Kiralananın Ayıbı Nedeniyle Kira Bedelinden İndirim ve Tazminat

Kapsam

Rutubet, ısıtma, su ve elektrik, ruhsat, gürültü, ortak alan, güvenlik, teslim ayıbı, sonradan çıkan ayıp, bildirim, kiracının kusuru, indirim oranı ve zarar ele alınır. Kiraya veren kiralananı amaçlanan kullanıma elverişli hâlde teslim ve sözleşme boyunca bu hâlde bulundurmakla yükümlüdür; seçimlik hakkın kapsamı ayıbın önemine, bildirim ve kullanım etkisine göre belirlenir. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, kiralananın ayıbı nedeniyle kira bedelinden indirim ve tazminat konusunda 31 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Taraf Sıfatı, İşlem ve Hukukî Sonuç

İncelemenin ilk ölçütü “kiraya veren kiralananı kararlaştırılan kullanım amacına elverişli teslim edip bu durumda bulundurmalıdır” kuralıdır. Kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıbı gecikmeksizin kiraya verene bildirmelidir. Ayrıca “ayıp giderilene kadar kullanım değerindeki azalma oranında kira bedelinden indirim istenebilir” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Kiralananın Ayıbı Nedeniyle Kira Bedelinden İndirim Ve Tazminat bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.307/1

Doğrulanmış Kanun Alıntısı

“Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için” — Alıntının yeri: TBK m.307/1

Bu alıntı, Mevzuat Bilgi Sistemi, Türk Borçlar Kanunu TBK m.307/1 resmî metni üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır. Alıntı 31.08.2026 tarihli güncel metni gösterir; somut olayın tarihindeki düzenleme ve geçiş hükümleri ayrıca kontrol edilmelidir.

Kiralananın ayıbı nedeniyle kira bedelinden indirim ve tazminat kapsamında m.307/1 hükümleri kiraya verenin ayıp sorumluluğu ve kiracının özen borcu bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.266-287, 400-406

Kiralananın ayıbı nedeniyle kira bedelinden indirim ve tazminat kapsamında m.266-287, 400-406 hükümleri bilirkişi ve delil tespiti bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Doktrindeki Yaklaşımlar

Aşağıdaki doktrin görüşü bağlayıcı değildir; doğrulanmış bibliyografik kaydından, eserin bağlamı korunarak aktarılmıştır.

Hayrunnisa Özdemir ve Serhat Küçükçapraz: Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğu

Çalışma, kiraya verenin ayıptan sorumluluğunu kusursuz sorumluluk niteliği ve kiracının seçimlik hakları üzerinden değerlendirmektedir. Bu yaklaşım, somut uyuşmazlık içinde somut vakıa ve yürürlükteki hükümle birlikte değerlendirilmelidir.

“Kiraya verenin ayıplardan sorumlu olması için kusurlu olmasına gerek yoktur.” — Alıntının yeri: Öz

Kiralananın ayıbı nedeniyle kira bedelinden indirim ve tazminat konusunda yararlanılan eser: Hayrunnisa Özdemir ve Serhat Küçükçapraz, “Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğu”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 2021, S. 47, s. 85-118. Doğrulama tarihi: 31.08.2026.

Somut Olayda Uygulanacak Kurallar

Kiraya Veren Kiralananı Kararlaştırılan Kullanım Amacına Elverişli Teslim Edip Bu Durumda Bulundurmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden kiraya veren kiralananı kararlaştırılan kullanım amacına elverişli teslim edip bu durumda bulundurmalıdır. Bu ölçüt özellikle kira sözleşmesi ve teslim tutanağı üzerinden sınanır. Kararlaştırılan kullanım amacının belirlenmesi tamamlanmadan sonuca gidilmesi, ayıbı yazılı bildirmemek ihtimalini güçlendirebilir.

Kiracı Kendisinin Gidermekle Yükümlü Olmadığı Ayıbı Gecikmeksizin Kiraya Verene Bildirmelidir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için fotoğraf, video ve teknik ölçümler ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıbı gecikmeksizin kiraya verene bildirmelidir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Ayıp Giderilene Kadar Kullanım Değerindeki Azalma Oranında Kira Bedelinden İndirim İstenebilir.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden ayıp giderilene kadar kullanım değerindeki azalma oranında kira bedelinden indirim istenebilir” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok kiraya verene yazılı ayıp bildirimi ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve indirim oranını delilsiz belirlemek savunması da ayrıca incelenmelidir.

Önemli Ayıp Uygun Sürede Giderilmezse Kiracı Fesih ve Kusur Varsa Tazminat Yollarına Başvurabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden önemli ayıp uygun sürede giderilmezse kiracı fesih ve kusur varsa tazminat yollarına başvurabilir. Bu ölçüt özellikle belediye, ruhsat ve yönetim kayıtları üzerinden sınanır. Delil tespiti ve acil onarım tamamlanmadan sonuca gidilmesi, onarım ile tazminatı mükerrer istemek ihtimalini güçlendirebilir.

Belge, Kayıt ve İspat Yükü

Kira Sözleşmesi ve Teslim Tutanağı.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden kira sözleşmesi ve teslim tutanağı” kaydı, “Kiraya veren kiralananı kararlaştırılan kullanım amacına elverişli teslim edip bu durumda bulundurmalıdır” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Fotoğraf, Video ve Teknik Ölçümler.

Bu delil öncelikle “kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıbı gecikmeksizin kiraya verene bildirmelidir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden fotoğraf, video ve teknik ölçümler” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Kiraya Verene Yazılı Ayıp Bildirimi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden kiraya verene yazılı ayıp bildirimi” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken kiraya verene yazılı ayıp bildirimi ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Belediye, Ruhsat ve Yönetim Kayıtları.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden belediye, ruhsat ve yönetim kayıtları” kaydı, “Önemli ayıp uygun sürede giderilmezse kiracı fesih ve kusur varsa tazminat yollarına başvurabilir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Onarım Gideri ile Kullanım Değerine İlişkin Bilirkişi Raporu.

Bu delil öncelikle “kiraya veren kiralananı kararlaştırılan kullanım amacına elverişli teslim edip bu durumda bulundurmalıdır” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden onarım gideri ile kullanım değerine ilişkin bilirkişi raporu” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Dava Şartları ve Usul Adımları

Kararlaştırılan Kullanım Amacının Belirlenmesi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden kararlaştırılan kullanım amacının belirlenmesi” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Kira sözleşmesi ve teslim tutanağı dosyaya alınmalı ve ayıbın giderilmesi talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Ayıbın Kaynağı ve Kiracı Kusurunun Ayrılması.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; fotoğraf, video ve teknik ölçümler ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden ayıbın kaynağı ve kiracı kusurunun ayrılması” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Bildirim ve Giderim İçin Uygun Süre Verilmesi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden bildirim ve giderim için uygun süre verilmesi” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik kiraya verene yazılı ayıp bildirimi, onarım giderinin mahsubu talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Delil Tespiti ve Acil Onarım.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden delil tespiti ve acil onarım” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Belediye, ruhsat ve yönetim kayıtları dosyaya alınmalı ve sözleşmenin feshi talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

İndirim Dönemi, Oranı ve Ek Zararın Ayrı Hesabı.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; onarım gideri ile kullanım değerine ilişkin bilirkişi raporu ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden indirim dönemi, oranı ve ek zararın ayrı hesabı” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Sulh Hukuk Mahkemesi Görevlidir ve 1 Eylül 2023 Sonrasında Dava Şartı Arabuluculuk Vardır. Ayıp Bildirimi, İndirim Dönemi, Giderim ve Tazminat Ayrı Kurulmalıdır.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve 1 Eylül 2023 sonrasında dava şartı arabuluculuk vardır. Ayıp bildirimi, indirim dönemi, giderim ve tazminat ayrı kurulmalıdır” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik kira sözleşmesi ve teslim tutanağı, ayıbın giderilmesi talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Başvuru Takvimi ve Süre Riskleri

Ayıp Bildirimi Öğrenmeden Sonra Gecikmeksizin Yapılmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden ayıp bildirimi öğrenmeden sonra gecikmeksizin yapılmalıdır. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

Fesih Öncesi Uygun Giderim Süresi Ayıbın Aciliyeti ve Önemine Göre Belirlenir.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden fesih öncesi uygun giderim süresi ayıbın aciliyeti ve önemine göre belirlenir” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Ayıbın kaynağı ve kiracı kusurunun ayrılması yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Kira Alacağı ve Tazminat Zamanaşımı Her Dönem Bakımından Ayrıca İzlenir.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden kira alacağı ve tazminat zamanaşımı her dönem bakımından ayrıca izlenir” uyarısının uygulanması, başlangıç ve son günün ayrı ayrı hesaplanmasını gerektirir. Elektronik gönderim, tebligat ve başvuru alındıları dosyada korunmalıdır.

İstenebilecek Hukukî Koruma

Ayıbın Giderilmesi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden ayıbın giderilmesi” talebi, “Kiraya veren kiralananı kararlaştırılan kullanım amacına elverişli teslim edip bu durumda bulundurmalıdır” koşuluyla ve kira sözleşmesi ve teslim tutanağı deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Kira Bedelinden İndirim.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden kira bedelinden indirim olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil fotoğraf, video ve teknik ölçümler, temel ölçüt ise “kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıbı gecikmeksizin kiraya verene bildirmelidir” olacaktır.

Onarım Giderinin Mahsubu.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden onarım giderinin mahsubu” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Kiraya verene yazılı ayıp bildirimi bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Sözleşmenin Feshi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden sözleşmenin feshi” talebi, “Önemli ayıp uygun sürede giderilmezse kiracı fesih ve kusur varsa tazminat yollarına başvurabilir” koşuluyla ve belediye, ruhsat ve yönetim kayıtları deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Maddi Zarar Tazmini.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden maddi zarar tazmini olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil onarım gideri ile kullanım değerine ilişkin bilirkişi raporu, temel ölçüt ise “kiraya veren kiralananı kararlaştırılan kullanım amacına elverişli teslim edip bu durumda bulundurmalıdır” olacaktır.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/6665, K. 2019/2371, 20.03.2019 — Resmî Tam Metin ve Doğrulanmış Alıntı

Doğrulanmış Karar Alıntısı

“ayıp ihbarının tebliği tarihi öncesini de kapsayacak şekilde kira bedelinin indirilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiş” — Alıntının yeri: Gerekçe, ‘Olayımıza gelince’ paragrafı

Alıntı, resmî tam metin üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır. Kararın sonucu: kısmi bozma/kısmi onama.

Kiralananın ayıbı nedeniyle kira bedelinden indirim ve tazminat bağlamında resmî karar kaynağı üzerinden doğrulanan hukuki ilke şöyle özetlenebilir: Kiralanandaki ayıp nedeniyle kira bedelinden indirim, kiraya verene ayıbın bildirildiği dönem ve ayıbın kullanım değerine somut etkisi gözetilerek belirlenmelidir. Bu özet doğrudan alıntı değildir; yukarıdaki kısa pasaj karar metninden kelimesi kelimesine alınmıştır. Karar, maddi olayı ve sonucu ile birlikte okunmalıdır.

Somut olayla benzerlik: Kiralanandaki ayıbın ihbar edildiği tarih ile kira bedelinden indirim uygulanacak dönem arasındaki ilişki incelenmiştir.

Kararın uygulanma sınırı: İndirim başlangıcı ayıbın ve bildirimin özelliklerine bağlıdır; ayrıca resmî metnin sonuç satırındaki 20/03//2019 tarihi 20.03.2019 olarak normalleştirilmiştir.

İtirazlar, İstisnalar ve Uygulama Hataları

Ayıbı Yazılı Bildirmemek.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden ayıbı yazılı bildirmemek” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Kararlaştırılan kullanım amacının belirlenmesi aşamasında kira sözleşmesi ve teslim tutanağı kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Kiracının Kullanımından Doğan Zararı Kiraya Verene Yüklemek.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden kiracının kullanımından doğan zararı kiraya verene yüklemek”. Bu savunmaya verilecek cevap, fotoğraf, video ve teknik ölçümler delili ve “Kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıbı gecikmeksizin kiraya verene bildirmelidir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

İndirim Oranını Delilsiz Belirlemek.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden indirim oranını delilsiz belirlemek” riski gerçekleşirse onarım giderinin mahsubu talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Onarım ile Tazminatı Mükerrer İstemek.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden onarım ile tazminatı mükerrer istemek” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Delil tespiti ve acil onarım aşamasında belediye, ruhsat ve yönetim kayıtları kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Önemli Ayıp Olmadan Derhal Fesih.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6665, K. 2019/2371 yönünden önemli ayıp olmadan derhal fesih”. Bu savunmaya verilecek cevap, onarım gideri ile kullanım değerine ilişkin bilirkişi raporu delili ve “Kiraya veren kiralananı kararlaştırılan kullanım amacına elverişli teslim edip bu durumda bulundurmalıdır” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• kira sözleşmesi ve teslim tutanağı
• fotoğraf, video ve teknik ölçümler
• kiraya verene yazılı ayıp bildirimi
• belediye, ruhsat ve yönetim kayıtları
• onarım gideri ile kullanım değerine ilişkin bilirkişi raporu

• kararlaştırılan kullanım amacının belirlenmesi
• ayıbın kaynağı ve kiracı kusurunun ayrılması
• bildirim ve giderim için uygun süre verilmesi
• delil tespiti ve acil onarım
• indirim dönemi, oranı ve ek zararın ayrı hesabı
• Sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve 1 Eylül 2023 sonrasında dava şartı arabuluculuk vardır. Ayıp bildirimi, indirim dönemi, giderim ve tazminat ayrı kurulmalıdır.

• Süre çizelgesinde Ayıp bildirimi öğrenmeden sonra gecikmeksizin yapılmalıdır. Fesih öncesi uygun giderim süresi ayıbın aciliyeti ve önemine göre belirlenir. Kira alacağı ve tazminat zamanaşımı her dönem bakımından ayrıca izlenir.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Kiralananın Sözleşmeye Uygun Kullanımını Azaltan Fiziksel veya Hukuki Eksiklik Hangi Andan İtibaren Kira İndirimi, Giderim, Tazminat Ya Da Fesih Hakkı Verir?

Kiraya veren kiralananı amaçlanan kullanıma elverişli hâlde teslim ve sözleşme boyunca bu hâlde bulundurmakla yükümlüdür; seçimlik hakkın kapsamı ayıbın önemine, bildirim ve kullanım etkisine göre belirlenir. Dosyanın ilk işleminde görev, süre ve delil koruma planı kurulmalı; kira sözleşmesi ve teslim tutanağı ise mümkünse doğrudan düzenleyen kurum veya özgün kaynaktan alınmalıdır.

İspat Planında Kira Sözleşmesi ve Teslim Tutanağı Neden Önemlidir?

Kira sözleşmesi ve teslim tutanağı, fotoğraf, video ve teknik ölçümler, kiraya verene yazılı ayıp bildirimi birlikte okunmalıdır. Her kayıt yalnız bağlantılı olduğu çekişmeli vakıa bakımından kullanılır; düzenleyeni, tarihi ve bütünlüğü ayrıca denetlenir.

Kiralananın Ayıbı Nedeniyle Kira Bedelinden İndirim ve Tazminat Bakımından Başvuru Sırası Nasıl Kurulmalıdır?

Kararlaştırılan kullanım amacının belirlenmesi; ayıbın kaynağı ve kiracı kusurunun ayrılması; bildirim ve giderim için uygun süre verilmesi; delil tespiti ve acil onarım; indirim dönemi, oranı ve ek zararın ayrı hesabı; Sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve 1 Eylül 2023 sonrasında dava şartı arabuluculuk vardır. Ayıp bildirimi, indirim dönemi, giderim ve tazminat ayrı kurulmalıdır. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Kiralananın Ayıbı Nedeniyle Kira Bedelinden İndirim ve Tazminat Bakımından Süre Kaybını Önlemek İçin Hangi Tarihler Resmî Kayıtla Belgelenmelidir?

Ayıp bildirimi öğrenmeden sonra gecikmeksizin yapılmalıdır. Fesih öncesi uygun giderim süresi ayıbın aciliyeti ve önemine göre belirlenir. Kira alacağı ve tazminat zamanaşımı her dönem bakımından ayrıca izlenir.

Ayıbın Giderilmesi Talep Sonucunda Nasıl Somutlaştırılır?

Ayıbın giderilmesi, kira bedelinden indirim, onarım giderinin mahsubu, sözleşmenin feshi, maddi zarar tazmini somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Kiralananın sözleşmeye uygun kullanımını azaltan fiziksel veya hukuki eksiklik hangi andan itibaren kira indirimi, giderim, tazminat ya da fesih hakkı verir” sorusu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Kiraya veren kiralananı amaçlanan kullanıma elverişli hâlde teslim ve sözleşme boyunca bu hâlde bulundurmakla yükümlüdür; seçimlik hakkın kapsamı ayıbın önemine, bildirim ve kullanım etkisine göre belirlenir.

Dosyanın ilk önceliği kararlaştırılan kullanım amacının belirlenmesi, delil omurgası ise kira sözleşmesi ve teslim tutanağı ile fotoğraf, video ve teknik ölçümler arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Ayıp bildirimi öğrenmeden sonra gecikmeksizin yapılmalıdır. Ayıbın giderilmesi talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; ayıbı yazılı bildirmemek riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/6665, K. 2019/2371, 20.03.2019 — resmî tam metin ve doğrulanmış alıntı — künye, karar sonucu ve kısa alıntı 31.08.2026 tarihinde resmî tam metinden doğrulandı; araştırma ölçütü: Kiralanandaki ayıp nedeniyle kira bedelinden indirim, kiraya verene ayıbın bildirildiği dönem ve ayıbın kullanım değerine somut etkisi gözetilerek belirlenmelidir.
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.307/1
• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.266-287, 400-406
• Hayrunnisa Özdemir ve Serhat Küçükçapraz, “Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğu”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 2021, S. 47, s. 85-118
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru