Kat Karşılığı İnşaatta Görev, Ayıp ve Eksik İş

Kapsam

Resmî şekil, arsa payı devri, ruhsat ve iskan, teslim, gecikme, ayıp, eksik iş, ortak alan, tüketici sıfatı, görev, nama ifa ve üçüncü kişi alıcılar incelenir. Eksik iş hiç veya tamamlanmamış edimi, ayıp ise teslim edilen edimin sözleşmeye uygun olmamasını ifade eder; ihbar, zamanaşımı ve talep seçimi bu ayrıma göre yapılır. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, kat karşılığı inşaatta görev, ayıp ve eksik iş konusunda 31 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Maddî Hukuk ve Usulün Birlikte Değerlendirilmesi

İncelemenin ilk ölçütü “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri borcu içerdiğinden resmî şekle tabidir” kuralıdır. Yüklenici yapıyı sözleşme, onaylı proje, ruhsat ve fen kurallarına uygun teslim etmelidir. Ayrıca “eksik iş ile açık veya gizli ayıp, ihbar ve zamanaşımı sonuçları bakımından ayrılır” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaatta Görev, Ayıp ve Eksik İş bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.470

Doğrulanmış Kanun Alıntısı

“Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” — Alıntının yeri: Türk Borçlar Kanunu m.470

Bu alıntı, TBMM, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kabul metni, m.470 üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır.

Kat karşılığı inşaatta görev, ayıp ve eksik iş kapsamında m.470 hükümleri eser sözleşmesi, ayıp ve teslim bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Medeni Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu: m.706

Kat karşılığı inşaatta görev, ayıp ve eksik iş kapsamında m.706 hükümleri taşınmaz devrinde şekil bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun: m.3, 73

Kat karşılığı inşaatta görev, ayıp ve eksik iş kapsamında m.3, 73 hükümleri tüketici işlemi ve görev bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.266

Kat karşılığı inşaatta görev, ayıp ve eksik iş kapsamında m.266 hükümleri teknik bilirkişi bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Doktrindeki Yaklaşımlar

Aşağıdaki doktrin görüşü bağlayıcı değildir; doğrulanmış bibliyografik kaydından, eserin bağlamı korunarak aktarılmıştır.

Ferhat Kayış: İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Ayıplı ve Eksik İfası

Ayıplı iş ile hiç yapılmamış eksik işi ayırır; bu ayrımın ihbar, zamanaşımı, bedel ve aynen ifa sonuçlarını özellikle taşınmaz eserler bakımından açıklar. Bu yaklaşım, somut uyuşmazlık içinde somut vakıa ve yürürlükteki hükümle birlikte değerlendirilmelidir.

“Borcun gereği gibi yerine getirilmemesine ilişkin olarak Türk Hukuk Sistemi’nde ayıplı ifa ve eksik ifa ayrımı söz konusudur.” — Alıntının yeri: Öz

Kat karşılığı inşaatta görev, ayıp ve eksik iş konusunda yararlanılan eser: Ferhat Kayış, “İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Ayıplı ve Eksik İfası”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, 2018, S. 11, s. 317-339. Doğrulama tarihi: 31.08.2026.

Somut Dosyada Usul ve Delil Notu

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu devirleri, onaylı proje, teknik şartname, yapı ruhsatı ve fiilî imalat keşifte karşılaştırılmalıdır. Bağımsız bölümün teslim ve kabul tarihi ile açık-gizli ayıp ihbarı saptanmalı; eksik iş bedeli, ayıp giderim bedeli, gecikme kirası ve üçüncü kişiye devredilen payların hukuki durumu ayrı hesaplanarak görevli mahkeme tarafların tacir-tüketici sıfatı ve sözleşmenin amacı üzerinden belirlenmelidir. Resmî MBS PDF bağlantısı belirlenmiştir; alıntı gösterilen TBMM kabul/değişiklik metni veya Resmî Gazete değişiklik metniyle karşılaştırılmıştır. MBS PDF bu araştırma turunda satır düzeyinde açılamadığından güncel konsolide metin ve olay tarihindeki yürürlük ayrıca kontrol edilmelidir. m.470 eser sözleşmesini tanımlar; arsa payı karşılığı modelin karma yapısı, resmî şekil, ayıp seçimlik hakları, teslim-kabul ve zamanaşımı için m.471-478 ile tapu ve tüketici hükümleri ayrıca uygulanmalıdır.

Uyuşmazlığın Hukuki Analiz Omurgası

Kat Karşılığı İnşaatta Görev, Ayıp ve Eksik İş dosyasında önce çözülmesi gereken ana mesele, “Yüklenicinin binayı sözleşmeye ve projeye aykırı tamamlaması halinde arsa sahibi veya bağımsız bölüm alıcısı hangi talep ve görev rejimine tabidir?” sorusudur. Bu soru tek bir kanun maddesine indirgenmemelidir. İlk olarak tarafların hukuki sıfatı, hakkı doğurduğu ileri sürülen işlem veya olay, karşı tarafın itirazı ve istenen hüküm ayrı satırlarda gösterilmelidir. Ardından “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri borcu içerdiğinden resmî şekle tabidir.” ölçütü kurucu vakıalarla eşleştirilmeli; “Görev, tarafların sıfatı ve işlemin tüketici işlemi olup olmadığına göre belirlenir.” kuralının iddiayı sınırlandırıp sınırlandırmadığı incelenmelidir. Böyle bir mesele haritası, maddi hukuk tartışmasını görev, süre ve ispat sorunlarından ayırır; dilekçenin hem vakıa hem talep bölümünde aynı hukuki tezin izlenebilmesini sağlar.

Kat Karşılığı İnşaatta Görev, Ayıp ve Eksik İş bakımından ispat planı, dosyadaki belgelerin yalnız listesinden ibaret tutulmamalıdır. Noter sözleşmesi ve ek teknik şartname hakkın doğumuna, kapsamına veya ihlaline ilişkin hangi vakıayı kanıtlıyorsa bu bağlantı açıkça yazılmalıdır. Tapu ile arsa payı devirleri ise ilk kaydın tarihini, tarafını ya da içeriğini doğrulayan bağımsız kayıt olarak değerlendirilmelidir. Belgenin aslı, düzenleyeni, oluşturulma zamanı ve sonraki değişiklikleri belirlenmeden yalnız ekran görüntüsüne veya taraf anlatımına dayanılması sağlıklı değildir. Karşı tarafın ileri sürebileceği aidiyet, kapsam, sahtelik, ödeme, zamanaşımı ya da yetki itirazı için ayrıca karşı delil sütunu açılmalı; ispat yükü her çekişmeli vakıa yönünden bağımsız belirlenmelidir.

Kat Karşılığı İnşaatta Görev, Ayıp ve Eksik İş uyuşmazlığında usul takvimi sözleşme ve taraf sıfatının belirlenmesi ile başlatılmalıdır. Dava veya başvuru öncesi zorunlu yol, görevli ve yetkili merci, harç, tebligat, kesinleşme ve kanun yolu tarihleri aynı çizelgede fakat ayrı hukuki nitelikleriyle tutulmalıdır. Ayıp ihbarı ve zamanaşımı TBK veya tüketici hükümlerine göre belirlenir. Bu uyarı uygulanırken yalnız son gün hesaplanmamalı; sürenin hangi olayla başladığı, bildirimin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve adli tatil ya da özel süre hükmünün etkisi de yazılı biçimde gerekçelendirilmelidir. Seçimlik hak ile tapu taleplerinin uyumlandırılması aşamasında verilecek kararın infaza veya fiilî uygulamaya elverişli olması için hüküm sonucunun kişi, işlem, dönem ve tutar bakımından tereddüt doğurmayacak açıklıkta kurulması gerekir.

Kat Karşılığı İnşaatta Görev, Ayıp ve Eksik İş yönünden talep stratejisi hazırlanırken eksik iş bedeli ile ayıbın giderilmesi veya bedel indirimi aynı hukuki sonucun farklı anlatımlarıymış gibi üst üste yazılmamalıdır. Her talebin dayandığı vakıa, kanun hükmü, ispat aracı, faiz veya feri sonuç ve kabul hâlinde kurulması istenen hüküm ayrı gösterilmelidir. Talepler birbirini dışlıyorsa terdit sırası; birlikte hükmedilebiliyorsa yığılma ilişkisi; miktar başlangıçta tam belirlenemiyorsa bunun maddi ve usuli nedeni açıklanmalıdır. Geçici koruma istenmesi, esas talebin peşinen kabulü anlamına gelmeyecek biçimde güncel tehlike ve orantılılıkla sınırlandırılmalıdır. Böylece mahkeme, tarafın gerçekte hangi hukuki korumayı istediğini yorum yoluyla tamamlamak zorunda kalmaz.

Kat Karşılığı İnşaatta Görev, Ayıp ve Eksik İş hakkında karşı görüş analizi yapılmadan hazırlanan metin, dosyanın güçlü tarafını gösterse bile kararın bozulma veya reddedilme riskini yeterince karşılamaz. Özellikle ayıp ile eksik işi aynı saymak ihtimali; karşı tarafın en güçlü savunması kabul edilerek test edilmelidir. Bu savunmanın hangi maddi vakıaya ve hangi kanuni sonuca dayandığı ayrıştırıldıktan sonra, cevabın kanun alıntısı, delil ve içtihatla ayrı ayrı desteklenmesi gerekir. Yargıtay kararının esas ve karar numarasının doğru olması tek başına yeterli değildir; kararın olayları, uygulanan kanun metninin tarihi, inceleme türü ve sonucu eldeki dosyayla karşılaştırılmalıdır. Farklı belirleyici vakıa varsa karar emsal diye değil, ayrıştırılarak kullanılmalıdır.

Uyuşmazlığı Çözen Hukukî Kriterler

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Taşınmaz Devri Borcu İçerdiğinden Resmî Şekle Tabidir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için noter sözleşmesi ve ek teknik şartname ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri borcu içerdiğinden resmî şekle tabidir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Yüklenici Yapıyı Sözleşme, Onaylı Proje, Ruhsat ve Fen Kurallarına Uygun Teslim Etmelidir.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden yüklenici yapıyı sözleşme, onaylı proje, ruhsat ve fen kurallarına uygun teslim etmelidir” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok tapu ile arsa payı devirleri ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve taraf sıfatına bakmadan görev belirlemek savunması da ayrıca incelenmelidir.

Eksik İş ile Açık veya Gizli Ayıp, İhbar ve Zamanaşımı Sonuçları Bakımından Ayrılır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden eksik iş ile açık veya gizli ayıp, ihbar ve zamanaşımı sonuçları bakımından ayrılır. Bu ölçüt özellikle ruhsat, proje ve iskan dosyası üzerinden sınanır. Teslim ve ihbar tarihlerinin çıkarılması tamamlanmadan sonuca gidilmesi, proje ve ruhsat dosyasını getirtmemek ihtimalini güçlendirebilir.

Görev, Tarafların Sıfatı ve İşlemin Tüketici İşlemi Olup Olmadığına Göre Belirlenir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için teslim ve ayıp ihbarları ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden görev, tarafların sıfatı ve işlemin tüketici işlemi olup olmadığına göre belirlenir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Çekişmeli Vakıalar Nasıl İspatlanır?

Noter Sözleşmesi ve Ek Teknik Şartname.

Bu delil öncelikle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri borcu içerdiğinden resmî şekle tabidir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden noter sözleşmesi ve ek teknik şartname” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Tapu ile Arsa Payı Devirleri.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden tapu ile arsa payı devirleri” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken tapu ile arsa payı devirleri ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Ruhsat, Proje ve İskan Dosyası.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden ruhsat, proje ve iskan dosyası” kaydı, “Eksik iş ile açık veya gizli ayıp, ihbar ve zamanaşımı sonuçları bakımından ayrılır” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Teslim ve Ayıp İhbarları.

Bu delil öncelikle “görev, tarafların sıfatı ve işlemin tüketici işlemi olup olmadığına göre belirlenir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden teslim ve ayıp ihbarları” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Keşif, Metraj ve Maliyet Raporu.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden keşif, metraj ve maliyet raporu” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken keşif, metraj ve maliyet raporu ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Başvurudan Hükme Usul Haritası

Sözleşme ve Taraf Sıfatının Belirlenmesi.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; noter sözleşmesi ve ek teknik şartname ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden sözleşme ve taraf sıfatının belirlenmesi” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Görev ile Arabuluculuk Şartının Denetlenmesi.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden görev ile arabuluculuk şartının denetlenmesi” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik tapu ile arsa payı devirleri, ayıbın giderilmesi veya bedel indirimi talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Teslim ve İhbar Tarihlerinin Çıkarılması.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden teslim ve ihbar tarihlerinin çıkarılması” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Ruhsat, proje ve iskan dosyası dosyaya alınmalı ve gecikme tazminatı talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Mahallinde Keşif ve Teknik Bilirkişi.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; teslim ve ayıp ihbarları ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden mahallinde keşif ve teknik bilirkişi” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Seçimlik Hak ile Tapu Taleplerinin Uyumlandırılması.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden seçimlik hak ile tapu taleplerinin uyumlandırılması” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik keşif, metraj ve maliyet raporu, tapu iptali ve tescil talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Zamanaşımı, Hak Düşürücü Süre ve Tebligat

Ayıp İhbarı ve Zamanaşımı TBK veya Tüketici Hükümlerine Göre Belirlenir.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden ayıp ihbarı ve zamanaşımı TBK veya tüketici hükümlerine göre belirlenir” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Sözleşme ve taraf sıfatının belirlenmesi yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Gecikme Tazminatı İçin Teslim ve Temerrüt Tarihleri Ayrı Hesaplanır.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden gecikme tazminatı için teslim ve temerrüt tarihleri ayrı hesaplanır” uyarısının uygulanması, başlangıç ve son günün ayrı ayrı hesaplanmasını gerektirir. Elektronik gönderim, tebligat ve başvuru alındıları dosyada korunmalıdır.

Delil Tespiti Yapıdaki Değişiklikten Önce Yapılmalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden delil tespiti yapıdaki değişiklikten önce yapılmalıdır. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

Asıl, Ferî ve Geçici Talepler

Eksik İş Bedeli.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden eksik iş bedeli olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil noter sözleşmesi ve ek teknik şartname, temel ölçüt ise “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri borcu içerdiğinden resmî şekle tabidir” olacaktır.

Ayıbın Giderilmesi veya Bedel İndirimi.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden ayıbın giderilmesi veya bedel indirimi” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Tapu ile arsa payı devirleri bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Gecikme Tazminatı.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden gecikme tazminatı” talebi, “Eksik iş ile açık veya gizli ayıp, ihbar ve zamanaşımı sonuçları bakımından ayrılır” koşuluyla ve ruhsat, proje ve iskan dosyası deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Nama İfa İzni.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden nama ifa izni olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil teslim ve ayıp ihbarları, temel ölçüt ise “görev, tarafların sıfatı ve işlemin tüketici işlemi olup olmadığına göre belirlenir” olacaktır.

Tapu İptali ve Tescil.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden tapu iptali ve tescil” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Keşif, metraj ve maliyet raporu bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/726, K. 2022/1845, 27.12.2022 — Resmî Tam Metin ve Doğrulanmış Alıntı

Doğrulanmış Karar Alıntısı

“projeye aykırılıkların giderilmediği ve yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı” — Alıntının yeri: Gerekçe, § 31; eksik ve ayıplı işler ile yapı kullanma izninin birlikte değerlendirildiği sonuç paragrafı

Alıntı, resmî tam metin üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır. Kararın sonucu: bozma.

Kat karşılığı inşaatta görev, ayıp ve eksik iş bağlamında resmî karar kaynağı üzerinden doğrulanan hukuki ilke şöyle özetlenebilir: Arsa payı karşılığı inşaatta yüklenicinin tapu devri istemi, sözleşmedeki edimlerin, projeye uygunluğun ve yapı kullanma izin belgesinin birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Bu özet doğrudan alıntı değildir; yukarıdaki kısa pasaj karar metninden kelimesi kelimesine alınmıştır. Karar, maddi olayı ve sonucu ile birlikte okunmalıdır.

Somut olayla benzerlik: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin kendi bağımsız bölümünün tapusunu istemesine karşı arsa sahibinin eksik, ayıplı ve projeye aykırı imalat savunması doğrudan incelenmiştir.

Kararın uygulanma sınırı: Karar yüklenicinin arsa sahibine karşı tescil istemine ilişkindir; bağımsız bölüm alıcısının tüketici sıfatı, görevli mahkeme ve seçimlik hakları aynı maddi ilişki olsa bile ayrıca belirlenmelidir.

Dosyanın Zayıf Noktaları ve Savunmalar

Ayıp ile Eksik İşi Aynı Saymak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden ayıp ile eksik işi aynı saymak”. Bu savunmaya verilecek cevap, noter sözleşmesi ve ek teknik şartname delili ve “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri borcu içerdiğinden resmî şekle tabidir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Taraf Sıfatına Bakmadan Görev Belirlemek.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden taraf sıfatına bakmadan görev belirlemek” riski gerçekleşirse ayıbın giderilmesi veya bedel indirimi talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Proje ve Ruhsat Dosyasını Getirtmemek.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden proje ve ruhsat dosyasını getirtmemek” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Teslim ve ihbar tarihlerinin çıkarılması aşamasında ruhsat, proje ve iskan dosyası kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Teslim Tarihini İskan Tarihiyle Otomatik Eşitlemek.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden teslim tarihini iskan tarihiyle otomatik eşitlemek”. Bu savunmaya verilecek cevap, teslim ve ayıp ihbarları delili ve “Görev, tarafların sıfatı ve işlemin tüketici işlemi olup olmadığına göre belirlenir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Tapu Talebiyle Sözleşme İfasını İlişkilendirmemek.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2022/726, K. 2022/1845 yönünden tapu talebiyle sözleşme ifasını ilişkilendirmemek” riski gerçekleşirse tapu iptali ve tescil talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• noter sözleşmesi ve ek teknik şartname
• tapu ile arsa payı devirleri
• ruhsat, proje ve iskan dosyası
• teslim ve ayıp ihbarları
• keşif, metraj ve maliyet raporu

• sözleşme ve taraf sıfatının belirlenmesi
• görev ile arabuluculuk şartının denetlenmesi
• teslim ve ihbar tarihlerinin çıkarılması
• mahallinde keşif ve teknik bilirkişi
• seçimlik hak ile tapu taleplerinin uyumlandırılması

• Süre çizelgesinde Ayıp ihbarı ve zamanaşımı TBK veya tüketici hükümlerine göre belirlenir. Gecikme tazminatı için teslim ve temerrüt tarihleri ayrı hesaplanır. Delil tespiti yapıdaki değişiklikten önce yapılmalıdır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Yüklenicinin Binayı Sözleşmeye ve Projeye Aykırı Tamamlaması Halinde Arsa Sahibi veya Bağımsız Bölüm Alıcısı Hangi Talep ve Görev Rejimine Tabidir?

Eksik iş hiç veya tamamlanmamış edimi, ayıp ise teslim edilen edimin sözleşmeye uygun olmamasını ifade eder; ihbar, zamanaşımı ve talep seçimi bu ayrıma göre yapılır. Dosyanın ilk işleminde görev, süre ve delil koruma planı kurulmalı; noter sözleşmesi ve ek teknik şartname ise mümkünse doğrudan düzenleyen kurum veya özgün kaynaktan alınmalıdır.

Noter Sözleşmesi ve Ek Teknik Şartname Somut Olayın Hangi Unsurunu Kanıtlar?

Noter sözleşmesi ve ek teknik şartname, tapu ile arsa payı devirleri, ruhsat, proje ve iskan dosyası birlikte okunmalıdır. Her kayıt yalnız bağlantılı olduğu çekişmeli vakıa bakımından kullanılır; düzenleyeni, tarihi ve bütünlüğü ayrıca denetlenir.

Kat Karşılığı İnşaatta Görev, Ayıp ve Eksik İş Bakımından İlk Usul Adımından Sonra Hangi İşlemler Yapılmalıdır?

Sözleşme ve taraf sıfatının belirlenmesi; görev ile arabuluculuk şartının denetlenmesi; teslim ve ihbar tarihlerinin çıkarılması; mahallinde keşif ve teknik bilirkişi; seçimlik hak ile tapu taleplerinin uyumlandırılması. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaatta Görev, Ayıp ve Eksik İş Bakımından Kritik Tarihler Nasıl Belirlenir?

Ayıp ihbarı ve zamanaşımı TBK veya tüketici hükümlerine göre belirlenir. Gecikme tazminatı için teslim ve temerrüt tarihleri ayrı hesaplanır. Delil tespiti yapıdaki değişiklikten önce yapılmalıdır.

Eksik İş Bedeli Talebi Hangi Vakıa ve Delillerle Somutlaştırılmalıdır?

Eksik iş bedeli, ayıbın giderilmesi veya bedel indirimi, gecikme tazminatı, nama ifa izni, tapu iptali ve tescil somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Yüklenicinin binayı sözleşmeye ve projeye aykırı tamamlaması halinde arsa sahibi veya bağımsız bölüm alıcısı hangi talep ve görev rejimine tabidir” sorusu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Eksik iş hiç veya tamamlanmamış edimi, ayıp ise teslim edilen edimin sözleşmeye uygun olmamasını ifade eder; ihbar, zamanaşımı ve talep seçimi bu ayrıma göre yapılır.

Dosyanın ilk önceliği sözleşme ve taraf sıfatının belirlenmesi, delil omurgası ise noter sözleşmesi ve ek teknik şartname ile tapu ile arsa payı devirleri arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Ayıp ihbarı ve zamanaşımı TBK veya tüketici hükümlerine göre belirlenir. Eksik iş bedeli talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; ayıp ile eksik işi aynı saymak riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/726, K. 2022/1845, 27.12.2022 — resmî tam metin ve doğrulanmış alıntı — künye, karar sonucu ve kısa alıntı 31.08.2026 tarihinde resmî tam metinden doğrulandı; araştırma ölçütü: Arsa payı karşılığı inşaatta yüklenicinin tapu devri istemi, sözleşmedeki edimlerin, projeye uygunluğun ve yapı kullanma izin belgesinin birlikte değerlendirilmesini gerektirir.
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.470
• TBMM, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kabul metni, m.470 — alıntı yeri: Türk Borçlar Kanunu m.470
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu — m.706
• 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun — m.3, 73
• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.266
• Ferhat Kayış, “İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Ayıplı ve Eksik İfası”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, 2018, S. 11, s. 317-339
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru