Kira Bedelinin Tespiti ve Beş Yıllık Dönem

Kapsam

Sözleşmedeki artış kaydı, TÜFE on iki aylık ortalama, beş yıllık dönem, döviz kira yasağı istisnaları, emsal araştırması, brüt-net bedel ve kararın etkisi ele alınır. Beş yıl dolmadan yenileme artışı TÜFE sınırıyla; beş yılın sonunda ise endeks yanında kiralananın durumu, emsal bedeller ve eski kiracı indirimiyle belirlenir. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, kira bedelinin tespiti ve beş yıllık dönem konusunda 31 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Uyuşmazlığın Hukukî Niteliği

İncelemenin ilk ölçütü “tarafların yenilenen döneme ilişkin artış anlaşması bir önceki kira yılının tüfe on iki aylık ortalamasını aşamaz” kuralıdır. Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmede hâkim emsal, kiralananın durumu ve TÜFE'yi birlikte değerlendirir. Ayrıca “dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılır veya bu sürede yazılı bildirim yapılırsa belirlenen bedel yeni dönemin başından uygulanır” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Kira Bedelinin Tespiti ve Beş Yıllık Dönem bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.344/3

Doğrulanmış Kanun Alıntısı

“beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli, hâkim tarafından” — Alıntının yeri: Türk Borçlar Kanunu m.344/3, ilgili bölüm

Bu alıntı, TBMM, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kabul metni, m.344/3 üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır.

Kira bedelinin tespiti ve beş yıllık dönem kapsamında m.344/3 hükümleri kira artışı ve tespit kararının etkisi bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/B

Kira bedelinin tespiti ve beş yıllık dönem kapsamında m.18/B hükümleri kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.266

Kira bedelinin tespiti ve beş yıllık dönem kapsamında m.266 hükümleri emsal ve değer bilirkişisi bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Doktrindeki Yaklaşımlar

Aşağıdaki doktrin görüşü bağlayıcı değildir; doğrulanmış bibliyografik kaydından, eserin bağlamı korunarak aktarılmıştır.

Seda Öktem Çevik: Türk Borçlar Kanunu'nun 344. Maddesi Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi

İlk beş yıl ile beş yıl sonrası dönemlerde uygulanacak ölçütleri, tüketici fiyat endeksi sınırını, emsal ve hakkaniyet değerlendirmesini birbirinden ayırır. Bu yaklaşım, somut uyuşmazlık içinde somut vakıa ve yürürlükteki hükümle birlikte değerlendirilmelidir.

“TBK’nın 344. maddesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yer alan temel esasların incelenmesi amaçlanmıştır.” — Alıntının yeri: Öz

Kira bedelinin tespiti ve beş yıllık dönem konusunda yararlanılan eser: Seda Öktem Çevik, “Türk Borçlar Kanunu'nun 344. Maddesi Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2022, C. 24, S. 1, s. 39-77. Doğrulama tarihi: 31.08.2026.

Somut Dosyada Usul ve Delil Notu

Sözleşmenin başlangıcı, uzama dönemleri ve talep edilen kira dönemi çizelgeye bağlanmalı; beş yıllık dönem dolmadan endeks sınırı, dolduktan sonra emsal bedel, taşınmazın durumu ve hakkaniyet birlikte uygulanmalıdır. Emsaller konum, kullanım, yüzölçümü, sözleşme tarihi ve kiracılı-kirasız nitelikleriyle yerinde incelenmeli; dava TBK m.345'teki bildirim ve açılış zamanına göre hangi dönemden sonuç doğuracağı belirtilerek açılmalıdır. Resmî MBS PDF bağlantısı belirlenmiştir; alıntı gösterilen TBMM kabul/değişiklik metni veya Resmî Gazete değişiklik metniyle karşılaştırılmıştır. MBS PDF bu araştırma turunda satır düzeyinde açılamadığından güncel konsolide metin ve olay tarihindeki yürürlük ayrıca kontrol edilmelidir. Alıntı m.344/3'ün yalnız beş yıl sonrası rejimine işaret eder; geçici kira artış sınırlamalarının uygulanacağı dönem, yabancı para kirası, yenileme yılı ve dava tarihinin yeni döneme etkisi ayrıca güncel mevzuattan kontrol edilmelidir.

Uyuşmazlığın Hukuki Analiz Omurgası

Kira Bedelinin Tespiti ve Beş Yıllık Dönem dosyasında önce çözülmesi gereken ana mesele, “Konut ve çatılı işyeri kirası hangi dönemden itibaren, hangi endeks, emsal ve hakkaniyet ölçütleriyle yeniden belirlenebilir?” sorusudur. Bu soru tek bir kanun maddesine indirgenmemelidir. İlk olarak tarafların hukuki sıfatı, hakkı doğurduğu ileri sürülen işlem veya olay, karşı tarafın itirazı ve istenen hüküm ayrı satırlarda gösterilmelidir. Ardından “Tarafların yenilenen döneme ilişkin artış anlaşması bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz.” ölçütü kurucu vakıalarla eşleştirilmeli; “Emsal taşınmazlar konum, alan, kullanım, tarih ve sözleşme koşulları bakımından karşılaştırılmalıdır.” kuralının iddiayı sınırlandırıp sınırlandırmadığı incelenmelidir. Böyle bir mesele haritası, maddi hukuk tartışmasını görev, süre ve ispat sorunlarından ayırır; dilekçenin hem vakıa hem talep bölümünde aynı hukuki tezin izlenebilmesini sağlar.

Kira Bedelinin Tespiti ve Beş Yıllık Dönem bakımından ispat planı, dosyadaki belgelerin yalnız listesinden ibaret tutulmamalıdır. Kira sözleşmesi ve artış kayıtları hakkın doğumuna, kapsamına veya ihlaline ilişkin hangi vakıayı kanıtlıyorsa bu bağlantı açıkça yazılmalıdır. Ödeme dekontları ise ilk kaydın tarihini, tarafını ya da içeriğini doğrulayan bağımsız kayıt olarak değerlendirilmelidir. Belgenin aslı, düzenleyeni, oluşturulma zamanı ve sonraki değişiklikleri belirlenmeden yalnız ekran görüntüsüne veya taraf anlatımına dayanılması sağlıklı değildir. Karşı tarafın ileri sürebileceği aidiyet, kapsam, sahtelik, ödeme, zamanaşımı ya da yetki itirazı için ayrıca karşı delil sütunu açılmalı; ispat yükü her çekişmeli vakıa yönünden bağımsız belirlenmelidir.

Kira Bedelinin Tespiti ve Beş Yıllık Dönem uyuşmazlığında usul takvimi kira dönemleri ve beş yıllık sürenin hesabı ile başlatılmalıdır. Dava veya başvuru öncesi zorunlu yol, görevli ve yetkili merci, harç, tebligat, kesinleşme ve kanun yolu tarihleri aynı çizelgede fakat ayrı hukuki nitelikleriyle tutulmalıdır. Yeni dönemden en geç otuz gün önce dava veya yazılı bildirim etkili tarih için önemlidir. Bu uyarı uygulanırken yalnız son gün hesaplanmamalı; sürenin hangi olayla başladığı, bildirimin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve adli tatil ya da özel süre hükmünün etkisi de yazılı biçimde gerekçelendirilmelidir. Brüt bedel ve hakkaniyet indiriminin gerekçelendirilmesi aşamasında verilecek kararın infaza veya fiilî uygulamaya elverişli olması için hüküm sonucunun kişi, işlem, dönem ve tutar bakımından tereddüt doğurmayacak açıklıkta kurulması gerekir.

Kira Bedelinin Tespiti ve Beş Yıllık Dönem yönünden talep stratejisi hazırlanırken aylık kira bedelinin tespiti ile yeni dönemden uygulama aynı hukuki sonucun farklı anlatımlarıymış gibi üst üste yazılmamalıdır. Her talebin dayandığı vakıa, kanun hükmü, ispat aracı, faiz veya feri sonuç ve kabul hâlinde kurulması istenen hüküm ayrı gösterilmelidir. Talepler birbirini dışlıyorsa terdit sırası; birlikte hükmedilebiliyorsa yığılma ilişkisi; miktar başlangıçta tam belirlenemiyorsa bunun maddi ve usuli nedeni açıklanmalıdır. Geçici koruma istenmesi, esas talebin peşinen kabulü anlamına gelmeyecek biçimde güncel tehlike ve orantılılıkla sınırlandırılmalıdır. Böylece mahkeme, tarafın gerçekte hangi hukuki korumayı istediğini yorum yoluyla tamamlamak zorunda kalmaz.

Kira Bedelinin Tespiti ve Beş Yıllık Dönem hakkında karşı görüş analizi yapılmadan hazırlanan metin, dosyanın güçlü tarafını gösterse bile kararın bozulma veya reddedilme riskini yeterince karşılamaz. Özellikle beş yıl dolmadan serbest emsal bedeli istemek ihtimali; karşı tarafın en güçlü savunması kabul edilerek test edilmelidir. Bu savunmanın hangi maddi vakıaya ve hangi kanuni sonuca dayandığı ayrıştırıldıktan sonra, cevabın kanun alıntısı, delil ve içtihatla ayrı ayrı desteklenmesi gerekir. Yargıtay kararının esas ve karar numarasının doğru olması tek başına yeterli değildir; kararın olayları, uygulanan kanun metninin tarihi, inceleme türü ve sonucu eldeki dosyayla karşılaştırılmalıdır. Farklı belirleyici vakıa varsa karar emsal diye değil, ayrıştırılarak kullanılmalıdır.

Kural, İstisna ve Değerlendirme

Tarafların Yenilenen Döneme İlişkin Artış Anlaşması Bir Önceki Kira Yılının TÜFE On İki Aylık Ortalamasını Aşamaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden tarafların yenilenen döneme ilişkin artış anlaşması bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz. Bu ölçüt özellikle kira sözleşmesi ve artış kayıtları üzerinden sınanır. Kira dönemleri ve beş yıllık sürenin hesabı tamamlanmadan sonuca gidilmesi, beş yıl dolmadan serbest emsal bedeli istemek ihtimalini güçlendirebilir.

Beş Yıldan Uzun veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Sözleşmede Hâkim Emsal, Kiralananın Durumu ve TÜFE'yi Birlikte Değerlendirir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için ödeme dekontları ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmede hâkim emsal, kiralananın durumu ve TÜFE'yi birlikte değerlendirir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Dava Yeni Dönemden En Geç Otuz Gün Önce Açılır veya Bu Sürede Yazılı Bildirim Yapılırsa Belirlenen Bedel Yeni Dönemin Başından Uygulanır.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılır veya bu sürede yazılı bildirim yapılırsa belirlenen bedel yeni dönemin başından uygulanır” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok TÜİK endeks verileri ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve ilan fiyatını gerçekleşmiş emsal saymak savunması da ayrıca incelenmelidir.

Emsal Taşınmazlar Konum, Alan, Kullanım, Tarih ve Sözleşme Koşulları Bakımından Karşılaştırılmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden emsal taşınmazlar konum, alan, kullanım, tarih ve sözleşme koşulları bakımından karşılaştırılmalıdır. Bu ölçüt özellikle emsal kira sözleşmeleri üzerinden sınanır. Mahallinde keşif tamamlanmadan sonuca gidilmesi, eski kiracı indirimi yapmamak ihtimalini güçlendirebilir.

Dosyanın Delil Omurgası

Kira Sözleşmesi ve Artış Kayıtları.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden kira sözleşmesi ve artış kayıtları” kaydı, “Tarafların yenilenen döneme ilişkin artış anlaşması bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Ödeme Dekontları.

Bu delil öncelikle “beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmede hâkim emsal, kiralananın durumu ve tüfe'yi birlikte değerlendirir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden ödeme dekontları” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

TÜİK Endeks Verileri.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden TÜİK endeks verileri” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken TÜİK endeks verileri ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Emsal Kira Sözleşmeleri.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden emsal kira sözleşmeleri” kaydı, “Emsal taşınmazlar konum, alan, kullanım, tarih ve sözleşme koşulları bakımından karşılaştırılmalıdır” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Keşif ve Gayrimenkul Bilirkişi Raporu.

Bu delil öncelikle “tarafların yenilenen döneme ilişkin artış anlaşması bir önceki kira yılının tüfe on iki aylık ortalamasını aşamaz” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden keşif ve gayrimenkul bilirkişi raporu” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Doğru Merci ve İzlenecek Yol

Kira Dönemleri ve Beş Yıllık Sürenin Hesabı.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden kira dönemleri ve beş yıllık sürenin hesabı” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Kira sözleşmesi ve artış kayıtları dosyaya alınmalı ve aylık kira bedelinin tespiti talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Yeni Dönem Öncesi İhtar veya Dava Kontrolü.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; ödeme dekontları ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden yeni dönem öncesi ihtar veya dava kontrolü” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Emsallerin Taraflardan ve Kurumdan Toplanması.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden emsallerin taraflardan ve kurumdan toplanması” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik TÜİK endeks verileri, brüt kira belirlenmesi talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Mahallinde Keşif.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden mahallinde keşif” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Emsal kira sözleşmeleri dosyaya alınmalı ve emsal raporuna itiraz talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Brüt Bedel ve Hakkaniyet İndiriminin Gerekçelendirilmesi.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; keşif ve gayrimenkul bilirkişi raporu ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden brüt bedel ve hakkaniyet indiriminin gerekçelendirilmesi” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Kritik Tarihler ve Süre Çizelgesi

Yeni Dönemden En Geç Otuz Gün Önce Dava veya Yazılı Bildirim Etkili Tarih İçin Önemlidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden yeni dönemden en geç otuz gün önce dava veya yazılı bildirim etkili tarih için önemlidir. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

Dava Sözleşme Sonuna Kadar Açılabilse De Geriye Etkisi TBK m.345'e Göre Belirlenir.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden dava sözleşme sonuna kadar açılabilse de geriye etkisi TBK m.345'e göre belirlenir” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Yeni dönem öncesi ihtar veya dava kontrolü yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Dava Şartı Arabuluculuk Süreci Süre Planına Dahil Edilmelidir.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden dava şartı arabuluculuk süreci süre planına dahil edilmelidir” uyarısının uygulanması, başlangıç ve son günün ayrı ayrı hesaplanmasını gerektirir. Elektronik gönderim, tebligat ve başvuru alındıları dosyada korunmalıdır.

Hükümde Yer Alması Gereken Talepler

Aylık Kira Bedelinin Tespiti.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden aylık kira bedelinin tespiti” talebi, “Tarafların yenilenen döneme ilişkin artış anlaşması bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz” koşuluyla ve kira sözleşmesi ve artış kayıtları deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Yeni Dönemden Uygulama.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden yeni dönemden uygulama olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil ödeme dekontları, temel ölçüt ise “beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmede hâkim emsal, kiralananın durumu ve tüfe'yi birlikte değerlendirir” olacaktır.

Brüt Kira Belirlenmesi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden brüt kira belirlenmesi” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. TÜİK endeks verileri bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Emsal Raporuna İtiraz.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden emsal raporuna itiraz” talebi, “Emsal taşınmazlar konum, alan, kullanım, tarih ve sözleşme koşulları bakımından karşılaştırılmalıdır” koşuluyla ve emsal kira sözleşmeleri deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Yargılama Gideri.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden yargılama gideri olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil keşif ve gayrimenkul bilirkişi raporu, temel ölçüt ise “tarafların yenilenen döneme ilişkin artış anlaşması bir önceki kira yılının tüfe on iki aylık ortalamasını aşamaz” olacaktır.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/2245, K. 2018/5591, 22.05.2018 — Resmî Tam Metin ve Doğrulanmış Alıntı

Doğrulanmış Karar Alıntısı

“artış şartı bulunmasa dahi davacıların kira bedelinin tespitini talep etmesi mümkündür.” — Alıntının yeri: Gerekçe; TBK m.344 uyarınca beş yıl dolmadan kira tespiti isteminin mümkün görüldüğü paragraf

Alıntı, resmî tam metin üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır. Kararın sonucu: bozma.

Kira bedelinin tespiti ve beş yıllık dönem bağlamında resmî karar kaynağı üzerinden doğrulanan hukuki ilke şöyle özetlenebilir: Beş yıl dolmadan da kira bedeli tespiti istenebilir; döneme göre TBK m.344'ün birinci ve ikinci fıkralarındaki endeks ve hakkaniyet sınırları uygulanır. Bu özet doğrudan alıntı değildir; yukarıdaki kısa pasaj karar metninden kelimesi kelimesine alınmıştır. Karar, maddi olayı ve sonucu ile birlikte okunmalıdır.

Somut olayla benzerlik: Bir yıllık konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde yeni dönem kira bedelinin tespiti istenmiş; beş yıl dolmadan dava açılabileceği ve uygulanacak fıkralar incelenmiştir.

Kararın uygulanma sınırı: Karar beş yıldan önceki dönem için endeks sınırını uygular; beş yıldan sonraki rayiç-emsal-hakkaniyet hesabı, eski kiracı indirimi ve dava tarihinin yeni döneme etkisi ayrıca incelenmelidir.

Muhtemel Savunmalar ve Ayrılan Durumlar

Beş Yıl Dolmadan Serbest Emsal Bedeli İstemek.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden beş yıl dolmadan serbest emsal bedeli istemek” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Kira dönemleri ve beş yıllık sürenin hesabı aşamasında kira sözleşmesi ve artış kayıtları kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Otuz Günlük Bildirimi Atlamak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden otuz günlük bildirimi atlamak”. Bu savunmaya verilecek cevap, ödeme dekontları delili ve “Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmede hâkim emsal, kiralananın durumu ve TÜFE'yi birlikte değerlendirir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

İlan Fiyatını Gerçekleşmiş Emsal Saymak.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden ilan fiyatını gerçekleşmiş emsal saymak” riski gerçekleşirse brüt kira belirlenmesi talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Eski Kiracı İndirimi Yapmamak.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden eski kiracı indirimi yapmamak” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Mahallinde keşif aşamasında emsal kira sözleşmeleri kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Brüt-Net Kira Ayrımını Belirsiz Bırakmak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245, K. 2018/5591 yönünden brüt-net kira ayrımını belirsiz bırakmak”. Bu savunmaya verilecek cevap, keşif ve gayrimenkul bilirkişi raporu delili ve “Tarafların yenilenen döneme ilişkin artış anlaşması bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• kira sözleşmesi ve artış kayıtları
• ödeme dekontları
• TÜİK endeks verileri
• emsal kira sözleşmeleri
• keşif ve gayrimenkul bilirkişi raporu

• kira dönemleri ve beş yıllık sürenin hesabı
• yeni dönem öncesi ihtar veya dava kontrolü
• emsallerin taraflardan ve kurumdan toplanması
• mahallinde keşif
• brüt bedel ve hakkaniyet indiriminin gerekçelendirilmesi

• Süre çizelgesinde Yeni dönemden en geç otuz gün önce dava veya yazılı bildirim etkili tarih için önemlidir. Dava sözleşme sonuna kadar açılabilse de geriye etkisi TBK m.345'e göre belirlenir. Dava şartı arabuluculuk süreci süre planına dahil edilmelidir.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Hangi Dönemden İtibaren, Hangi Endeks, Emsal ve Hakkaniyet Ölçütleriyle Yeniden Belirlenebilir?

Beş yıl dolmadan yenileme artışı TÜFE sınırıyla; beş yılın sonunda ise endeks yanında kiralananın durumu, emsal bedeller ve eski kiracı indirimiyle belirlenir. Dosyanın ilk işleminde görev, süre ve delil koruma planı kurulmalı; kira sözleşmesi ve artış kayıtları ise mümkünse doğrudan düzenleyen kurum veya özgün kaynaktan alınmalıdır.

Kira Sözleşmesi ve Artış Kayıtları Tek Başına Yeterli Midir?

Kira sözleşmesi ve artış kayıtları, ödeme dekontları, TÜİK endeks verileri birlikte okunmalıdır. Her kayıt yalnız bağlantılı olduğu çekişmeli vakıa bakımından kullanılır; düzenleyeni, tarihi ve bütünlüğü ayrıca denetlenir.

Kira Bedelinin Tespiti ve Beş Yıllık Dönem Bakımından İlk Usul Adımı Neden Önemlidir?

Kira dönemleri ve beş yıllık sürenin hesabı; yeni dönem öncesi ihtar veya dava kontrolü; emsallerin taraflardan ve kurumdan toplanması; mahallinde keşif; brüt bedel ve hakkaniyet indiriminin gerekçelendirilmesi. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Kira Bedelinin Tespiti ve Beş Yıllık Dönem Bakımından Tebliğ ve Öğrenme Kayıtları Nasıl Tutulmalıdır?

Yeni dönemden en geç otuz gün önce dava veya yazılı bildirim etkili tarih için önemlidir. Dava sözleşme sonuna kadar açılabilse de geriye etkisi TBK m.345'e göre belirlenir. Dava şartı arabuluculuk süreci süre planına dahil edilmelidir.

Aylık Kira Bedelinin Tespiti Hangi Delillere Dayanmalıdır?

Aylık kira bedelinin tespiti, yeni dönemden uygulama, brüt kira belirlenmesi, emsal raporuna itiraz, yargılama gideri somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Konut ve çatılı işyeri kirası hangi dönemden itibaren, hangi endeks, emsal ve hakkaniyet ölçütleriyle yeniden belirlenebilir” sorusu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Beş yıl dolmadan yenileme artışı TÜFE sınırıyla; beş yılın sonunda ise endeks yanında kiralananın durumu, emsal bedeller ve eski kiracı indirimiyle belirlenir.

Dosyanın ilk önceliği kira dönemleri ve beş yıllık sürenin hesabı, delil omurgası ise kira sözleşmesi ve artış kayıtları ile ödeme dekontları arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Yeni dönemden en geç otuz gün önce dava veya yazılı bildirim etkili tarih için önemlidir. Aylık kira bedelinin tespiti talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; beş yıl dolmadan serbest emsal bedeli istemek riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/2245, K. 2018/5591, 22.05.2018 — resmî tam metin ve doğrulanmış alıntı — künye, karar sonucu ve kısa alıntı 31.08.2026 tarihinde resmî tam metinden doğrulandı; araştırma ölçütü: Beş yıl dolmadan da kira bedeli tespiti istenebilir; döneme göre TBK m.344'ün birinci ve ikinci fıkralarındaki endeks ve hakkaniyet sınırları uygulanır.
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.344/3
• TBMM, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kabul metni, m.344/3 — alıntı yeri: Türk Borçlar Kanunu m.344/3, ilgili bölüm
• 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B
• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.266
• Seda Öktem Çevik, “Türk Borçlar Kanunu'nun 344. Maddesi Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2022, C. 24, S. 1, s. 39-77
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru