Önalım Hakkında Fiili Taksim

Kapsam

İnceleme; yasal önalımın koşullarını, fiilî taksimin unsurlarını, kullanım anlaşmasının ispatını, satış bildirimi ve bedel deposunu, dava stratejisini kapsar.

Kısa Cevap

Önalım isteyen paydaş ile payı satan paydaşın taşınmazda ayrı bölümleri kullanmasına dayalı fiilî paylaşım kanıtlanırsa, bu düzene aykırı önalım istemi dürüstlük kuralıyla reddedilebilir. Her farklı kullanım paylaşma değildir; bütün paydaşların fiilen yer kullanması da zorunlu koşul değildir.

Yasal Önalımın İşlevi

Paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşlara kanuni şartlarla payı edinme imkânı verir. Bedel ve süre güncel hükümler ile geçiş kuralları üzerinden belirlenir. Hakkın amacı yabancı kişinin ortaklığa girişini sınırlamaktır; satış dışı devirler ayrıca nitelendirilir.

Fiilî Taksim Ne Zaman Vardır?

Davacı paydaş ile payı satan paydaşın ayrı kullandıkları alanlar ve satılan payın bu düzenle bağlantısı araştırılır. Yazılı bir taksim veya bütün paydaşlara fiilen kullanılan bölüm ayrılması zorunlu değildir. Geçici kullanım veya tek başına işgal iddiası, somut bölüm ve kullanım araştırmasının yerini tutmaz.

Dürüstlük Kuralının Etkisi

Kendi kullanım alanını bağımsız biçimde tasarruf eden ve diğer paydaşların da aynı şekilde davranmasını kabul eden kişinin, yalnız pay devrinden sonra ortaklığın bölünmezliğine dayanması çelişkili davranış oluşturabilir. Değerlendirme somut kullanım geçmişine dayanır.

Fiilî Taksimin İspatı

Kroki, keşif, sınır işaretleri, ayrı yapı ve tesisler, tarımsal kullanım, kira ilişkileri, uydu görüntüleri ve komşu tanıkları bir arada incelenir. Sadece soyut 'herkes yerini kullanıyordu' anlatımı yeterli güveni sağlamaz.

Bildirim, Süre ve Bedel

25.12.2025 ve sonrasındaki satışlarda noter bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıllık hak düşürücü süre uygulanır; önceki satışların eski süre rejimi TMK geçici m.1/1 ile korunur. Değişen m.734 uyarınca hâkimin gecikmeksizin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri, verilen kesin sürede nemalandırılmak üzere nakden yatırılır. Geçici m.1/2, bu bedel düzenini yürürlükten önce açılmış davalara da uygular; süre ve bedel geçişleri aynı değildir.

Hükmün Kurulması

Koşullar gerçekleşmişse alıcı adına olan pay kaydı iptal edilerek davacı adına tescil edilir. Birden çok paydaş önalım kullanırsa devredilecek payın aralarındaki dağılımı ayrıca belirlenir.

Delil Planı ve İspat Yükü

Pay satışına ilişkin akit tablosu ve noter bildirimleri ile başlayan ispat planı, çok sayıda belge sunmak yerine her çekişmeli vakıayı doğru delille eşleştirmeyi gerektirir. İddianın dayanağı ile karşı tarafın muhtemel savunması iki ayrı sütunda kurulmalı; ispat yükünün kime ait olduğu ve delilin hangi kurumdan ne kadar süre içinde alınabileceği gösterilmelidir. Aşağıdaki kayıtlar bu nedenle birbirinin tekrarı değil, farklı vakıaları doğrulayan bir delil zinciridir.

Pay Satışına İlişkin Akit Tablosu ve Noter Bildirimleri

Pay satışına ilişkin akit tablosu ve noter bildirimleri, yalnız dosyaya eklenecek bir kayıt değildir. Bu delilin hangi kurucu, engelleyici veya sona erdirici vakıayı gösterdiği; kim tarafından, hangi tarihte ve hangi işlem bağlamında oluşturulduğu dilekçede açıklanmalıdır. Belgenin tamamı görülmeden seçilmiş bir sayfa, ekran görüntüsü veya tarafça hazırlanmış özet üzerinden kesin sonuca gidilmemelidir.

Geçmiş tarihli hava fotoğrafları, krokiler ve keşif bulguları ile çapraz doğrulama yapılması, tarih, taraf, miktar ve işlem bağlantısındaki uyuşmazlıkları görünür kılar. Belge karşı tarafın veya üçüncü kişinin elindeyse ibraz talebi, kurum müzekkeresi, delil tespiti ya da bilirkişi incelemesi için hangi usul aracının kullanılacağı baştan belirlenmelidir. Elektronik kayıtlarda özgün dosya, zaman damgası, erişim geçmişi ve değişiklik izi korunmalı; hukuka aykırı elde edilen verinin ispat değeri ayrıca tartışılmalıdır.

Geçmiş Tarihli Hava Fotoğrafları, Krokiler ve Keşif Bulguları

Geçmiş tarihli hava fotoğrafları, krokiler ve keşif bulguları bakımından ilk soru, kaydın mevcut olup olmadığı değil hangi tartışmalı olguyu ispatlayabildiğidir. Düzenleyen kişi veya kurum, düzenleme amacı, kayıt dönemi ve karşı tarafa aidiyet açıkça belirlenmelidir. Belgenin içeriği iddiayı yalnız dolaylı biçimde destekliyorsa aradaki çıkarım zinciri gösterilmeli; yorum, belgenin kendi ifadesi gibi sunulmamalıdır.

Bu kayıt, kullanım düzenini bilen yerel tanıkların somut anlatımları ile birlikte okunduğunda anlatım ile dış kaynak arasındaki uyum denetlenebilir. Çelişki varsa belgenin aslı, dayanak kayıtları ve düzenleyenin açıklaması istenmeli; eksiklik bilirkişinin hukukî nitelendirme yapması beklenerek kapatılmamalıdır. Kişisel veri, ticari sır veya soruşturma gizliliği içeren bölümlerde dosyaya sunma yöntemi ile inceleme hakkı arasında ölçülü bir çözüm kurulmalıdır.

Kullanım Düzenini Bilen Yerel Tanıkların Somut Anlatımları

Kullanım düzenini bilen yerel tanıkların somut anlatımları, zaman içinde değişebilen veya kaybolabilen bir delil niteliği taşıyabilir. Bu nedenle kaynağın korunması, talep tarihinin belgelenmesi ve mümkünse değiştirilemez örneğin alınması esasa ilişkin tartışmadan önce ele alınmalıdır. Sonradan oluşturulan açıklama ile olay anındaki kayıt birbirinden ayrılmalı; boşluklar varsayımla tamamlanmamalıdır.

Pay satışına ilişkin akit tablosu ve noter bildirimleri aynı olayın başka bir aşamasını gösteriyorsa iki kayıt arasındaki tarih ve işlem bağı kurulmalıdır. Delil, iddia sahibinin elinde değilse hangi makamdan hangi hukuki dayanakla isteneceği somutlaştırılmalı; ret hâlinde başvurulacak yol ve saklama süresi dosya notuna eklenmelidir. Güvenilirlik itirazı bekleniyorsa metadata, imza, mühür, log veya karşılaştırma örneği daha tahkikat başlamadan belirlenmelidir.

Dosyaya Konulacak Temel Kayıtlar

• Pay satışına ilişkin akit tablosu ve noter bildirimleri
• Geçmiş tarihli hava fotoğrafları, krokiler ve keşif bulguları
• Kullanım düzenini bilen yerel tanıkların somut anlatımları

Usul ve Başvuru Sırası

İlk usul adımı “tapu maliki olan alıcıya yöneltilen dava öncesinde paydaşlık ve satış türü sicilden doğrulanır” olarak belirlenmiştir. Maddi hakkın varlığı ile bu hakkın hangi yol üzerinden korunacağı aynı soru değildir. Aşağıdaki sıra, somut olayın tarihine ve taraf sıfatlarına göre uyarlanmalı; zorunlu başvuru ile dava veya kanun yolu sürelerinin birbirini durdurup durdurmadığı ayrıca gösterilmelidir.

Usul Adımı: Tapu Maliki Olan Alıcıya Yöneltilen Dava Öncesinde Paydaşlık ve Satış Türü Sicilden Doğrulanır

Bu aşamada tapu maliki olan alıcıya yöneltilen dava öncesinde paydaşlık ve satış türü sicilden doğrulanır. Amaç, uyuşmazlığın doğru taraflar arasında, doğru merci önünde ve incelenebilir bir talep sonucuyla yürütülmesini sağlamaktır. Görev, kesin yetki, dava şartı arabuluculuk, zorunlu idari başvuru, harç ve tebligat sorunları maddi haklılıktan ayrı denetlenmelidir. Bir usul şartının sonradan tamamlanıp tamamlanamayacağı varsayımla değil, özel hüküm ve güncel içtihatla belirlenmelidir.

“Tapu maliki olan alıcıya yöneltilen dava öncesinde paydaşlık ve satış türü sicilden doğrulanır” adımı takvime işlendiğinde başvuru tarihi, teslim veya tebliğ belgesi, karşı tarafın cevabı ve varsa kesinleşme bilgisi aynı kayıt altında tutulmalıdır. Başvurunun yalnız yapılmış olması yeterli değildir; ileri sürülen vakıa ve taleplerin sonraki dava veya kanun yolunu daraltıp daraltmadığı da kontrol edilmelidir.

Usul Adımı: Mahkemenin Belirlediği Önalım Bedeli ve Giderler Kesin Süre İçinde Eksiksiz Depo Edilir

İkinci adımda “mahkemenin belirlediği önalım bedeli ve giderler kesin süre içinde eksiksiz depo edilir” işlemi yürütülür. Bu aşamada yalnız kabul edilebilirlik değil, incelemenin hangi vakıa ve talepler üzerinde yürütüleceği de belirlenir. Taraf teşkili, delillerin hangi sırayla toplanacağı, uzman incelemesinin kapsamı ve esaslı itirazların kararda karşılanması birlikte planlanmalıdır. Bilirkişiden hukukî sonuç değil, özel veya teknik bilgi gerektiren maddi tespit istenmelidir.

“Mahkemenin belirlediği önalım bedeli ve giderler kesin süre içinde eksiksiz depo edilir” işleminin sonucu, sonraki başvuru veya infaz aşamasına elverişli bir belgeyle kayıt altına alınmalıdır. Kısmi kabul, feragat, sulh, ara karar veya ret varsa bunun hangi talebi ne ölçüde etkilediği açıkça işaretlenmeli; kanun yolu incelemesinde ileri sürülecek hata ilk derece aşamasındaki itirazla ilişkilendirilmelidir. Kişi, dönem, işlem ve tutar belirsizliği hükmün uygulanmasını güçleştireceğinden talep sonucu son kez bu aşamada denetlenmelidir.

Uygulama Sırası

1. Tapu maliki olan alıcıya yöneltilen dava öncesinde paydaşlık ve satış türü sicilden doğrulanır.
2. Mahkemenin belirlediği önalım bedeli ve giderler kesin süre içinde eksiksiz depo edilir.

Süreler ve Hak Kaybı Riski

Süre Kontrolü 1: Başlangıç Kaydı

Noter bildirimi, fiilî öğrenme ve satış tarihleri belge bazında ayrılır. Bu süre hesaplanırken olay, öğrenme, usulüne uygun bildirim, başvuru, ret, son tutanak ve karar tarihleri tek kronolojide fakat ayrı hukuki nitelikleriyle gösterilmelidir. Başlangıç kanıtlanamıyorsa yalnız son gün hesabı güvenli sonuç vermez; tebligat parçası, UETS kaydı, başvuru alındısı veya noter belgesi dosyaya alınmalıdır.

“Noter bildirimi, fiilî öğrenme ve satış tarihleri belge bazında ayrılır” uyarısının zamanaşımı mı, hak düşürücü süre mi, usul süresi mi yoksa sözleşmesel bildirim süresi mi olduğu açıkça yazılmalıdır. Adli tatil, resmî tatil, elektronik tebligat, zorunlu arabuluculuk ve idari başvurunun etkisi her süre türünde aynı değildir.

Süre Kontrolü 2: Başlangıç Kaydı

Önalım hakkına ilişkin kısa ve nihai hak düşürücü süreler birlikte gözetilir. Bu ikinci zaman kuralı, ilk süreyle aynı başlangıca veya aynı sonuca sahip kabul edilmemelidir. Öğrenme ile tebliğ, muacceliyet ile zarar tarihi, karar ile kesinleşme farklı hukuki olaylardır. Her tarih için dayanak belge ve uygulanacak hüküm yazılmadan yapılan tek satırlık takvim, hak kaybını önlemeye yetmez.

“Önalım hakkına ilişkin kısa ve nihai hak düşürücü süreler birlikte gözetilir” uyarısı bakımından sürenin durması, kesilmesi veya yeniden başlaması ileri sürülüyorsa bunu doğuran başvurunun yetkili makama ve süresi içinde yapıldığı belgelenmelidir. Karşı tarafın süre itirazı bekleniyorsa alternatif başlangıç ihtimallerinin her biri ayrı hesaplanmalı; en erken biten güvenli tarih esas alınmalıdır. Acil koruma veya delil muhafazası mümkünse esas incelemenin tamamlanması beklenmeden ölçülü bir başvuru değerlendirilmelidir.

İleri Sürülebilecek Talepler

Satılan pay kaydının iptali ve davacı paydaş adına tescili ekseninde kurulacak talep stratejisinde asıl, terditli veya yardımcı sonuçlar; karşı tarafın savunması ve delil durumu gözetilerek ayrılmalıdır. Aşağıdaki korumaların aynı dosyada birlikte istenip istenemeyeceği görev, harç, hukuki yarar ve mükerrerlik yönünden denetlenmelidir.

Satılan Pay Kaydının İptali ve Davacı Paydaş Adına Tescili

Satılan pay kaydının iptali ve davacı paydaş adına tescili talebi, sonuç bölümünde açık, hüküm kurulabilir ve uygulanabilir biçimde gösterilmelidir. Talebin dayandığı vakıa, uygulanacak hüküm, ispat aracı, başlangıç tarihi ve varsa miktar veya hesap yöntemi birbirinden ayrılmalıdır. Mahkemenin hukuki nitelendirme yetkisi, tarafın vakıayı ve istediği hukuki korumayı belirsiz bırakmasına imkân vermez.

Yargılama giderleri ile uygun vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesi ile ilişki ayrıca kurulmalıdır. Talepler birlikte hükme bağlanabiliyorsa yığılma; biri kabul edilmezse diğeri incelenecekse terdit; aynı hakkın seçimlik sonuçları söz konusuysa seçim sırası açıkça belirtilmelidir.

Yargılama Giderleri ile Uygun Vekâlet Ücretinin Karşı Tarafa Yükletilmesi

Yargılama giderleri ile uygun vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesi isteminin asıl talebin reddine mi, başka bir hukukî nitelendirmeye mi yoksa giderilemeyen sonuca mı bağlandığı açıklanmalıdır. Konusu başlangıçta tam belirlenemiyorsa belirsizliğin nedeni ve incelemede kullanılacak veriler gösterilmeli; harç veya ferî sonuçlar ancak bu istem bakımından uygulanabiliyorsa ayrıca kurulmalıdır.

Bu sonuç, satılan pay kaydının iptali ve davacı paydaş adına tescili talebiyle aynı zarar veya edimi iki kez karşılamamalıdır. Geçici koruma isteniyorsa güncel tehlike, yaklaşık ispat, teminat ve ölçülülük ayrıca gerekçelendirilmelidir. Kabul hâlinde hükmün hangi kişi veya kayıt üzerinde, hangi dönem ve kapsamla uygulanacağı talep sonucundan anlaşılabilmelidir.

Talep Kontrolü

• Satılan pay kaydının iptali ve davacı paydaş adına tescili
• Yargılama giderleri ile uygun vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesi

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Bahçeyi Bölüşmek Fiilî Taksim Sayılır Mı?

Davacı ile satıcının ayrı kullandığı bölümlerin ve satışın bu paylaşmayla ilişkisinin kanıtlanması gerekir. Bütün paydaşların fiilen yer kullanması şart değildir; yalnız mevsimlik kullanım yeterli olmayabilir.

Fiilî Taksim Tapuda Görünmek Zorunda Mı?

Hayır. Savunma fiilî olguya dayanır; ancak güçlü ve somut delillerle ispatlanmalıdır.

Tapuda Yazan Bedel Bu Önalım Davasında Tek Başına Yeterli Midir?

Güncel TMK m.734, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli esas alır. Sırf tapuda düşük veya yüksek bedel gösterilmesi depo tutarını kendiliğinden belirlemez; rayiç tespiti, alıcıya düşen gider ve kesin süre ayrı incelenir.

Bağışta Önalım Kullanılabilir Mi?

Gerçek bir bağış satış değildir; görünürde bağışın gerçekte satış olduğu iddia ediliyorsa işlemin niteliği ispatlanmalıdır.

Doğrulanmış Kanun Dayanağı

4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu — m.732

“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” — Alıntının yeri: Türk Medenî Kanunu m.732, tam madde.

Kanun alıntısı 2026-08-31 tarihinde TBMM, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu kabul metni, m.732 üzerinden doğrulanmıştır. Güncel kanun metni somut olayın tarihi ve geçiş hükümleriyle birlikte ayrıca kontrol edilmelidir. Her paydaşın belirli bölümü uzun süredir münhasıran kullanıp kullanmadığı, kullanım sınırları, anlaşmanın varlığı ve satılan payın bu düzende hangi bölüme karşılık geldiği keşif, tanık ve kadastro verileriyle belirlenmelidir. Salt farklı bölümlerde fiili kullanım yeterli kabul edilmemeli; 2025 sonrası değişiklikler nedeniyle m.732 ve bağlantılı m.733-734 MBS'den güncel olarak kontrol edilmelidir.

Doktrindeki Yaklaşımlar

Zeynep Sayımlar: Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasını Etkileyen Bir Durum Olarak Fiili Taksim

Fiili taksim kanunda yazılı bağımsız bir önalım kaybı sebebi değildir; hakkın daha önce paydaşlarca oluşturulan kullanım düzenine aykırı kullanılmasının dürüstlük kuralı yönünden değerlendirilmesidir.

“Bu çalışmanın konusunu yasal önalım hakkını engelleyen bir durum olarak fiili taksim oluşturmaktadır.” — Alıntının yeri: Öz, ilk cümle.

Künye: Zeynep Sayımlar, “Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasını Etkileyen Bir Durum Olarak Fiili Taksim”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2016, C. 6, S. 3 (Yıl 2015), s. 627-652. Kalıcı yayın bağlantısı. Doğrulama tarihi: 2026-08-31. Öğretideki görüş bağlayıcı kural olmayıp kanun, içtihat ve somut olayla birlikte değerlendirilmelidir.

Doğrulanmış İçtihat

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/2082, K. 2025/5572, 23.12.2025

“taşınmazlarda fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.” — Alıntının yeri: Yeni kısa alıntı ilk derece mahkemesi gerekçesidir; diğer üç taşınmaz bakımından çoğunlukça onanmıştır. Eski uzun açıklama ikinci karşı oy içindedir.; III onanan ilk derece gerekçesi; V/B ve VI çoğunluk sonuçları; birinci ve ikinci KARŞI OY.

Kararın sonucu: Bir taşınmaz yönünden miktardan temyiz reddi; diğer üç taşınmaz yönünden fiilî taksime dayalı ret hükmünün oy çokluğuyla onanması. Alıntı ve künye, 03.11.2026 tarihinde resmî kaynak kaydında kontrol edilmiştir.

Karar, gerekçenin bütünü ve somut olayın özellikleriyle birlikte değerlendirilmelidir.

Somut olayla benzerlik: Fiilî taksim nedeniyle ret sonucu üç taşınmaz bakımından çoğunlukça onanmıştır; karşı oyun tarım arazilerine ilişkin ayrışması ayrı gösterilmelidir.

Kararın uygulanma sınırı: Önceki genel fiilî taksim alıntısı ikinci karşı oydandır. Bu bölüm çoğunluğun kendi ayrıntılı gerekçesi olarak sunulmamalıdır.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• İkincil kaynak: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2025/2082, K. 2025/5572

• Yargıtay Karar Arama

• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmi Duyuru

• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu

• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

• 2644 Sayılı Tapu Kanunu

• 2709 Sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası