Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu
Esas numarası
2024/1 E.
Karar numarası
2025/2 K.
Karar tarihi
KARARA İLİŞKİN EDİTORYAL AÇIKLAMA
Kararın konusu ve hukuki mesele
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği veya geriye etkili feshi halinde, yükleniciden tapuya dayanarak mülkiyet yahut ipotek hakkı edinen üçüncü kişinin TMK m.1023 iyiniyet savunmasının dinlenmesi
Kurul, yükleniciye devredilen arsa paylarının avans sayılması nedeniyle üçüncü kişinin iyiniyet savunmasını baştan dışlayan yerleşik yaklaşımdan dönmüştür. Sözleşme geçersiz sayılsa veya geriye etkili feshedilse bile tapuya dayanarak mülkiyet ya da ipotek hakkı kazanan üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenir. Kazanım anında kötüniyet ispatlanmazsa hak korunur; gerekli özeni göstermeyen kişi korunamaz. Yakınlık, düşük bedel ve hızlı devir gibi fiili karineler incelenebilir. Koruma, henüz tescil olmadan yalnız satış vaadi veya alacak devriyle kişisel hak edinen herkese otomatik tescil hakkı vermez. Karar ilk toplantıda oybirliğiyle verilmiştir.
Kararın sonucu
Yerleşik içtihattan dönülerek üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının dinlenmesi ve koşulları varsa mülkiyet veya ipotek hakkının korunması yönünde içtihatların birleştirilmesi; oybirliği
Editoryal değerlendirme ve kullanım sınırları
18.07.2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 24 sayfalık PDF aslı sunulmaktadır. Karar ilk toplantıda oybirliğiyle verilmiştir. İlk bölümlerde aktarılan eski daire ve Hukuk Genel Kurulu görüşleri, içtihadı birleştirme kararının nihai sonucu gibi değerlendirilmemelidir.
Geriye etkili fesih veya geçersizlik sonrasında yükleniciden tapuda kazanım sağlayan üçüncü kişinin durumunu doğrudan belirler; fesih ile otomatik tapu iadesi varsayımını değiştirir.
Uygulama sınırı: İnşaat seviyesi, fesih talebinin haklılığı ve tasfiye hesabının tamamı bu kararla çözülmez. Tapuda hak kazanan üçüncü kişinin iyiniyeti ayrı incelenir; kötü niyet varsa arsa sahibine dönüş mümkündür.
Arsa payı sözleşmesinin sicilde görünürlüğünü ve şerhin üçüncü kişinin iyiniyetine etkisini; tapuda devralan mülkiyet ve ipotek sahiplerinin korunmasını doğrudan tartışır.
Uygulama sınırı: Şerh kişisel hakkı kendiliğinden ayni hak yapmaz. Şerhin içeriği ve kazanımdan önceki varlığı, belgelerdeki çelişki ve gereken özen somut olarak değerlendirilmelidir.
Yükleniciden tapuda ayni hak kazanmış kişi ile yalnız kişisel tescil alacağına sahip kişinin ayrılması için doğrudan sınır gösterir. Önceden tescil edilmiş kazanım salt yüklenicinin edimi tamamlanmadı diye otomatik ortadan kaldırılamaz.
Uygulama sınırı: Karar henüz tapu devri yapılmamış satış vaadi alıcısına veya alacak devralana koşulsuz tescil hakkı vermez. Kişisel hakka dayalı tescil talebi ile tescilli ayni hakkın korunması iki ayrı olasılık olarak anlatılmalıdır.
TMK m.1023 korumasını arsa payı inşaat ilişkisinden kaynaklanan sonraki yolsuzlukta uygular; iyiniyetin kazanım anında aranmasını ve aksi iddianın fiili karinelerle ispatını açıklar.
Uygulama sınırı: Koruma herkese sırf tapuda adına kayıt var diye verilmez; üçüncü kişi, ayni hak, geçerli kazanım işlemi ve gerekli özen koşulları korunur. Yolsuz tescile doğrudan katılan kişinin kendi kazanımı bu korumaya dayanmaz.
Yolsuz tescilin düzeltilmesi isteminin iyiniyetli sonraki mülkiyet veya ipotek kazanımı karşısındaki sınırını arsa payı sözleşmesi örneğinde doğrudan belirler.
Uygulama sınırı: Sözleşmenin geriye etkili feshi her devir zincirini otomatik iptal etmez; iyiniyet ve somut kazanım koşulları araştırılmalıdır. Belgenin sahteliği veya diğer özel yolsuzluk sebepleri kendi vakıalarıyla değerlendirilir.
Başlık, konu açıklaması ve makale bağlantıları editoryal içeriktir. Karar, kendi olayları ve uygulandığı dönem içindeki mevzuatla birlikte değerlendirilmelidir.
Kaynak bütünlük bilgisi
Kaynak metni SHA-256: b8011b82bc67720019132dbb09d0302264b63935cd69223deeabf58b4baa08a6
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya taahhüt niteliğinde değildir.
