Kira İlişkisinin Devri ve İşyeri Kiracısının Değişmesi Bakımından Kritik Tarihler Nasıl Belirlenir?

Devirden önce yazılı rıza alınmalı; devreden işyeri kiracısının müteselsil sorumluluğu sözleşme bitimine kadar ve her halde en çok iki yıl olarak takvimde izlenmelidir. Somut uyuşmazlık bakımından zorunlu ön başvuru veya özel itiraz yolu varsa genel dava yolundan önce kendi süresinde tamamlanmalıdır. Somut dosyada tebliğ, öğrenme, elektronik başvuru ve işlem tarihleri resmî kayıtla doğrulanmalı; süre hesabı varsayıma bırakılmamalıdır.

İşyeri Kira İlişkisinin Devrine Rıza Verilmesi veya Geçersiz Devrin Sonuçlarının Tespiti Talebi Hangi Vakıa ve Delillerle Somutlaştırılmalıdır?

İşyeri kira ilişkisinin devrine rıza verilmesi veya geçersiz devrin sonuçlarının tespiti, somut uyuşmazlık yönünden ölçülü geçici hukuki koruma, somut uyuşmazlık bakımından hukuka aykırılığın etkilerinin giderilmesi somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “İşyeri kiracısı işletmesini veya kira sözleşmesini üçüncü kişiye devretmek istediğinde kiraya veren hangi durumda rıza vermekten kaçınabilir ve eski kiracının sorumluluğu ne kadar sürer” sorusu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu, 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Kiracı kira ilişkisini kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir; işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamaz ve devreden kiracı sözleşme sonuna kadar, en çok iki yıl devralanla birlikte sorumlu olur.

Dosyanın ilk önceliği işlemin kira devri, alt kira veya işletme devri niteliğinin belirlenmesi, delil omurgası ise asıl kira sözleşmesi ve ekleri ile devir protokolü ile yazılı rıza arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Devirden önce yazılı rıza alınmalı; devreden işyeri kiracısının müteselsil sorumluluğu sözleşme bitimine kadar ve her halde en çok iki yıl olarak takvimde izlenmelidir. İşyeri kira ilişkisinin devrine rıza verilmesi veya geçersiz devrin sonuçlarının tespiti talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; şirket payı ya da işletme devrini kiraya veren rızası olmadan otomatik kira devri saymak riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5457, K. 2019/7562, 08.10.2019 — resmî tam metin ve doğrulanmış alıntı — künye, karar sonucu ve kısa alıntı 31.08.2026 tarihinde resmî tam metinden doğrulandı; araştırma ölçütü: Kiracı, kira ilişkisini üçüncü kişiye ancak kiraya verenin yazılı izniyle devredebilir; işyeri kiralarında haklı sebep bulunmadıkça kiraya veren bu izni vermekten kaçınamaz.
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.323/1
• TBMM, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kabul metni, m.323/1 — alıntı yeri: Türk Borçlar Kanunu m.323/1, ilk cümle
• 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu — m.11, 194
• 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/A, 18/B
• Serhat Küçükçapraz, “Kira İlişkisinin Devri”, Ankara Sosyal Bilimler Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2020, C. 2, S. 2, s. 504-550
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru