Yasal Önalım Hakkının Kullanılması

Kapsam

Paylı mülkiyet, üçüncü kişiye satış, bağış ve trampa, noter bildirimi, rayiç bedel ve tapu giderleri, eski satış ve derdest dava geçişleri, fiilî taksim ve birden fazla paydaş ele alınır. Yasal önalım yenilik doğuran dava yoluyla kullanılır; gerçek satış, taraf sıfatı, noter bildirimi, süre ve depo edilecek bedel birlikte değerlendirilir. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, yasal önalım hakkının kullanılması konusunda 3 Kasım 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Hukukî Sorunun Çerçevesi ve Ayrımlar

İncelemenin ilk ölçütü “yasal önalım hakkı payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hale gelir” kuralıdır. Satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. Ayrıca “25.12.2025 ve sonrasındaki satışlarda noter bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl uygulanır; önceki satışlarda geçici m.1/1 gereği eski hükümler korunur” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Yasal Önalım Hakkının Kullanılması bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu: m.732

Doğrulanmış Kanun Alıntısı

“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” — Alıntının yeri: Türk Medenî Kanunu m.732

Bu alıntı, TBMM, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu kabul metni, m.732 üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır.

Yasal önalım hakkının kullanılması kapsamında m.732 hükümleri yasal önalım, rayiç bedel ve tarihsel geçiş rejimi bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.103, 190, 389

Yasal önalım hakkının kullanılması kapsamında m.103, 190, 389 hükümleri süre, ispat ve tedbir bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Medeni Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Doktrindeki Yaklaşımlar

Aşağıdaki doktrin görüşü bağlayıcı değildir; doğrulanmış bibliyografik kaydından, eserin bağlamı korunarak aktarılmıştır.

Zeynep Sayımlar: Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasını Etkileyen Bir Durum Olarak Fiili Taksim

Fiilî taksimin kanunda yazılı bir sona erme sebebi olmamasına rağmen dürüstlük kuralı yoluyla önalım talebini engelleyebilmesinin ölçütlerini ve içtihadi gelişimini inceler. Bu yaklaşım, somut uyuşmazlık içinde somut vakıa ve yürürlükteki hükümle birlikte değerlendirilmelidir.

“Bu çalışmanın konusunu yasal önalım hakkını engelleyen bir durum olarak fiili taksim oluşturmaktadır.” — Alıntının yeri: Öz

Yasal önalım hakkının kullanılması konusunda yararlanılan eser: Zeynep Sayımlar, “Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasını Etkileyen Bir Durum Olarak Fiili Taksim”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2015, C. 6, S. 3, s. 627-652. Doğrulama tarihi: 31.08.2026.

Somut Dosyada Usul ve Delil Notu

Satış tarihindeki paydaşlık ve alıcının üçüncü kişi niteliği doğrulanmalı; 25.12.2025 öncesi ve sonrası satışların süre rejimi ayrılmalıdır. Güncel m.734 gereği belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri kesin sürede nemalandırılmak üzere nakden yatırılır; bu bedel kuralı derdest eski davalara da uygulanır. Fiilî taksimde davacı ile satıcının ayrı kullanım alanları keşif, kroki ve tanıkla incelenir; bütün paydaşların fiilen bölüm kullanması zorunlu değildir. Resmî MBS PDF bağlantısı belirlenmiştir; alıntı gösterilen TBMM kabul/değişiklik metni veya Resmî Gazete değişiklik metniyle karşılaştırılmıştır. MBS PDF bu araştırma turunda satır düzeyinde açılamadığından güncel konsolide metin ve olay tarihindeki yürürlük ayrıca kontrol edilmelidir. m.732 hakkın doğumunu gösterir. Güncel m.733 üç ay/bir yıl; önceki satışların süre rejimi geçici m.1/1, rayiç bedelin derdest davalara uygulanması geçici m.1/2 ile ayrılır. Trampa, bağış, cebrî satış ve paydaşlar arası satış ayrıca ayrıştırılmalıdır.

Uyuşmazlığın Hukuki Analiz Omurgası

Yasal Önalım Hakkının Kullanılması dosyasında önce çözülmesi gereken ana mesele, “Paydaş, diğer paydaşın üçüncü kişiye sattığı payı hangi süre ve bedel koşullarıyla kendi adına tescil ettirebilir?” sorusudur. Bu soru tek bir kanun maddesine indirgenmemelidir. İlk olarak tarafların hukuki sıfatı, hakkı doğurduğu ileri sürülen işlem veya olay, karşı tarafın itirazı ve istenen hüküm ayrı satırlarda gösterilmelidir. Ardından “Yasal önalım hakkı payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hale gelir.” ölçütü kurucu vakıalarla eşleştirilmeli; “Davacı, hâkimin gecikmeksizin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini kesin sürede nemalandırılmak üzere nakden yatırmalıdır. Yeni bedel düzeni, geçici m.1/2 gereği yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır.” kuralının iddiayı sınırlandırıp sınırlandırmadığı incelenmelidir. Böyle bir mesele haritası, maddi hukuk tartışmasını görev, süre ve ispat sorunlarından ayırır; dilekçenin hem vakıa hem talep bölümünde aynı hukuki tezin izlenebilmesini sağlar.

Yasal Önalım Hakkının Kullanılması bakımından ispat planı, dosyadaki belgelerin yalnız listesinden ibaret tutulmamalıdır. Tapu kaydı ve resmi satış senedi hakkın doğumuna, kapsamına veya ihlaline ilişkin hangi vakıayı kanıtlıyorsa bu bağlantı açıkça yazılmalıdır. Noter bildirim belgesi ise ilk kaydın tarihini, tarafını ya da içeriğini doğrulayan bağımsız kayıt olarak değerlendirilmelidir. Belgenin aslı, düzenleyeni, oluşturulma zamanı ve sonraki değişiklikleri belirlenmeden yalnız ekran görüntüsüne veya taraf anlatımına dayanılması sağlıklı değildir. Karşı tarafın ileri sürebileceği aidiyet, kapsam, sahtelik, ödeme, zamanaşımı ya da yetki itirazı için ayrıca karşı delil sütunu açılmalı; ispat yükü her çekişmeli vakıa yönünden bağımsız belirlenmelidir.

Yasal Önalım Hakkının Kullanılması uyuşmazlığında usul takvimi satış tarihinde paydaşlığın kontrolü ile başlatılmalıdır. Dava veya başvuru öncesi zorunlu yol, görevli ve yetkili merci, harç, tebligat, kesinleşme ve kanun yolu tarihleri aynı çizelgede fakat ayrı hukuki nitelikleriyle tutulmalıdır. Noter bildirimi üzerine üç ay içinde dava açılmalıdır. Bu uyarı uygulanırken yalnız son gün hesaplanmamalı; sürenin hangi olayla başladığı, bildirimin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve adli tatil ya da özel süre hükmünün etkisi de yazılı biçimde gerekçelendirilmelidir. Bedel ve giderlerin nemalandırılmak üzere nakden depo edilmesi ve tescil hükmü aşamasında verilecek kararın infaza veya fiilî uygulamaya elverişli olması için hüküm sonucunun kişi, işlem, dönem ve tutar bakımından tereddüt doğurmayacak açıklıkta kurulması gerekir.

Yasal Önalım Hakkının Kullanılması yönünden talep stratejisi hazırlanırken payın iptali ve davacı adına tescil ile rayiç bedelin tespiti ve değerleme itirazı aynı hukuki sonucun farklı anlatımlarıymış gibi üst üste yazılmamalıdır. Her talebin dayandığı vakıa, kanun hükmü, ispat aracı, faiz veya feri sonuç ve kabul hâlinde kurulması istenen hüküm ayrı gösterilmelidir. Talepler birbirini dışlıyorsa terdit sırası; birlikte hükmedilebiliyorsa yığılma ilişkisi; miktar başlangıçta tam belirlenemiyorsa bunun maddi ve usuli nedeni açıklanmalıdır. Geçici koruma istenmesi, esas talebin peşinen kabulü anlamına gelmeyecek biçimde güncel tehlike ve orantılılıkla sınırlandırılmalıdır. Böylece mahkeme, tarafın gerçekte hangi hukuki korumayı istediğini yorum yoluyla tamamlamak zorunda kalmaz.

Yasal Önalım Hakkının Kullanılması hakkında karşı görüş analizi yapılmadan hazırlanan metin, dosyanın güçlü tarafını gösterse bile kararın bozulma veya reddedilme riskini yeterince karşılamaz. Özellikle bağış veya trampada önalım istemek ihtimali; karşı tarafın en güçlü savunması kabul edilerek test edilmelidir. Bu savunmanın hangi maddi vakıaya ve hangi kanuni sonuca dayandığı ayrıştırıldıktan sonra, cevabın kanun alıntısı, delil ve içtihatla ayrı ayrı desteklenmesi gerekir. Yargıtay kararının esas ve karar numarasının doğru olması tek başına yeterli değildir; kararın olayları, uygulanan kanun metninin tarihi, inceleme türü ve sonucu eldeki dosyayla karşılaştırılmalıdır. Farklı belirleyici vakıa varsa karar emsal diye değil, ayrıştırılarak kullanılmalıdır.

Uygulanacak Ölçütler

Yasal Önalım Hakkı Payın Üçüncü Kişiye Satılmasıyla Kullanılabilir Hale Gelir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden yasal önalım hakkı payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Bu ölçüt özellikle tapu kaydı ve resmi satış senedi üzerinden sınanır. Satış tarihinde paydaşlığın kontrolü tamamlanmadan sonuca gidilmesi, bağış veya trampada önalım istemek ihtimalini güçlendirebilir.

Satış Alıcı veya Satıcı Tarafından Diğer Paydaşlara Noter Aracılığıyla Bildirilmelidir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için noter bildirim belgesi ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

25.12.2025 Ve sonrasındaki satışlarda noter bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl uygulanır; önceki satışlarda geçici m.1/1 gereği eski hükümler korunur.

“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden 25.12.2025 ve sonrasındaki satışlarda noter bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl uygulanır; önceki satışlarda geçici m.1/1 gereği eski hükümler korunur” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok satış bedeli ile banka hareketleri ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve yeni bir yıllık süreyi ve eski satışların geçiş rejimini karıştırmak savunması da ayrıca incelenmelidir.

Davacı, hâkimin gecikmeksizin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini kesin sürede nemalandırılmak üzere nakden yatırmalıdır. Yeni bedel düzeni, geçici m.1/2 gereği yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden davacı, hâkimin gecikmeksizin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini kesin sürede nemalandırılmak üzere nakden yatırmalıdır. Yeni bedel düzeni, geçici m.1/2 gereği yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır. Bu ölçüt özellikle tapu harç makbuzları üzerinden sınanır. Rayiç bedelin tespiti ve taraf itirazlarının incelenmesi tamamlanmadan sonuca gidilmesi, tapu giderini depo etmemek ihtimalini güçlendirebilir.

İspat Planı ve Deliller

Tapu Kaydı ve Resmi Satış Senedi.

“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden tapu kaydı ve resmi satış senedi” kaydı, “Yasal önalım hakkı payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hale gelir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Noter Bildirim Belgesi.

Bu delil öncelikle “satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden noter bildirim belgesi” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Satış Bedeli ile Banka Hareketleri.

“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden satış bedeli ile banka hareketleri” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken satış bedeli ile banka hareketleri ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Tapu Harç Makbuzları.

“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden tapu harç makbuzları” kaydı, “Davacı, hâkimin gecikmeksizin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini kesin sürede nemalandırılmak üzere nakden yatırmalıdır. Yeni bedel düzeni, geçici m.1/2 gereği yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Fiili Kullanım ve Taksim Delilleri.

Bu delil öncelikle “yasal önalım hakkı payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hale gelir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden fiili kullanım ve taksim delilleri” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Görevli Merci ve Başvuru Sırası

Satış Tarihinde Paydaşlığın Kontrolü.

“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden satış tarihinde paydaşlığın kontrolü” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Tapu kaydı ve resmi satış senedi dosyaya alınmalı ve payın iptali ve davacı adına tescil talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

İşlemin Satış Niteliğinin Belirlenmesi.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; noter bildirim belgesi ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden işlemin satış niteliğinin belirlenmesi” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Satış Tarihine Göre Geçiş Rejimi, Bildirim ve Süre Hesabı.

“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden satış tarihine göre geçiş rejimi, bildirim ve süre hesabı” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik satış bedeli ile banka hareketleri, önalım bedelinin depo edilmesi talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Rayiç Bedelin Tespiti ve Taraf İtirazlarının İncelenmesi.

“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden rayiç bedelin tespiti ve taraf itirazlarının incelenmesi” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Tapu harç makbuzları dosyaya alınmalı ve ihtiyati tedbir talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Bedel ve Giderlerin Nemalandırılmak Üzere Nakden Depo Edilmesi ve Tescil Hükmü.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; fiili kullanım ve taksim delilleri ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden bedel ve giderlerin nemalandırılmak üzere nakden depo edilmesi ve tescil hükmü” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Sürelerin Hesabı

Noter Bildirimi Üzerine Üç Ay İçinde Dava Açılmalıdır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden noter bildirimi üzerine üç ay içinde dava açılmalıdır. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

25.12.2025 Ve sonrasındaki satışlarda azami süre bir yıldır; önceki satışlarda eski iki yıllık süre, geçiş hükmüne göre ayrıca korunur.

“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden 25.12.2025 ve sonrasındaki satışlarda azami süre bir yıldır; önceki satışlarda eski iki yıllık süre, geçiş hükmüne göre ayrıca korunur” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. İşlemin satış niteliğinin belirlenmesi yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Mahkemenin Önalım Bedelini Depo İçin Verdiği Kesin Süre Dikkatle İzlenmelidir.

“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden mahkemenin önalım bedelini depo için verdiği kesin süre dikkatle izlenmelidir” uyarısının uygulanması, başlangıç ve son günün ayrı ayrı hesaplanmasını gerektirir. Elektronik gönderim, tebligat ve başvuru alındıları dosyada korunmalıdır.

Talep Sonucunun Kurulması

Payın İptali ve Davacı Adına Tescil.

“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden payın iptali ve davacı adına tescil” talebi, “Yasal önalım hakkı payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hale gelir” koşuluyla ve tapu kaydı ve resmi satış senedi deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Rayiç Bedelin Tespiti ve Değerleme İtirazı.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden rayiç bedelin tespiti ve değerleme itirazı olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil noter bildirim belgesi, temel ölçüt ise “satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir” olacaktır.

Önalım Bedelinin Depo Edilmesi.

“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden önalım bedelinin depo edilmesi” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Satış bedeli ile banka hareketleri bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

İhtiyati Tedbir.

“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden ihtiyati tedbir” talebi, “Davacı, hâkimin gecikmeksizin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini kesin sürede nemalandırılmak üzere nakden yatırmalıdır. Yeni bedel düzeni, geçici m.1/2 gereği yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır” koşuluyla ve tapu harç makbuzları deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Davanın Süre Yönünden Reddi.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden davanın süre yönünden reddi olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil fiili kullanım ve taksim delilleri, temel ölçüt ise “yasal önalım hakkı payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hale gelir” olacaktır.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2014/14924, K. 2015/11614, 15.12.2015 — Resmî Tam Metin ve Doğrulanmış Alıntı

Doğrulanmış Karar Alıntısı

“Davacı ve davalıya pay satan paydaşların ayrı ayrı kullandıkları bölümlerin bulunması fiili taksim yapıldığını gösterir.” — Alıntının yeri: Yargıtay14HDnin kendi gerekçesi; bütün paydaş koşulu önceki mahkemenin reddedilen yaklaşımıdır; Önalım davalarında fiili taksime değer verilebilmesi için... son esas paragrafı; sonraki eksik inceleme bozması

Alıntı, resmî tam metin üzerinden 03.11.2026 tarihinde doğrulanmıştır. Kararın sonucu: Tüm paydaş kullanımını zorunlu sayan eksik inceleme nedeniyle önalım kabulünün oybirliğiyle bozulması.

Yasal önalım hakkının kullanılması bağlamında resmî karar kaynağı üzerinden doğrulanan hukuki ilke şöyle özetlenebilir: Önalıma karşı fiili taksimde davacı/satıcının kullanımına bakılmasını ve tüm paydaşların ayrı yer kullanmasının gerekmemesini doğrudan açıklar. Bu özet doğrudan alıntı değildir; yukarıdaki kısa pasaj karar metninden kelimesi kelimesine alınmıştır. Karar, maddi olayı ve sonucu ile birlikte okunmalıdır.

Somut olayla benzerlik: Önalıma karşı fiili taksimde davacı/satıcının kullanımına bakılmasını ve tüm paydaşların ayrı yer kullanmasının gerekmemesini doğrudan açıklar.

Kararın uygulanma sınırı: Bozma yeni araştırma içindir; fiili taksimin kesin varlığı kabul edilerek dava doğrudan reddedilmemiştir.

Karşı Görüşler ve Ret Riskleri

Bağış veya Trampada Önalım İstemek.

“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden bağış veya trampada önalım istemek” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Satış tarihinde paydaşlığın kontrolü aşamasında tapu kaydı ve resmi satış senedi kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Adi Bildirimi Noter Bildirimi Saymak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden adi bildirimi noter bildirimi saymak”. Bu savunmaya verilecek cevap, noter bildirim belgesi delili ve “Satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Yeni Bir Yıllık Süreyi ve Eski Satışların Geçiş Rejimini Karıştırmak.

“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden yeni bir yıllık süreyi ve eski satışların geçiş rejimini karıştırmak” riski gerçekleşirse önalım bedelinin depo edilmesi talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Tapu Giderini Depo Etmemek.

“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden tapu giderini depo etmemek” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Rayiç bedelin tespiti ve taraf itirazlarının incelenmesi aşamasında tapu harç makbuzları kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Fiili Taksim Savunmasını Araştırmamak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14924, K. 2015/11614 yönünden fiili taksim savunmasını araştırmamak”. Bu savunmaya verilecek cevap, fiili kullanım ve taksim delilleri delili ve “Yasal önalım hakkı payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hale gelir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• tapu kaydı ve resmi satış senedi
• noter bildirim belgesi
• satış bedeli ile banka hareketleri
• tapu harç makbuzları
• fiili kullanım ve taksim delilleri

• satış tarihinde paydaşlığın kontrolü
• işlemin satış niteliğinin belirlenmesi
• satış tarihine göre geçiş rejimi, bildirim ve süre hesabı
• rayiç bedelin tespiti ve taraf itirazlarının incelenmesi
• bedel ve giderlerin nemalandırılmak üzere nakden depo edilmesi ve tescil hükmü

• Süre çizelgesinde Noter bildirimi üzerine üç ay içinde dava açılmalıdır. 25.12.2025 ve sonrasındaki satışlarda azami süre bir yıldır; önceki satışlarda eski iki yıllık süre, geçiş hükmüne göre ayrıca korunur. Mahkemenin önalım bedelini depo için verdiği kesin süre dikkatle izlenmelidir.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Paydaş, diğer paydaşın üçüncü kişiye sattığı payı hangi süre ve bedel koşullarıyla kendi adına tescil ettirebilir?

Yasal önalım yenilik doğuran dava yoluyla kullanılır; gerçek satış, taraf sıfatı, noter bildirimi, süre ve depo edilecek bedel birlikte değerlendirilir. Dosyanın ilk işleminde görev, süre ve delil koruma planı kurulmalı; tapu kaydı ve resmi satış senedi ise mümkünse doğrudan düzenleyen kurum veya özgün kaynaktan alınmalıdır.

Tapu Kaydı ve Resmi Satış Senedi ile Bağlantılı Kayıtların Güvenilirliği Nasıl Denetlenir?

Tapu kaydı ve resmi satış senedi, noter bildirim belgesi, satış bedeli ile banka hareketleri birlikte okunmalıdır. Her kayıt yalnız bağlantılı olduğu çekişmeli vakıa bakımından kullanılır; düzenleyeni, tarihi ve bütünlüğü ayrıca denetlenir.

Yasal Önalım Hakkının Kullanılması Bakımından İlk Usul Adımı Hangisidir?

Satış tarihinde paydaşlığın kontrolü; işlemin satış niteliğinin belirlenmesi; satış tarihine göre geçiş rejimi, bildirim ve süre hesabı; rayiç bedelin tespiti ve taraf itirazlarının incelenmesi; bedel ve giderlerin nemalandırılmak üzere nakden depo edilmesi ve tescil hükmü. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Yasal Önalım Hakkının Kullanılması Bakımından Süre Çizelgesi Hangi Tarihler Esas Alınarak Hazırlanmalıdır?

Noter bildirimi üzerine üç ay içinde dava açılmalıdır. 25.12.2025 Ve sonrasındaki satışlarda azami süre bir yıldır; önceki satışlarda eski iki yıllık süre, geçiş hükmüne göre ayrıca korunur. Mahkemenin önalım bedelini depo için verdiği kesin süre dikkatle izlenmelidir.

Payın İptali ve Davacı Adına Tescil ile Diğer İstemler Nasıl Ayrılır?

Payın iptali ve davacı adına tescil, rayiç bedelin tespiti ve değerleme itirazı, önalım bedelinin depo edilmesi, ihtiyati tedbir, davanın süre yönünden reddi somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Paydaş, diğer paydaşın üçüncü kişiye sattığı payı hangi süre ve bedel koşullarıyla kendi adına tescil ettirebilir” sorusu, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Yasal önalım yenilik doğuran dava yoluyla kullanılır; gerçek satış, taraf sıfatı, noter bildirimi, süre ve depo edilecek bedel birlikte değerlendirilir.

Dosyanın ilk önceliği satış tarihinde paydaşlığın kontrolü, delil omurgası ise tapu kaydı ve resmi satış senedi ile noter bildirim belgesi arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Noter bildirimi üzerine üç ay içinde dava açılmalıdır. Payın iptali ve davacı adına tescil talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; bağış veya trampada önalım istemek riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2014/14924, K. 2015/11614, 15.12.2015 — resmî tam metin ve doğrulanmış alıntı — künye, karar sonucu ve kısa alıntı 03.11.2026 tarihinde resmî tam metinden doğrulandı; araştırma ölçütü: Önalıma karşı fiili taksimde davacı/satıcının kullanımına bakılmasını ve tüm paydaşların ayrı yer kullanmasının gerekmemesini doğrudan açıklar.
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu — m.732
• TBMM, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu kabul metni, m.732 — alıntı yeri: Türk Medenî Kanunu m.732
• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.103, 190, 389
• Zeynep Sayımlar, “Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasını Etkileyen Bir Durum Olarak Fiili Taksim”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2015, C. 6, S. 3, s. 627-652
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru