Kiracının Erken Tahliyesi ve Makul Süre

Kapsam

Fiili boşaltma, anahtar teslimi, tevdi mahalli, makul süre, yeni kiralama, kira farkı, yan gider, depozito, ayıp ve kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğü ele alınır. Sözleşme erken iadeyle hemen sona ermese de kiracının borcu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlıdır; uygun ikame kiracı sunulması süreyi kısaltabilir. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, kiracının erken tahliyesi ve makul süre konusunda 31 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Maddî Hukuk ve Usulün Birlikte Değerlendirilmesi

İncelemenin ilk ölçütü “kiracının borcu kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder” kuralıdır. Kiracı ödeme gücüne sahip ve devralmaya hazır uygun yeni kiracı bulursa borcu daha erken sona erebilir. Ayrıca “kiraya veren, kurtulduğu giderleri ve başka yolla elde ettiği veya bilerek elde etmekten kaçındığı yararları mahsup etmelidir” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Kiracının Erken Tahliyesi ve Makul Süre bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.325/1

Doğrulanmış Kanun Alıntısı

“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için” — Alıntının yeri: Türk Borçlar Kanunu m.325/1, ilk cümle başlangıcı

Bu alıntı, TBMM, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kabul metni, m.325/1 üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır.

Kiracının erken tahliyesi ve makul süre kapsamında m.325/1 hükümleri erken geri verme, teslim ve güvence bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/B

Kiracının erken tahliyesi ve makul süre kapsamında m.18/B hükümleri kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.190, 266

Kiracının erken tahliyesi ve makul süre kapsamında m.190, 266 hükümleri ispat ve makul süre bilirkişisi bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Doktrindeki Yaklaşımlar

Aşağıdaki doktrin görüşü bağlayıcı değildir; doğrulanmış bibliyografik kaydından, eserin bağlamı korunarak aktarılmıştır.

Ahmet Türkmen: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi

TBK m.325'in önceki Yargıtay uygulamasını hangi yönlerden kanunlaştırdığını; benzer koşullarda yeniden kiralama, ikame kiracı ve kiraya verenin zarar azaltma yükümlülüğünü açıklar. Bu yaklaşım, somut uyuşmazlık içinde somut vakıa ve yürürlükteki hükümle birlikte değerlendirilmelidir.

“kiracının erken tahliye halinde ödeyeceği tazminat, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlı olacaktır.” — Alıntının yeri: Tam metin, s.353

Kiracının erken tahliyesi ve makul süre konusunda yararlanılan eser: Ahmet Türkmen, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi”, Ankara Barosu Dergisi, 2015, S. 1, s. 341-368. Doğrulama tarihi: 31.08.2026.

Somut Dosyada Usul ve Delil Notu

Anahtar teslimi veya kiralananın fiilen geri alındığı tarih yazılı teslim tutanağı, noter bildirimi ve tanıkla kesinleştirilmeli; taşınmazın o tarihteki durumu ve yeniden kiraya hazır hale gelme giderleri ayrılmalıdır. Makul süre aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların pazarlama süreleriyle bilirkişiye belirletilmeli; kiraya verenin ilan ve gösterim çabası ile kiracının ödeme gücü bulunan makul ikame kiracı önerisi zarar azaltma yönünden tartışılmalıdır. Resmî MBS PDF bağlantısı belirlenmiştir; alıntı gösterilen TBMM kabul/değişiklik metni veya Resmî Gazete değişiklik metniyle karşılaştırılmıştır. MBS PDF bu araştırma turunda satır düzeyinde açılamadığından güncel konsolide metin ve olay tarihindeki yürürlük ayrıca kontrol edilmelidir. Alıntı azami sorumluluk dönemini gösterir; kiracının uygun yeni kiracı bulmasıyla erken kurtuluşu ve kiraya verenin tasarruf ettiği giderlerle elde ettiği yararın mahsubu m.325'in devamından ayrıca uygulanmalıdır. Kira türüne göre özel fesih hakkı saklıdır.

Uyuşmazlığın Hukuki Analiz Omurgası

Kiracının Erken Tahliyesi ve Makul Süre dosyasında önce çözülmesi gereken ana mesele, “Kiracı süre bitmeden taşınmazı boşaltırsa kira ve yan gider borcu hangi tarihe kadar devam eder?” sorusudur. Bu soru tek bir kanun maddesine indirgenmemelidir. İlk olarak tarafların hukuki sıfatı, hakkı doğurduğu ileri sürülen işlem veya olay, karşı tarafın itirazı ve istenen hüküm ayrı satırlarda gösterilmelidir. Ardından “Kiracının borcu kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder.” ölçütü kurucu vakıalarla eşleştirilmeli; “Tahliye tarihi anahtarın kiraya verene veya usulüne uygun tevdi mahalline teslimiyle güvenilir biçimde kanıtlanır.” kuralının iddiayı sınırlandırıp sınırlandırmadığı incelenmelidir. Böyle bir mesele haritası, maddi hukuk tartışmasını görev, süre ve ispat sorunlarından ayırır; dilekçenin hem vakıa hem talep bölümünde aynı hukuki tezin izlenebilmesini sağlar.

Kiracının Erken Tahliyesi ve Makul Süre bakımından ispat planı, dosyadaki belgelerin yalnız listesinden ibaret tutulmamalıdır. Kira sözleşmesi hakkın doğumuna, kapsamına veya ihlaline ilişkin hangi vakıayı kanıtlıyorsa bu bağlantı açıkça yazılmalıdır. Anahtar teslim tutanağı veya noter ihtarı ise ilk kaydın tarihini, tarafını ya da içeriğini doğrulayan bağımsız kayıt olarak değerlendirilmelidir. Belgenin aslı, düzenleyeni, oluşturulma zamanı ve sonraki değişiklikleri belirlenmeden yalnız ekran görüntüsüne veya taraf anlatımına dayanılması sağlıklı değildir. Karşı tarafın ileri sürebileceği aidiyet, kapsam, sahtelik, ödeme, zamanaşımı ya da yetki itirazı için ayrıca karşı delil sütunu açılmalı; ispat yükü her çekişmeli vakıa yönünden bağımsız belirlenmelidir.

Kiracının Erken Tahliyesi ve Makul Süre uyuşmazlığında usul takvimi erken iade ve anahtar tarihinin tespiti ile başlatılmalıdır. Dava veya başvuru öncesi zorunlu yol, görevli ve yetkili merci, harç, tebligat, kesinleşme ve kanun yolu tarihleri aynı çizelgede fakat ayrı hukuki nitelikleriyle tutulmalıdır. Anahtar teslimi ispatlanmadıkça fiili boşaltma tek başına borcu sona erdirmeyebilir. Bu uyarı uygulanırken yalnız son gün hesaplanmamalı; sürenin hangi olayla başladığı, bildirimin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve adli tatil ya da özel süre hükmünün etkisi de yazılı biçimde gerekçelendirilmelidir. Depozito ile kalan borcun hesabı aşamasında verilecek kararın infaza veya fiilî uygulamaya elverişli olması için hüküm sonucunun kişi, işlem, dönem ve tutar bakımından tereddüt doğurmayacak açıklıkta kurulması gerekir.

Kiracının Erken Tahliyesi ve Makul Süre yönünden talep stratejisi hazırlanırken makul süre kira alacağı ile yan gider ve hasar bedeli aynı hukuki sonucun farklı anlatımlarıymış gibi üst üste yazılmamalıdır. Her talebin dayandığı vakıa, kanun hükmü, ispat aracı, faiz veya feri sonuç ve kabul hâlinde kurulması istenen hüküm ayrı gösterilmelidir. Talepler birbirini dışlıyorsa terdit sırası; birlikte hükmedilebiliyorsa yığılma ilişkisi; miktar başlangıçta tam belirlenemiyorsa bunun maddi ve usuli nedeni açıklanmalıdır. Geçici koruma istenmesi, esas talebin peşinen kabulü anlamına gelmeyecek biçimde güncel tehlike ve orantılılıkla sınırlandırılmalıdır. Böylece mahkeme, tarafın gerçekte hangi hukuki korumayı istediğini yorum yoluyla tamamlamak zorunda kalmaz.

Kiracının Erken Tahliyesi ve Makul Süre hakkında karşı görüş analizi yapılmadan hazırlanan metin, dosyanın güçlü tarafını gösterse bile kararın bozulma veya reddedilme riskini yeterince karşılamaz. Özellikle fiili taşınmayı anahtar teslimi saymak ihtimali; karşı tarafın en güçlü savunması kabul edilerek test edilmelidir. Bu savunmanın hangi maddi vakıaya ve hangi kanuni sonuca dayandığı ayrıştırıldıktan sonra, cevabın kanun alıntısı, delil ve içtihatla ayrı ayrı desteklenmesi gerekir. Yargıtay kararının esas ve karar numarasının doğru olması tek başına yeterli değildir; kararın olayları, uygulanan kanun metninin tarihi, inceleme türü ve sonucu eldeki dosyayla karşılaştırılmalıdır. Farklı belirleyici vakıa varsa karar emsal diye değil, ayrıştırılarak kullanılmalıdır.

Uyuşmazlığı Çözen Hukukî Kriterler

Kiracının Borcu Kiralananın Benzer Koşullarla Yeniden Kiraya Verilebileceği Makul Süre Boyunca Devam Eder.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden kiracının borcu kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok kira sözleşmesi ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve fiili taşınmayı anahtar teslimi saymak savunması da ayrıca incelenmelidir.

Kiracı Ödeme Gücüne Sahip ve Devralmaya Hazır Uygun Yeni Kiracı Bulursa Borcu Daha Erken Sona Erebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden kiracı ödeme gücüne sahip ve devralmaya hazır uygun yeni kiracı bulursa borcu daha erken sona erebilir. Bu ölçüt özellikle anahtar teslim tutanağı veya noter ihtarı üzerinden sınanır. Emsal pazarlama süresinin bilirkişiyle belirlenmesi tamamlanmadan sonuca gidilmesi, sözleşme sonuna kadar tüm kirayı otomatik istemek ihtimalini güçlendirebilir.

Kiraya Veren, Kurtulduğu Giderleri ve Başka Yolla Elde Ettiği veya Bilerek Elde Etmekten Kaçındığı Yararları Mahsup Etmelidir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için taşınmaza ilişkin ilanlar ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden kiraya veren, kurtulduğu giderleri ve başka yolla elde ettiği veya bilerek elde etmekten kaçındığı yararları mahsup etmelidir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Tahliye Tarihi Anahtarın Kiraya Verene veya Usulüne Uygun Tevdi Mahalline Teslimiyle Güvenilir Biçimde Kanıtlanır.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden tahliye tarihi anahtarın kiraya verene veya usulüne uygun tevdi mahalline teslimiyle güvenilir biçimde kanıtlanır” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok yeni kira sözleşmesi ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve ikame kiracıyı gerekçesiz reddetmek savunması da ayrıca incelenmelidir.

Çekişmeli Vakıalar Nasıl İspatlanır?

Kira Sözleşmesi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden kira sözleşmesi” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken kira sözleşmesi ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Anahtar Teslim Tutanağı veya Noter İhtarı.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden anahtar teslim tutanağı veya noter ihtarı” kaydı, “Kiracı ödeme gücüne sahip ve devralmaya hazır uygun yeni kiracı bulursa borcu daha erken sona erebilir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Taşınmaza İlişkin İlanlar.

Bu delil öncelikle “kiraya veren, kurtulduğu giderleri ve başka yolla elde ettiği veya bilerek elde etmekten kaçındığı yararları mahsup etmelidir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden taşınmaza ilişkin ilanlar” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Yeni Kira Sözleşmesi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden yeni kira sözleşmesi” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken yeni kira sözleşmesi ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Depozito, Aidat ve Hasar Hesapları.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden depozito, aidat ve hasar hesapları” kaydı, “Kiracının borcu kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Başvurudan Hükme Usul Haritası

Erken İade ve Anahtar Tarihinin Tespiti.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden erken iade ve anahtar tarihinin tespiti” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik kira sözleşmesi, makul süre kira alacağı talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Emsal Pazarlama Süresinin Bilirkişiyle Belirlenmesi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden emsal pazarlama süresinin bilirkişiyle belirlenmesi” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Anahtar teslim tutanağı veya noter ihtarı dosyaya alınmalı ve yan gider ve hasar bedeli talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

İkame Kiracının Uygunluğunun Değerlendirilmesi.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; taşınmaza ilişkin ilanlar ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden ikame kiracının uygunluğunun değerlendirilmesi” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Tasarruf ve Yeni Gelirlerin Mahsubu.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden tasarruf ve yeni gelirlerin mahsubu” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik yeni kira sözleşmesi, borçlu olunmadığının tespiti talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Depozito ile Kalan Borcun Hesabı.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden depozito ile kalan borcun hesabı” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Depozito, aidat ve hasar hesapları dosyaya alınmalı ve faiz talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Zamanaşımı, Hak Düşürücü Süre ve Tebligat

Anahtar Teslimi İspatlanmadıkça Fiili Boşaltma Tek Başına Borcu Sona Erdirmeyebilir.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden anahtar teslimi ispatlanmadıkça fiili boşaltma tek başına borcu sona erdirmeyebilir” uyarısının uygulanması, başlangıç ve son günün ayrı ayrı hesaplanmasını gerektirir. Elektronik gönderim, tebligat ve başvuru alındıları dosyada korunmalıdır.

Kira Alacağı Beş Yıllık Zamanaşımına Tabidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden kira alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

Depozitonun Banka Güvencesinden İadesi İçin Sözleşme Sonu ve Bildirim Süreleri Kontrol Edilmelidir.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden depozitonun banka güvencesinden iadesi için sözleşme sonu ve bildirim süreleri kontrol edilmelidir” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. İkame kiracının uygunluğunun değerlendirilmesi yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Asıl, Ferî ve Geçici Talepler

Makul Süre Kira Alacağı.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden makul süre kira alacağı” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Kira sözleşmesi bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Yan Gider ve Hasar Bedeli.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden yan gider ve hasar bedeli” talebi, “Kiracı ödeme gücüne sahip ve devralmaya hazır uygun yeni kiracı bulursa borcu daha erken sona erebilir” koşuluyla ve anahtar teslim tutanağı veya noter ihtarı deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Depozitonun İadesi.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden depozitonun iadesi olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil taşınmaza ilişkin ilanlar, temel ölçüt ise “kiraya veren, kurtulduğu giderleri ve başka yolla elde ettiği veya bilerek elde etmekten kaçındığı yararları mahsup etmelidir” olacaktır.

Borçlu Olunmadığının Tespiti.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden borçlu olunmadığının tespiti” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Yeni kira sözleşmesi bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Faiz.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden faiz” talebi, “Kiracının borcu kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder” koşuluyla ve depozito, aidat ve hasar hesapları deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/3415, K. 2019/8030, 16.10.2019 — Resmî Tam Metin ve Doğrulanmış Alıntı

Doğrulanmış Karar Alıntısı

“anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur.” — Alıntının yeri: Gerekçe, bent 2; TBK m.325 uyarınca anahtar teslimi ve makul süre sorumluluğunun açıklandığı paragraf

Alıntı, resmî tam metin üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır. Kararın sonucu: kaldırma ve bozma.

Kiracının erken tahliyesi ve makul süre bağlamında resmî karar kaynağı üzerinden doğrulanan hukuki ilke şöyle özetlenebilir: Kiracı erken tahliyede anahtar teslimine kadar kira bedelinden, sonrasında kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre zararından sorumludur. Bu özet doğrudan alıntı değildir; yukarıdaki kısa pasaj karar metninden kelimesi kelimesine alınmıştır. Karar, maddi olayı ve sonucu ile birlikte okunmalıdır.

Somut olayla benzerlik: Dört yıllık işyeri kirası erken sona erdirilmiş; yeniden kiralama tarihi, makul süre bilirkişi raporu ve kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğü doğrudan incelenmiştir.

Kararın uygulanma sınırı: Somut işyeri daha düşük bedelle üçüncü kişiye kiralanmış ve bir yıllık bilirkişi süresi yetersiz bulunmuştur; her olay için sabit üç ay uygulanamaz, taşınmaz ve sözleşme koşulları araştırılmalıdır.

Dosyanın Zayıf Noktaları ve Savunmalar

Fiili Taşınmayı Anahtar Teslimi Saymak.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden fiili taşınmayı anahtar teslimi saymak” riski gerçekleşirse makul süre kira alacağı talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Sözleşme Sonuna Kadar Tüm Kirayı Otomatik İstemek.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden sözleşme sonuna kadar tüm kirayı otomatik istemek” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Emsal pazarlama süresinin bilirkişiyle belirlenmesi aşamasında anahtar teslim tutanağı veya noter ihtarı kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Yeni Kiralamayı Gizlemek veya Mahsup Etmemek.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden yeni kiralamayı gizlemek veya mahsup etmemek”. Bu savunmaya verilecek cevap, taşınmaza ilişkin ilanlar delili ve “Kiraya veren, kurtulduğu giderleri ve başka yolla elde ettiği veya bilerek elde etmekten kaçındığı yararları mahsup etmelidir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

İkame Kiracıyı Gerekçesiz Reddetmek.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden ikame kiracıyı gerekçesiz reddetmek” riski gerçekleşirse borçlu olunmadığının tespiti talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Hasar ile Olağan Yıpranmayı Karıştırmak.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/3415, K. 2019/8030 yönünden hasar ile olağan yıpranmayı karıştırmak” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Depozito ile kalan borcun hesabı aşamasında depozito, aidat ve hasar hesapları kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• kira sözleşmesi
• anahtar teslim tutanağı veya noter ihtarı
• taşınmaza ilişkin ilanlar
• yeni kira sözleşmesi
• depozito, aidat ve hasar hesapları

• erken iade ve anahtar tarihinin tespiti
• emsal pazarlama süresinin bilirkişiyle belirlenmesi
• ikame kiracının uygunluğunun değerlendirilmesi
• tasarruf ve yeni gelirlerin mahsubu
• depozito ile kalan borcun hesabı

• Süre çizelgesinde Anahtar teslimi ispatlanmadıkça fiili boşaltma tek başına borcu sona erdirmeyebilir. Kira alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir. Depozitonun banka güvencesinden iadesi için sözleşme sonu ve bildirim süreleri kontrol edilmelidir.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Kiracı Süre Bitmeden Taşınmazı Boşaltırsa Kira ve Yan Gider Borcu Hangi Tarihe Kadar Devam Eder?

Sözleşme erken iadeyle hemen sona ermese de kiracının borcu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlıdır; uygun ikame kiracı sunulması süreyi kısaltabilir. Dosyanın ilk işleminde görev, süre ve delil koruma planı kurulmalı; kira sözleşmesi ise mümkünse doğrudan düzenleyen kurum veya özgün kaynaktan alınmalıdır.

Kira Sözleşmesi ile Bağlantılı Kayıtların Güvenilirliği Nasıl Denetlenir?

Kira sözleşmesi, anahtar teslim tutanağı veya noter ihtarı, taşınmaza ilişkin ilanlar birlikte okunmalıdır. Her kayıt yalnız bağlantılı olduğu çekişmeli vakıa bakımından kullanılır; düzenleyeni, tarihi ve bütünlüğü ayrıca denetlenir.

Kiracının Erken Tahliyesi ve Makul Süre Bakımından İlk Usul Adımı Hangisidir?

Erken iade ve anahtar tarihinin tespiti; emsal pazarlama süresinin bilirkişiyle belirlenmesi; ikame kiracının uygunluğunun değerlendirilmesi; tasarruf ve yeni gelirlerin mahsubu; depozito ile kalan borcun hesabı. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Kiracının Erken Tahliyesi ve Makul Süre Bakımından Süre Çizelgesi Hangi Tarihler Esas Alınarak Hazırlanmalıdır?

Anahtar teslimi ispatlanmadıkça fiili boşaltma tek başına borcu sona erdirmeyebilir. Kira alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir. Depozitonun banka güvencesinden iadesi için sözleşme sonu ve bildirim süreleri kontrol edilmelidir.

Makul Süre Kira Alacağı ile Diğer İstemler Nasıl Ayrılır?

Makul süre kira alacağı, yan gider ve hasar bedeli, depozitonun iadesi, borçlu olunmadığının tespiti, faiz somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Kiracı süre bitmeden taşınmazı boşaltırsa kira ve yan gider borcu hangi tarihe kadar devam eder” sorusu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Sözleşme erken iadeyle hemen sona ermese de kiracının borcu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlıdır; uygun ikame kiracı sunulması süreyi kısaltabilir.

Dosyanın ilk önceliği erken iade ve anahtar tarihinin tespiti, delil omurgası ise kira sözleşmesi ile anahtar teslim tutanağı veya noter ihtarı arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Anahtar teslimi ispatlanmadıkça fiili boşaltma tek başına borcu sona erdirmeyebilir. Makul süre kira alacağı talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; fiili taşınmayı anahtar teslimi saymak riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/3415, K. 2019/8030, 16.10.2019 — resmî tam metin ve doğrulanmış alıntı — künye, karar sonucu ve kısa alıntı 31.08.2026 tarihinde resmî tam metinden doğrulandı; araştırma ölçütü: Kiracı erken tahliyede anahtar teslimine kadar kira bedelinden, sonrasında kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre zararından sorumludur.
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.325/1
• TBMM, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kabul metni, m.325/1 — alıntı yeri: Türk Borçlar Kanunu m.325/1, ilk cümle başlangıcı
• 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B
• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.190, 266
• Ahmet Türkmen, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi”, Ankara Barosu Dergisi, 2015, S. 1, s. 341-368
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru