Kat Mülkiyetinde Ortak Alan Müdahaleleri ve Eski Hale Getirme

Kapsam

Çatı, dış cephe, bahçe, otopark, sığınak, tesisat, balkon kapatma, klima, tabela, engelli erişimi, yönetim planı, kurul kararı ve imar mevzuatı incelenir. Ortak yer üzerindeki kullanım, bağımsız bölüm hakkının uzantısı olmakla birlikte diğer maliklerin eşit yararlanmasını, onaylı projeyi ve yapının güvenliğini ihlal edemez. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, kat mülkiyetinde ortak alan müdahaleleri ve eski hale getirme konusunda 31 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Taraf Sıfatı, İşlem ve Hukukî Sonuç

İncelemenin ilk ölçütü “ortak yerin niteliği tapu, onaylı mimari proje, yönetim planı ve kmk m.4 çerçevesinde belirlenir” kuralıdır. Kat malikleri ana gayrimenkulün mimari durumu ve güzelliğini korumakla yükümlüdür. Ayrıca “ortak yerde değişiklik kural olarak kanunda öngörülen malik rızasına tabidir; zorunlu onarım ve erişilebilirlik istisnaları ayrıca incelenir” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Kat Mülkiyetinde Ortak Alan Müdahaleleri ve Eski Hale Getirme bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: m.19/1

Doğrulanmış Kanun Alıntısı

“Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.” — Alıntının yeri: Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/1, ilk cümle

Bu alıntı, TBMM, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kabul metni, m.19/1 üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır.

Kat mülkiyetinde ortak alan müdahaleleri ve eski hale getirme kapsamında m.19/1 hükümleri ortak yer, malik yükümlülüğü ve başvuru bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Medeni Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu: m.683

Kat mülkiyetinde ortak alan müdahaleleri ve eski hale getirme kapsamında m.683 hükümleri mülkiyetin korunması bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/B

Kat mülkiyetinde ortak alan müdahaleleri ve eski hale getirme kapsamında m.18/B hükümleri dava şartı arabuluculuk bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Doktrindeki Yaklaşımlar

Aşağıdaki doktrin görüşü bağlayıcı değildir; doğrulanmış bibliyografik kaydından, eserin bağlamı korunarak aktarılmıştır.

Mehmet Şengül: Kat Mülkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliğinin Değiştirilmesi

Ortak yer niteliğinin yalnız yönetim planındaki isimlendirmeden değil, yapısal işlevden ve tahsisten de doğabileceğini; müdahale değerlendirmesinin bu niteliğe göre kurulması gerektiğini açıklar. Bu yaklaşım, somut uyuşmazlık içinde somut vakıa ve yürürlükteki hükümle birlikte değerlendirilmelidir.

“bir yer ya da tesis, niteliği gereği ya da tahsis (özgüleme) yoluyla da bu özelliği taşıyabilir.” — Alıntının yeri: Öz

Kat mülkiyetinde ortak alan müdahaleleri ve eski hale getirme konusunda yararlanılan eser: Mehmet Şengül, “Kat Mülkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliğinin Değiştirilmesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 2012, C. 18, S. 3, s. 201-232. Doğrulama tarihi: 31.08.2026.

Somut Dosyada Usul ve Delil Notu

Müdahalenin bulunduğu bölümün onaylı mimari projedeki işlevi, tapu kaydı ve yönetim planı karşılaştırılmalı; değişiklik fotoğraf, keşif ve inşaat bilirkişisiyle ölçülmelidir. Eski hâle getirme davasında müdahaleyi yapan malik veya fiilî kullanıcı ile yönetim kararlarının taraf sıfatına etkisi belirlenmeli; acil ve geri dönülmez zarar varsa ihtiyati tedbir ayrıca gerekçelendirilmelidir. Resmî MBS PDF bağlantısı belirlenmiştir; alıntı gösterilen TBMM kabul/değişiklik metni veya Resmî Gazete değişiklik metniyle karşılaştırılmıştır. MBS PDF bu araştırma turunda satır düzeyinde açılamadığından güncel konsolide metin ve olay tarihindeki yürürlük ayrıca kontrol edilmelidir. Alıntı, ortak yerlerde değişiklik için gereken rıza oranlarını değil malikin koruma borcunu gösterir; somut müdahale yönünden m.19'un diğer fıkraları ve m.16-18 birlikte okunmalıdır.

Uyuşmazlığın Hukuki Analiz Omurgası

Kat Mülkiyetinde Ortak Alan Müdahaleleri ve Eski Hale Getirme dosyasında önce çözülmesi gereken ana mesele, “Kat maliki veya kiracının ortak yerde yaptığı değişiklik hangi karar ve rıza oranına tabidir ve aykırılık halinde kim dava açabilir?” sorusudur. Bu soru tek bir kanun maddesine indirgenmemelidir. İlk olarak tarafların hukuki sıfatı, hakkı doğurduğu ileri sürülen işlem veya olay, karşı tarafın itirazı ve istenen hüküm ayrı satırlarda gösterilmelidir. Ardından “Ortak yerin niteliği tapu, onaylı mimari proje, yönetim planı ve KMK m.4 çerçevesinde belirlenir.” ölçütü kurucu vakıalarla eşleştirilmeli; “Projeye aykırı müdahale, belediye izni bulunması halinde dahi özel hukuk bakımından hukuka uygun hale gelmeyebilir.” kuralının iddiayı sınırlandırıp sınırlandırmadığı incelenmelidir. Böyle bir mesele haritası, maddi hukuk tartışmasını görev, süre ve ispat sorunlarından ayırır; dilekçenin hem vakıa hem talep bölümünde aynı hukuki tezin izlenebilmesini sağlar.

Kat Mülkiyetinde Ortak Alan Müdahaleleri ve Eski Hale Getirme bakımından ispat planı, dosyadaki belgelerin yalnız listesinden ibaret tutulmamalıdır. Tapu, yönetim planı ve proje hakkın doğumuna, kapsamına veya ihlaline ilişkin hangi vakıayı kanıtlıyorsa bu bağlantı açıkça yazılmalıdır. Kat malikleri kurulu kararları ise ilk kaydın tarihini, tarafını ya da içeriğini doğrulayan bağımsız kayıt olarak değerlendirilmelidir. Belgenin aslı, düzenleyeni, oluşturulma zamanı ve sonraki değişiklikleri belirlenmeden yalnız ekran görüntüsüne veya taraf anlatımına dayanılması sağlıklı değildir. Karşı tarafın ileri sürebileceği aidiyet, kapsam, sahtelik, ödeme, zamanaşımı ya da yetki itirazı için ayrıca karşı delil sütunu açılmalı; ispat yükü her çekişmeli vakıa yönünden bağımsız belirlenmelidir.

Kat Mülkiyetinde Ortak Alan Müdahaleleri ve Eski Hale Getirme uyuşmazlığında usul takvimi ortak yerin tespiti ile başlatılmalıdır. Dava veya başvuru öncesi zorunlu yol, görevli ve yetkili merci, harç, tebligat, kesinleşme ve kanun yolu tarihleri aynı çizelgede fakat ayrı hukuki nitelikleriyle tutulmalıdır. Devam eden ortak alan müdahalesinin giderilmesi kural olarak her zaman istenebilir. Bu uyarı uygulanırken yalnız son gün hesaplanmamalı; sürenin hangi olayla başladığı, bildirimin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve adli tatil ya da özel süre hükmünün etkisi de yazılı biçimde gerekçelendirilmelidir. Eski hale getirme biçimi ve süresi aşamasında verilecek kararın infaza veya fiilî uygulamaya elverişli olması için hüküm sonucunun kişi, işlem, dönem ve tutar bakımından tereddüt doğurmayacak açıklıkta kurulması gerekir.

Kat Mülkiyetinde Ortak Alan Müdahaleleri ve Eski Hale Getirme yönünden talep stratejisi hazırlanırken müdahalenin önlenmesi ile eski hale getirme aynı hukuki sonucun farklı anlatımlarıymış gibi üst üste yazılmamalıdır. Her talebin dayandığı vakıa, kanun hükmü, ispat aracı, faiz veya feri sonuç ve kabul hâlinde kurulması istenen hüküm ayrı gösterilmelidir. Talepler birbirini dışlıyorsa terdit sırası; birlikte hükmedilebiliyorsa yığılma ilişkisi; miktar başlangıçta tam belirlenemiyorsa bunun maddi ve usuli nedeni açıklanmalıdır. Geçici koruma istenmesi, esas talebin peşinen kabulü anlamına gelmeyecek biçimde güncel tehlike ve orantılılıkla sınırlandırılmalıdır. Böylece mahkeme, tarafın gerçekte hangi hukuki korumayı istediğini yorum yoluyla tamamlamak zorunda kalmaz.

Kat Mülkiyetinde Ortak Alan Müdahaleleri ve Eski Hale Getirme hakkında karşı görüş analizi yapılmadan hazırlanan metin, dosyanın güçlü tarafını gösterse bile kararın bozulma veya reddedilme riskini yeterince karşılamaz. Özellikle ortak alanı yalnız fiili kullanıma göre belirlemek ihtimali; karşı tarafın en güçlü savunması kabul edilerek test edilmelidir. Bu savunmanın hangi maddi vakıaya ve hangi kanuni sonuca dayandığı ayrıştırıldıktan sonra, cevabın kanun alıntısı, delil ve içtihatla ayrı ayrı desteklenmesi gerekir. Yargıtay kararının esas ve karar numarasının doğru olması tek başına yeterli değildir; kararın olayları, uygulanan kanun metninin tarihi, inceleme türü ve sonucu eldeki dosyayla karşılaştırılmalıdır. Farklı belirleyici vakıa varsa karar emsal diye değil, ayrıştırılarak kullanılmalıdır.

Somut Olayda Uygulanacak Kurallar

Ortak Yerin Niteliği Tapu, Onaylı Mimari Proje, Yönetim Planı ve KMK m.4 Çerçevesinde Belirlenir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için tapu, yönetim planı ve proje ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden ortak yerin niteliği tapu, onaylı mimari proje, yönetim planı ve KMK m.4 çerçevesinde belirlenir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Kat Malikleri Ana Gayrimenkulün Mimari Durumu ve Güzelliğini Korumakla Yükümlüdür.

“Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden kat malikleri ana gayrimenkulün mimari durumu ve güzelliğini korumakla yükümlüdür” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok kat malikleri kurulu kararları ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve belediye iznini malik rızası yerine geçirmek savunması da ayrıca incelenmelidir.

Ortak Yerde Değişiklik Kural Olarak Kanunda Öngörülen Malik Rızasına Tabidir; Zorunlu Onarım ve Erişilebilirlik İstisnaları Ayrıca İncelenir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden ortak yerde değişiklik kural olarak kanunda öngörülen malik rızasına tabidir; zorunlu onarım ve erişilebilirlik istisnaları ayrıca incelenir. Bu ölçüt özellikle belediye ruhsat ve yapı kayıtları üzerinden sınanır. Rıza ve kurul karar oranı tamamlanmadan sonuca gidilmesi, kiracı ve malikin husumetini ayırmamak ihtimalini güçlendirebilir.

Projeye Aykırı Müdahale, Belediye İzni Bulunması Halinde Dahi Özel Hukuk Bakımından Hukuka Uygun Hale Gelmeyebilir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için keşif ve mimar bilirkişi raporu ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden projeye aykırı müdahale, belediye izni bulunması halinde dahi özel hukuk bakımından hukuka uygun hale gelmeyebilir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Belge, Kayıt ve İspat Yükü

Tapu, Yönetim Planı ve Proje.

Bu delil öncelikle “ortak yerin niteliği tapu, onaylı mimari proje, yönetim planı ve kmk m.4 çerçevesinde belirlenir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden tapu, yönetim planı ve proje” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararları.

“Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden kat malikleri kurulu kararları” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken kat malikleri kurulu kararları ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Belediye Ruhsat ve Yapı Kayıtları.

“Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden belediye ruhsat ve yapı kayıtları” kaydı, “Ortak yerde değişiklik kural olarak kanunda öngörülen malik rızasına tabidir; zorunlu onarım ve erişilebilirlik istisnaları ayrıca incelenir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Keşif ve Mimar Bilirkişi Raporu.

Bu delil öncelikle “projeye aykırı müdahale, belediye izni bulunması halinde dahi özel hukuk bakımından hukuka uygun hale gelmeyebilir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden keşif ve mimar bilirkişi raporu” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Müdahale Öncesi-Sonrası Fotoğraflar.

“Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden müdahale öncesi-sonrası fotoğraflar” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken müdahale öncesi-sonrası fotoğraflar ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Dava Şartları ve Usul Adımları

Ortak Yerin Tespiti.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; tapu, yönetim planı ve proje ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden ortak yerin tespiti” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Müdahaleyi Yapan ve Malik Sıfatı.

“Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden müdahaleyi yapan ve malik sıfatı” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik kat malikleri kurulu kararları, eski hale getirme talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Rıza ve Kurul Karar Oranı.

“Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden rıza ve kurul karar oranı” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Belediye ruhsat ve yapı kayıtları dosyaya alınmalı ve kurul kararının iptali talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Proje-Teknik Uygunluk.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; keşif ve mimar bilirkişi raporu ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden proje-teknik uygunluk” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Eski Hale Getirme Biçimi ve Süresi.

“Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden eski hale getirme biçimi ve süresi” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik müdahale öncesi-sonrası fotoğraflar, geçici tedbir talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Başvuru Takvimi ve Süre Riskleri

Devam Eden Ortak Alan Müdahalesinin Giderilmesi Kural Olarak Her Zaman İstenebilir.

“Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden devam eden ortak alan müdahalesinin giderilmesi kural olarak her zaman istenebilir” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Ortak yerin tespiti yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Kurul Kararının İptali Özel Süreye Tabidir.

“Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden kurul kararının iptali özel süreye tabidir” uyarısının uygulanması, başlangıç ve son günün ayrı ayrı hesaplanmasını gerektirir. Elektronik gönderim, tebligat ve başvuru alındıları dosyada korunmalıdır.

Dava Şartı Arabuluculuk Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Tamamlanmalıdır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden dava şartı arabuluculuk kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında tamamlanmalıdır. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

İstenebilecek Hukukî Koruma

Müdahalenin Önlenmesi.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden müdahalenin önlenmesi olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil tapu, yönetim planı ve proje, temel ölçüt ise “ortak yerin niteliği tapu, onaylı mimari proje, yönetim planı ve kmk m.4 çerçevesinde belirlenir” olacaktır.

Eski Hale Getirme.

“Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden eski hale getirme” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Kat malikleri kurulu kararları bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Kurul Kararının İptali.

“Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden kurul kararının iptali” talebi, “Ortak yerde değişiklik kural olarak kanunda öngörülen malik rızasına tabidir; zorunlu onarım ve erişilebilirlik istisnaları ayrıca incelenir” koşuluyla ve belediye ruhsat ve yapı kayıtları deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Kullanım Tazminatı.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden kullanım tazminatı olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil keşif ve mimar bilirkişi raporu, temel ölçüt ise “projeye aykırı müdahale, belediye izni bulunması halinde dahi özel hukuk bakımından hukuka uygun hale gelmeyebilir” olacaktır.

Geçici Tedbir.

“Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden geçici tedbir” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Müdahale öncesi-sonrası fotoğraflar bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (Kapatılan), E. 2012/3620, K. 2012/4427, 24.04.2012 — Resmî Tam Metin ve Doğrulanmış Alıntı

Doğrulanmış Karar Alıntısı

“anataşınmaza yönetici atanmasını ve yöneticinin hesap vermesini ancak kat maliki olan kişiler isteyebileceğinden” — Alıntının yeri: Gerekçe; KMK m.34-35 kapsamında aktif husumet paragrafı

Alıntı, resmî tam metin üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır. Kararın sonucu: onama.

Kat mülkiyetinde ortak alan müdahaleleri ve eski hale getirme bağlamında resmî karar kaynağı üzerinden doğrulanan hukuki ilke şöyle özetlenebilir: Kat mülkiyetinden doğan müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme isteminde, davacının kat maliki sıfatı ile yöneticinin temsil yetkisi ayrı ayrı belirlenmelidir. Bu özet doğrudan alıntı değildir; yukarıdaki kısa pasaj karar metninden kelimesi kelimesine alınmıştır. Karar, maddi olayı ve sonucu ile birlikte okunmalıdır.

Somut olayla benzerlik: Anataşınmazın yönetiminden doğan bir uyuşmazlıkta kat maliki sıfatının talep yetkisine etkisi doğrudan incelenmiştir.

Kararın uygulanma sınırı: Karar ortak alana fizikî müdahalenin eski hâle getirilmesini değil, yönetici atanması ve hesap isteminde aktif husumeti çözer; müdahalenin niteliği ayrıca kanıtlanmalıdır.

İtirazlar, İstisnalar ve Uygulama Hataları

Ortak Alanı Yalnız Fiili Kullanıma Göre Belirlemek.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden ortak alanı yalnız fiili kullanıma göre belirlemek”. Bu savunmaya verilecek cevap, tapu, yönetim planı ve proje delili ve “Ortak yerin niteliği tapu, onaylı mimari proje, yönetim planı ve KMK m.4 çerçevesinde belirlenir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Belediye İznini Malik Rızası Yerine Geçirmek.

“Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden belediye iznini malik rızası yerine geçirmek” riski gerçekleşirse eski hale getirme talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Kiracı ve Malikin Husumetini Ayırmamak.

“Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden kiracı ve malikin husumetini ayırmamak” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Rıza ve kurul karar oranı aşamasında belediye ruhsat ve yapı kayıtları kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Eski Hale Getirme Yöntemini Belirsiz Bırakmak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden eski hale getirme yöntemini belirsiz bırakmak”. Bu savunmaya verilecek cevap, keşif ve mimar bilirkişi raporu delili ve “Projeye aykırı müdahale, belediye izni bulunması halinde dahi özel hukuk bakımından hukuka uygun hale gelmeyebilir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Yönetim Planını İncelememek.

“Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan) E. 2012/3620, K. 2012/4427 yönünden yönetim planını incelememek” riski gerçekleşirse geçici tedbir talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• tapu, yönetim planı ve proje
• kat malikleri kurulu kararları
• belediye ruhsat ve yapı kayıtları
• keşif ve mimar bilirkişi raporu
• müdahale öncesi-sonrası fotoğraflar

• ortak yerin tespiti
• müdahaleyi yapan ve malik sıfatı
• rıza ve kurul karar oranı
• proje-teknik uygunluk
• eski hale getirme biçimi ve süresi

• Süre çizelgesinde Devam eden ortak alan müdahalesinin giderilmesi kural olarak her zaman istenebilir. Kurul kararının iptali özel süreye tabidir. Dava şartı arabuluculuk kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında tamamlanmalıdır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Kat Maliki veya Kiracının Ortak Yerde Yaptığı Değişiklik Hangi Karar ve Rıza Oranına Tabidir ve Aykırılık Halinde Kim Dava Açabilir?

Ortak yer üzerindeki kullanım, bağımsız bölüm hakkının uzantısı olmakla birlikte diğer maliklerin eşit yararlanmasını, onaylı projeyi ve yapının güvenliğini ihlal edemez. Dosyanın ilk işleminde görev, süre ve delil koruma planı kurulmalı; tapu, yönetim planı ve proje ise mümkünse doğrudan düzenleyen kurum veya özgün kaynaktan alınmalıdır.

İspat Planında Tapu, Yönetim Planı ve Proje Neden Önemlidir?

Tapu, yönetim planı ve proje, kat malikleri kurulu kararları, belediye ruhsat ve yapı kayıtları birlikte okunmalıdır. Her kayıt yalnız bağlantılı olduğu çekişmeli vakıa bakımından kullanılır; düzenleyeni, tarihi ve bütünlüğü ayrıca denetlenir.

Kat Mülkiyetinde Ortak Alan Müdahaleleri ve Eski Hale Getirme Bakımından Başvuru Sırası Nasıl Kurulmalıdır?

Ortak yerin tespiti; müdahaleyi yapan ve malik sıfatı; rıza ve kurul karar oranı; proje-teknik uygunluk; eski hale getirme biçimi ve süresi. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Kat Mülkiyetinde Ortak Alan Müdahaleleri ve Eski Hale Getirme Bakımından Süre Kaybını Önlemek İçin Hangi Tarihler Resmî Kayıtla Belgelenmelidir?

Devam eden ortak alan müdahalesinin giderilmesi kural olarak her zaman istenebilir. Kurul kararının iptali özel süreye tabidir. Dava şartı arabuluculuk kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında tamamlanmalıdır.

Müdahalenin Önlenmesi Talep Sonucunda Nasıl Somutlaştırılır?

Müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme, kurul kararının iptali, kullanım tazminatı, geçici tedbir somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Kat maliki veya kiracının ortak yerde yaptığı değişiklik hangi karar ve rıza oranına tabidir ve aykırılık halinde kim dava açabilir” sorusu, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Ortak yer üzerindeki kullanım, bağımsız bölüm hakkının uzantısı olmakla birlikte diğer maliklerin eşit yararlanmasını, onaylı projeyi ve yapının güvenliğini ihlal edemez.

Dosyanın ilk önceliği ortak yerin tespiti, delil omurgası ise tapu, yönetim planı ve proje ile kat malikleri kurulu kararları arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Devam eden ortak alan müdahalesinin giderilmesi kural olarak her zaman istenebilir. Müdahalenin önlenmesi talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; ortak alanı yalnız fiili kullanıma göre belirlemek riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılan), E. 2012/3620, K. 2012/4427, 24.04.2012 — resmî tam metin ve doğrulanmış alıntı — künye, karar sonucu ve kısa alıntı 31.08.2026 tarihinde resmî tam metinden doğrulandı; araştırma ölçütü: Kat mülkiyetinden doğan müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme isteminde, davacının kat maliki sıfatı ile yöneticinin temsil yetkisi ayrı ayrı belirlenmelidir.
• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — m.19/1
• TBMM, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kabul metni, m.19/1 — alıntı yeri: Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/1, ilk cümle
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu — m.683
• 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B
• Mehmet Şengül, “Kat Mülkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliğinin Değiştirilmesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 2012, C. 18, S. 3, s. 201-232
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru