Ön Ödemeli Konut Satışında Teslim, Dönme ve İade

Kapsam

Ön bilgilendirme, geçerli sözleşme, yapı ruhsatı, teminat, bağlı kredi, on dört günlük cayma, teslimden önce dönme, proje değişikliği, gecikme, kira kaybı ve tapu ele alınır. Ön ödemeli konut sözleşmesi yüksek bedel ve teslim riskine karşı sıkı ön bilgilendirme, şekil, teminat ve azami teslim güvencelerine tabidir; tüketicinin çıkış hakkındaki kesinti yalnız kanuni sınırlar içinde uygulanabilir. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, ön ödemeli konut satışında teslim, dönme ve iade konusunda 31 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Taraf Sıfatı, İşlem ve Hukukî Sonuç

İncelemenin ilk ölçütü “geçerli bir sözleşme kurulmadan tüketiciden ödeme veya borç altına sokan belge istenemez” kuralıdır. Tüketici sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde gerekçe göstermeden cayabilir. Ayrıca “devir veya teslim kanundaki azami süre içinde gerçekleştirilmelidir” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Ön Ödemeli Konut Satışında Teslim, Dönme Ve İade bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun: m.43/1

Doğrulanmış Kanun Alıntısı

“Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir.” — Alıntının yeri: TKHK m.43/1

Bu alıntı, Mevzuat Bilgi Sistemi, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun TKHK m.43/1 resmî metni üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır. Alıntı 31.08.2026 tarihli güncel metni gösterir; somut olayın tarihindeki düzenleme ve geçiş hükümleri ayrıca kontrol edilmelidir.

Ön ödemeli konut satışında teslim, dönme ve iade kapsamında m.43/1 hükümleri ön ödemeli konut, cayma, dönme ve görev bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.117-125

Ön ödemeli konut satışında teslim, dönme ve iade kapsamında m.117-125 hükümleri temerrüt ve sözleşmeden dönme bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.389-399

Ön ödemeli konut satışında teslim, dönme ve iade kapsamında m.389-399 hükümleri geçici hukuki koruma bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Doktrindeki Yaklaşımlar

Aşağıdaki doktrin görüşü bağlayıcı değildir; doğrulanmış bibliyografik kaydından, eserin bağlamı korunarak aktarılmıştır.

Serkan Ayan: Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Alıcının Sözleşmeden Keyfî Dönme Hakkı

Yazar, ön ödemeli konutta dönme hakkının tarihsel düzenlemesini, süresini ve mali sonuçlarını incelemektedir; güncel metin sözleşme tarihine göre ayrıca kontrol edilmelidir. Bu yaklaşım, somut uyuşmazlık içinde somut vakıa ve yürürlükteki hükümle birlikte değerlendirilmelidir.

“İkincisi olan keyfi dönme hakkı, 24 aylık uzunca bir süre içinde kullanılabilecek bir hak olarak kabul edilmiştir.” — Alıntının yeri: Öz

Ön ödemeli konut satışında teslim, dönme ve iade konusunda yararlanılan eser: Serkan Ayan, “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Alıcının Sözleşmeden Keyfî Dönme Hakkı”, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2021, C. 18, S. 2, s. 467-498. Doğrulama tarihi: 31.08.2026.

Somut Olayda Uygulanacak Kurallar

Geçerli Bir Sözleşme Kurulmadan Tüketiciden Ödeme veya Borç Altına Sokan Belge İstenemez.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için ön bilgilendirme formu ve sözleşme ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden geçerli bir sözleşme kurulmadan tüketiciden ödeme veya borç altına sokan belge istenemez” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Tüketici Sözleşmenin Kurulmasından İtibaren On Dört Gün İçinde Gerekçe Göstermeden Cayabilir.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden tüketici sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde gerekçe göstermeden cayabilir” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok ödeme planı ile banka dekontları ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve cayma ile dönmeyi karıştırmak savunması da ayrıca incelenmelidir.

Devir veya Teslim Kanundaki Azami Süre İçinde Gerçekleştirilmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden devir veya teslim kanundaki azami süre içinde gerçekleştirilmelidir. Bu ölçüt özellikle yapı ruhsatı ve proje belgeleri üzerinden sınanır. Cayma veya dönme tarihinin hesaplanması tamamlanmadan sonuca gidilmesi, kanuni sınırı aşan kesintiyi kabul etmek ihtimalini güçlendirebilir.

Teslimden Önce Dönme Hâlinde Satıcının İsteyebileceği Masraf ve Tazminat Oranı Kanuni Sınırları Aşamaz.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için reklam, maket ve teknik şartname ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden teslimden önce dönme hâlinde satıcının isteyebileceği masraf ve tazminat oranı kanuni sınırları aşamaz” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Belge, Kayıt ve İspat Yükü

Ön Bilgilendirme Formu ve Sözleşme.

Bu delil öncelikle “geçerli bir sözleşme kurulmadan tüketiciden ödeme veya borç altına sokan belge istenemez” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden ön bilgilendirme formu ve sözleşme” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Ödeme Planı ile Banka Dekontları.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden ödeme planı ile banka dekontları” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken ödeme planı ile banka dekontları ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Yapı Ruhsatı ve Proje Belgeleri.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden yapı ruhsatı ve proje belgeleri” kaydı, “Devir veya teslim kanundaki azami süre içinde gerçekleştirilmelidir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Reklam, Maket ve Teknik Şartname.

Bu delil öncelikle “teslimden önce dönme hâlinde satıcının isteyebileceği masraf ve tazminat oranı kanuni sınırları aşamaz” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden reklam, maket ve teknik şartname” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Teslim İhtarı, Tutanak ve Ekspertiz Raporu.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden teslim ihtarı, tutanak ve ekspertiz raporu” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken teslim ihtarı, tutanak ve ekspertiz raporu ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Dava Şartları ve Usul Adımları

İşlemin Ön Ödemeli Konut Niteliğinin Belirlenmesi.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; ön bilgilendirme formu ve sözleşme ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden işlemin ön ödemeli konut niteliğinin belirlenmesi” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Şekil ve Ön Bilgilendirme Denetimi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden şekil ve ön bilgilendirme denetimi” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik ödeme planı ile banka dekontları, ödenen bedelin iadesi talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Cayma veya Dönme Tarihinin Hesaplanması.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden cayma veya dönme tarihinin hesaplanması” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Yapı ruhsatı ve proje belgeleri dosyaya alınmalı ve aynen teslim ve tapu tescili talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Teslim Gecikmesi ile Proje Aykırılığının Belgelenmesi.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; reklam, maket ve teknik şartname ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden teslim gecikmesi ile proje aykırılığının belgelenmesi” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

İade, Faiz, Bağlı Kredi ve Tapu Taleplerinin Birlikte Kurulması.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden iade, faiz, bağlı kredi ve tapu taleplerinin birlikte kurulması” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik teslim ihtarı, tutanak ve ekspertiz raporu, bağlı kredinin sona ermesi talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Parasal Sınıra Göre Tüketici Hakem Heyeti veya Tüketici Mahkemesi Görevlidir. Cayma, Dönme ve Teslim Süreleri Sözleşme Tarihindeki Mevzuat ve Geçiş Hükümleriyle Birlikte Belirlenmelidir.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden parasal sınıra göre tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi görevlidir. Cayma, dönme ve teslim süreleri sözleşme tarihindeki mevzuat ve geçiş hükümleriyle birlikte belirlenmelidir” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Ön bilgilendirme formu ve sözleşme dosyaya alınmalı ve sözleşmeden cayma veya dönme talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Başvuru Takvimi ve Süre Riskleri

Cayma Hakkı Sözleşmenin Kurulmasından İtibaren On Dört Gündür.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden cayma hakkı sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gündür” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. İşlemin ön ödemeli konut niteliğinin belirlenmesi yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Teslimden Önce Dönme Hakkı ve Kesinti Oranları İşlem Tarihindeki Mevzuata Göre Uygulanır.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden teslimden önce dönme hakkı ve kesinti oranları işlem tarihindeki mevzuata göre uygulanır” uyarısının uygulanması, başlangıç ve son günün ayrı ayrı hesaplanmasını gerektirir. Elektronik gönderim, tebligat ve başvuru alındıları dosyada korunmalıdır.

Azami Teslim Süresi Sözleşme ve Güncel Kanun Metniyle Birlikte Kontrol Edilmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden azami teslim süresi sözleşme ve güncel kanun metniyle birlikte kontrol edilmelidir. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

İstenebilecek Hukukî Koruma

Sözleşmeden Cayma veya Dönme.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden sözleşmeden cayma veya dönme olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil ön bilgilendirme formu ve sözleşme, temel ölçüt ise “geçerli bir sözleşme kurulmadan tüketiciden ödeme veya borç altına sokan belge istenemez” olacaktır.

Ödenen Bedelin İadesi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden ödenen bedelin iadesi” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Ödeme planı ile banka dekontları bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Aynen Teslim ve Tapu Tescili.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden aynen teslim ve tapu tescili” talebi, “Devir veya teslim kanundaki azami süre içinde gerçekleştirilmelidir” koşuluyla ve yapı ruhsatı ve proje belgeleri deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Gecikme ve Kira Kaybı Tazminatı.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden gecikme ve kira kaybı tazminatı olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil reklam, maket ve teknik şartname, temel ölçüt ise “teslimden önce dönme hâlinde satıcının isteyebileceği masraf ve tazminat oranı kanuni sınırları aşamaz” olacaktır.

Bağlı Kredinin Sona Ermesi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden bağlı kredinin sona ermesi” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Teslim ihtarı, tutanak ve ekspertiz raporu bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1972, K. 2023/3711, 13.12.2023 — Resmî Tam Metin ve Doğrulanmış Alıntı

Doğrulanmış Karar Alıntısı

“6502 sayılı Kanun kapsamında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmesine göre davacının sözleşmeden dönme talebinin yerinde olduğu” — Alıntının yeri: V/C/3 Değerlendirme

Alıntı, resmî tam metin üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır. Kararın sonucu: onama.

Ön ödemeli konut satışında teslim, dönme ve iade bağlamında resmî karar kaynağı üzerinden doğrulanan hukuki ilke şöyle özetlenebilir: Ön ödemeli konutun kanuni ve sözleşmesel sürede teslim edilmemesi hâlinde tüketicinin dönme istemi haklıdır; satıcı kesinti yapamaz ve ispatlanan menfi zararı tazmin eder. Bu özet doğrudan alıntı değildir; yukarıdaki kısa pasaj karar metninden kelimesi kelimesine alınmıştır. Karar, maddi olayı ve sonucu ile birlikte okunmalıdır.

Somut olayla benzerlik: Ön ödemeli konutun sözleşmedeki sürede teslim edilmemesi üzerine tüketicinin sözleşmeden dönme talebi incelenmiştir.

Kararın uygulanma sınırı: Karar her taşınmaz satışına değil, 6502 sayılı Kanun kapsamındaki ön ödemeli konut satışına ilişkindir; teslim, dönme bildirimi ve sözleşme tarihi ayrıca belirlenmelidir.

İtirazlar, İstisnalar ve Uygulama Hataları

Adi Yazılı Belgeyi Her Durumda Yeterli Saymak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden adi yazılı belgeyi her durumda yeterli saymak”. Bu savunmaya verilecek cevap, ön bilgilendirme formu ve sözleşme delili ve “Geçerli bir sözleşme kurulmadan tüketiciden ödeme veya borç altına sokan belge istenemez” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Cayma ile Dönmeyi Karıştırmak.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden cayma ile dönmeyi karıştırmak” riski gerçekleşirse ödenen bedelin iadesi talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Kanuni Sınırı Aşan Kesintiyi Kabul Etmek.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden kanuni sınırı aşan kesintiyi kabul etmek” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Cayma veya dönme tarihinin hesaplanması aşamasında yapı ruhsatı ve proje belgeleri kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Reklam ve Teknik Şartnameyi Delil Olarak Toplamamak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden reklam ve teknik şartnameyi delil olarak toplamamak”. Bu savunmaya verilecek cevap, reklam, maket ve teknik şartname delili ve “Teslimden önce dönme hâlinde satıcının isteyebileceği masraf ve tazminat oranı kanuni sınırları aşamaz” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Bağlı Kredi İlişkisini Dava Dışında Bırakmak.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1972, K. 2023/3711 yönünden bağlı kredi ilişkisini dava dışında bırakmak” riski gerçekleşirse bağlı kredinin sona ermesi talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• ön bilgilendirme formu ve sözleşme
• ödeme planı ile banka dekontları
• yapı ruhsatı ve proje belgeleri
• reklam, maket ve teknik şartname
• teslim ihtarı, tutanak ve ekspertiz raporu

• işlemin ön ödemeli konut niteliğinin belirlenmesi
• şekil ve ön bilgilendirme denetimi
• cayma veya dönme tarihinin hesaplanması
• teslim gecikmesi ile proje aykırılığının belgelenmesi
• iade, faiz, bağlı kredi ve tapu taleplerinin birlikte kurulması
• Parasal sınıra göre tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi görevlidir. Cayma, dönme ve teslim süreleri sözleşme tarihindeki mevzuat ve geçiş hükümleriyle birlikte belirlenmelidir.

• Süre çizelgesinde Cayma hakkı sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gündür. Teslimden önce dönme hakkı ve kesinti oranları işlem tarihindeki mevzuata göre uygulanır. Azami teslim süresi sözleşme ve güncel kanun metniyle birlikte kontrol edilmelidir.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Tüketici Bedeli Teslimden Önce Ödediği Konut Projesinde Gecikme, Proje Değişikliği veya Finansman Sorunu Yaşandığında Hangi Cayma, Dönme, İfa ve İade Haklarını Kullanabilir?

Ön ödemeli konut sözleşmesi yüksek bedel ve teslim riskine karşı sıkı ön bilgilendirme, şekil, teminat ve azami teslim güvencelerine tabidir; tüketicinin çıkış hakkındaki kesinti yalnız kanuni sınırlar içinde uygulanabilir. Dosyanın ilk işleminde görev, süre ve delil koruma planı kurulmalı; ön bilgilendirme formu ve sözleşme ise mümkünse doğrudan düzenleyen kurum veya özgün kaynaktan alınmalıdır.

Ön Bilgilendirme Formu ve Sözleşme Somut Olayın Hangi Unsurunu Kanıtlar?

Ön bilgilendirme formu ve sözleşme, ödeme planı ile banka dekontları, yapı ruhsatı ve proje belgeleri birlikte okunmalıdır. Her kayıt yalnız bağlantılı olduğu çekişmeli vakıa bakımından kullanılır; düzenleyeni, tarihi ve bütünlüğü ayrıca denetlenir.

Ön Ödemeli Konut Satışında Teslim, Dönme ve İade Bakımından İlk Usul Adımından Sonra Hangi İşlemler Yapılmalıdır?

İşlemin ön ödemeli konut niteliğinin belirlenmesi; şekil ve ön bilgilendirme denetimi; cayma veya dönme tarihinin hesaplanması; teslim gecikmesi ile proje aykırılığının belgelenmesi; iade, faiz, bağlı kredi ve tapu taleplerinin birlikte kurulması; Parasal sınıra göre tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi görevlidir. Cayma, dönme ve teslim süreleri sözleşme tarihindeki mevzuat ve geçiş hükümleriyle birlikte belirlenmelidir. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Ön Ödemeli Konut Satışında Teslim, Dönme ve İade Bakımından Kritik Tarihler Nasıl Belirlenir?

Cayma hakkı sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gündür. Teslimden önce dönme hakkı ve kesinti oranları işlem tarihindeki mevzuata göre uygulanır. Azami teslim süresi sözleşme ve güncel kanun metniyle birlikte kontrol edilmelidir.

Sözleşmeden Cayma veya Dönme Talebi Hangi Vakıa ve Delillerle Somutlaştırılmalıdır?

Sözleşmeden cayma veya dönme, ödenen bedelin iadesi, aynen teslim ve tapu tescili, gecikme ve kira kaybı tazminatı, bağlı kredinin sona ermesi somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Tüketici bedeli teslimden önce ödediği konut projesinde gecikme, proje değişikliği veya finansman sorunu yaşandığında hangi cayma, dönme, ifa ve iade haklarını kullanabilir” sorusu, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Ön ödemeli konut sözleşmesi yüksek bedel ve teslim riskine karşı sıkı ön bilgilendirme, şekil, teminat ve azami teslim güvencelerine tabidir; tüketicinin çıkış hakkındaki kesinti yalnız kanuni sınırlar içinde uygulanabilir.

Dosyanın ilk önceliği işlemin ön ödemeli konut niteliğinin belirlenmesi, delil omurgası ise ön bilgilendirme formu ve sözleşme ile ödeme planı ile banka dekontları arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Cayma hakkı sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gündür. Sözleşmeden cayma veya dönme talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; adi yazılı belgeyi her durumda yeterli saymak riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1972, K. 2023/3711, 13.12.2023 — resmî tam metin ve doğrulanmış alıntı — künye, karar sonucu ve kısa alıntı 31.08.2026 tarihinde resmî tam metinden doğrulandı; araştırma ölçütü: Ön ödemeli konutun kanuni ve sözleşmesel sürede teslim edilmemesi hâlinde tüketicinin dönme istemi haklıdır; satıcı kesinti yapamaz ve ispatlanan menfi zararı tazmin eder.
• 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun — m.43/1
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.117-125
• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.389-399
• Serkan Ayan, “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Alıcının Sözleşmeden Keyfî Dönme Hakkı”, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2021, C. 18, S. 2, s. 467-498
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru