Kapsam
Bir paydaş, payı üzerinde üçüncü kişi lehine intifa hakkı kurmuş olabilir. Diğer paydaş taşınmazın paylaşılmasını istediğinde, intifanın satıştan sonra taşınmaz üzerinde mi kalacağı yoksa belirli paya isabet eden bedelde mi devam edeceği ayrı bir sorundur. Türk Medeni Kanunu m.700, diğer paydaşın hakkın kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunması ve paylaşmanın satışla gerçekleşmesi halinde, intifanın ilgili payın bedeli üzerinde devam edeceğini öngörür. Bu yazı, tam olarak bu dar sonucu inceler; genel ortaklığın giderilmesi şartlarını veya bütün intifa hakkı sona erme sebeplerini yeniden anlatmaz.
Olayda üç sıfat ayrılır: mülkiyet payı intifayla yüklü olan malik, paylaşma isteyen diğer paydaş ve intifa hakkı sahibi. İntifa hakkı sahibi, sırf bu hak nedeniyle paylı malın maliki olmaz. İntifalı payın maliki de intifa sahibinin yararlanma hakkını kendi mülkiyet yetkisiyle aynı tutamaz. TMK m.700'ün hedefi, paylaşma isteyen diğer paydaşın konumuyla intifa sahibinin ekonomik koruması arasında belirli koşullarda denge kurmaktır. Bu hüküm, intifa sahibine bütün satış bedelini isteme yetkisi vermez.
Hukuki Ölçütler
Önce tapudaki hakkın nesnesi belirlenir. İntifa taşınmazın tamamı üzerinde mi, yoksa belirli paydaşın payı üzerinde mi kurulmuştur? Hakkın türü intifa mı, yoksa kira şerhi, oturma hakkı, ipotek veya başka bir ayni hak mı? Sicil kaydıyla kurucu resmi işlem birlikte incelenir. Pay üzerinde intifa varsayımıyla kurulan hesap, aslında bütün taşınmaz üzerinde başka kapsamda kurulmuş bir hakkı doğru yansıtmayabilir. Tapudaki kısa açıklama yeterli olmazsa dayanak işlem ve tarih bilgisi istenir.
İkinci koşul, hakkın kuruluşunun diğer paydaşa tebliğidir. TMK m.700, süre başlangıcını kendi payı üzerine intifa koyan kişinin işlem tarihine değil, diğer paydaşa tebliğe bağlar. Tescil tarihi, hukuki varlığı; tebliğ kaydı ise bu maddede belirtilen üç aylık pencerenin başlangıcını gösterir. Başka bir paydaşın haberdar olması, bütün paydaşlara aynı gün tebliğ yapıldığı anlamına gelmez. Her paydaş için tebliğ muhatabı, kapsamı ve tarihi ayrıca okunur. Tebliğ belgesi bulunmadan yalnız bir üçüncü kişinin “biliyordu” açıklamasıyla başlangıç tarihi kesinleştirilmemelidir.
Üçüncü koşul, diğer paydaşın bu süre içinde paylaşma isteminde bulunmasıdır. Bu süreyi her paydaşın genel paylaşma hakkını sona erdiren bir süre olarak okumak yanlış olur. m.700, süre içinde istem ve satış gerçekleştiğinde intifanın bedelde devam etmesine ilişkin özel sonucu düzenler. m.698–699'daki paylaşma hakkı ve paylaşma biçimi, kendi şartlarına bağlıdır. Süre içinde istem bulunduğu gösterilemiyorsa, m.700'ün bu özel sonucunun gerçekleştiği peşinen kabul edilmez; bunun ötesindeki sicil ve satış sonuçları somut dosyada ayrıca belirlenmelidir.
Dördüncü koşul satış yoluyla paylaşmadır. Dava açılmış olmakla birlikte taşınmaz aynen bölünecekse, satıştan ve ilgili payın satış bedelinden söz edilemez. Aynen paylaşmada hangi bölüme neyin düşeceği, hakkın kapsamı ve tescil sonucu ayrı değerlendirilir. Satış gerçekleştiğinde ise intifa hakkının devamı bütün bedelde değil, yalnızca yükümlü paya isabet eden bedelde gündeme gelir. İntifanın bedel üzerindeki devamı ile bedelin anaparasının kime ait olduğu aynı soru değildir. Mahkeme kararında ve sonraki satış işlemlerinde bu iki unsur karıştırılırsa, pay dağılımı ile yararlanma hakkı yanlış hesaplanabilir.
Görev, Yetki ve Süre
Taşınmazın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi HMK m.4/1-b uyarınca sulh hukuk mahkemesinin görevindedir. Taşınmaz üzerindeki ayni hak ve paylaşma bakımından HMK m.12'nin kesin yetki kuralı gözetilir. 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-b gereğince paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlığında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulmalıdır. Anlaşma olursa taşınmazın niteliği ve anlaşma içeriğine göre m.18/B'nin icra edilebilirlik şerhi ve tescil hükümleri ayrıca uygulanır. Bu başvuru, intifa sahibini dışarıda bırakarak onun hakkının yok sayılabileceği anlamına gelmez.
Üç aylık hesabın başlangıç belgesi saklanmalı, arabuluculuğa başvuru ve son tutanak tarihleri ayrı kaydedilmelidir. 6325 sayılı Kanun m.18/A'daki süre korumasının somut talebe etkisi, m.700 koşulunun niteliği ile birlikte ele alınır. Uygulamada güvenli yol, tebliğden sonra beklemeksizin başvuru yapmak ve son tutanaktan sonra dava işlemlerini geciktirmemektir. Arabuluculuk bürosuna verilen bir dilekçenin tek başına her durumda m.700 anlamında paylaşma istemi sayılacağını varsaymak risklidir. Üç aylık süre ile satışın tamamlanma tarihi de karıştırılmamalıdır: özel hüküm süre içinde paylaşma istemine, bedelde devam sonucu ise satışla paylaşmaya bağlanmıştır.
İspat ve Delil Planı
İlk belge, dava tarihindeki tam tapu kaydı ve pay oranlarıdır. Kurucu işlem, hakkın hangi payı yüklediğini; güncel takyidat, sonradan yapılmış değişiklikleri; tebliğ belgesi ise belirli diğer paydaşın süre hesabını gösterir. Bunların her biri başka bir olguyu ispatlar. Örneğin satış dosyasında yalnız intifa kaydı görülmesi, onun kendisine hangi tarihli işlemle kurulduğunun paydaşa bildirildiğini göstermez. Tebliğ mazbatası veya ilgili kayıt incelenmeden başlangıç tarihi hakkında kesin hüküm kurulmamalıdır.
Arabuluculuk kaydında uyuşmazlığın kapsamı, taşınmazın kimliği, katılan ilgililer ve sonuç tarihi görünür olmalıdır. Son tutanak, paylaşma isteminin dava dilekçesindeki içeriğini kendiliğinden tamamlamaz. Dilekçeye pay tablosu eklenebilir: paydaş, malik payı, intifa yükü, hakkın tescil ve tebliğ bilgisi, talebin yöneldiği paylaşma biçimi. Bilirkişi aynen bölünebilirliği, satışa esas olabilecek teknik değerlemeyi ve pay oranlarının bedelle aritmetik ilişkisini inceleyebilir. Üç aylık hukuki koşulun gerçekleşip gerçekleşmediği ve intifanın hangi malvarlığı değerinde devam edeceği yargısal değerlendirmedir.
Usul Adımları, Talepler ve Riskler
Paylaşma isteği hazırlanırken bütün malikler ve hakkı karardan etkilenebilecek intifa sahibi belirlenir. Gerekli taraf ve ilgili katılımı tamamlanmadan satışın hangi şartla yapılacağına ilişkin karar istenmesi, sonraki aşamada hak ihlali ve usul sorunu doğurabilir. İntifa lehine olan kişinin paydaş olup olmadığını kontrol etmeden onun da malik gibi bir satış payı istediğini söylemek yanlış olur. Dilekçede aynen bölüşme olanağı ve satış ihtimali ayrı gösterilir. Satış talebi koşulluysa, hangi durumda bedelde devam sonucu istenildiği açıkça yazılır.
Satış bedelinin dağıtımında intifalı paya isabet eden kalem, diğer paydaşların serbest bedelinden ayrılır. Hakla ilgisi olmayan başka borçlar, bir paydaşın tüm satış bedeline başvurmasını haklı kılmaz. Örneğin bir paydaşın intifa yükü taşıması, kalan payların da aynı hak lehine tutulması sonucunu doğurmaz. Kararda payın kimliği, ilgili intifa ve bedelle ilişkisi belirli olmalıdır. Dava sırasında intifa terkini, hak sahibinin ölümü veya pay devri gibi bir değişiklik olursa güncel sicil yeniden alınır; dava başındaki tapu örneğiyle satış gününe ilişkin kesin sonuca gidilmez.
Birden çok pay üzerinde farklı kişiler lehine intifa bulunması halinde her hakkın kurulma ve tebliğ kaydı ayrı satırda tutulur. Tek bir süre tablosu oluşturmak bütün hakların aynı anda veya aynı yöntemle sona ereceği varsayımına yol açabilir. Yüklü payın malikinin sonradan değişmesi halinde de yeni kaydın önceki ayni hakla ilişkisi kontrol edilir. Satış tutanağında paya düşen değer görüldüğünde, bunun tamamının kime ödeneceği ile bedelde devam eden yararlanma hakkının ne şekilde korunacağı farklı meselelerdir. Hüküm ve ödeme belgeleri bu farkı görünür kılmalıdır.
Uygulama Senaryosu
Taşınmazın üçte bir payına intifa kurulmuş ve diğer paydaşlardan birine kuruluş bildirilmiştir. Diğer paydaş arabuluculuk ve dava tarihlerini kaydederek süresi içinde paylaşma istemiştir. Mahkeme satış yoluna giderse, m.700 bakımından intifanın inceleneceği değer, bütün taşınmazın bedeli değil, yalnız intifalı üçte bir paya düşen bedeldir. Buna karşılık dosya aynen paylaşmayla sonuçlanırsa aynı bedel hesabı kullanılamaz. Tebliğ tarihinin belirsizliği halinde önce kayıt istenir; üç ay hesabı, satış teklifinin görüldüğü gün esas alınarak kurulmaz.
Sık Sorulan Uygulama Soruları
Üç Ay Geçerse Ortaklığın Giderilmesi İstenemez Mi?
Bu süre m.700'ün intifanın bedelde devamına ilişkin özel sonucuyla ilgilidir. Genel paylaşma hakkı m.698 ve ilgili hükümler çerçevesinde ayrı değerlendirilir.
İntifa Sahibi Satış Bedelinin Tamamını Alır Mı?
Hayır. Hüküm, intifanın ilgili paya düşen bedel üzerinde devamını düzenler; tüm bedelin mülkiyetinin intifa sahibine geçmesini değil.
Tescil Tarihi Üç Ayı Başlatır Mı?
m.700 tebliğden söz eder. Tescil ve tebliğ, görevleri farklı iki kayıttır.
Sonuç
Pay üzerinde intifa bulunan dosyada doğru sıralama, sicil kapsamını belirlemek, diğer paydaşa tebliği ve paylaşma istemi tarihini karşılaştırmak, ardından satış veya aynen paylaşma sonucunu ayırmaktır. Satışta bedelde devam koşulları oluşmuşsa karar, yalnızca yüklü payın bedelini işaret etmelidir.
İlgili Makaleler
Kaynakça
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – satışla paylaşmada intifa · m.698–700 ve 794–796.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – ortaklığın giderilmesinde görev ve kesin yetki · m.4/1-b, 12, 190, 194 ve 266.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – paylaşma ve başvuru tarihleri · m.18/A ve 18/B.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya taahhüt niteliğinde değildir.