Kapsam
Konu, işlem tarihindeki değer, toplam karşı edim, borç kapama ödemeleri, bilirkişi yöntemi ve oransızlığın diğer iptal sebeplerinden ayrılmasını kapsar.
Kısa Cevap
Aşırı oransızlık yalnız tapudaki satış bedeli ile gerçek değer karşılaştırılarak kurulamaz; alıcının satış kapsamında ödediği ipotek ve haciz borçları gerçek karşı edimse toplam ivaza eklenmelidir.
İvazın Bütünlüğü
Satış bedeli, yalnız sözleşmede yazan rakamdan değil devralanın satıcı yararına üstlendiği ve ödediği gerçek ekonomik yüklerden oluşabilir.
İşlem Tarihindeki Değer
Taşınmazın karşılaştırılacak rayici devir günündeki fizikî ve hukukî duruma göre belirlenmeli, sonraki değer artışı hesaba karıştırılmamalıdır.
İpotek ve Haciz Ödemeleri
Üçüncü kişinin kapattığı borcun satışla bağlantısı, ödeme kaynağı ve alacaklıya gerçekten ulaşıp ulaşmadığı banka belgeleriyle sınanır.
Bilirkişi İncelemesi
Rapor; taşınmazın rayicini, tapu bedelini ve belgeyle doğrulanan diğer ödemeleri ayrı göstererek oranı denetlenebilir kurmalıdır.
Oransızlığın Hukukî Etkisi
Bedel farkının iptal sebebi sayılabilmesi için ilgili hükmün aradığı ağırlık ve olayın diğer özellikleri birlikte ele alınır.
Diğer İptal Nedenleri
İvazın makul bulunması, yakınlık, borçlunun mali durumu veya zarar verme kastına ilişkin diğer iddiaları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Delil Planı ve İspat Yükü
Tapu akdi ve banka ödeme kayıtları ile başlayan ispat planı, çok sayıda belge sunmak yerine her çekişmeli vakıayı doğru delille eşleştirmeyi gerektirir. İddianın dayanağı ile karşı tarafın muhtemel savunması iki ayrı sütunda kurulmalı; ispat yükünün kime ait olduğu ve delilin hangi kurumdan ne kadar süre içinde alınabileceği gösterilmelidir. Aşağıdaki kayıtlar bu nedenle birbirinin tekrarı değil, farklı vakıaları doğrulayan bir delil zinciridir.
Tapu Akdi ve Banka Ödeme Kayıtları
Tapu akdi ve banka ödeme kayıtları, yalnız dosyaya eklenecek bir kayıt değildir. Bu delilin hangi kurucu, engelleyici veya sona erdirici vakıayı gösterdiği; kim tarafından, hangi tarihte ve hangi işlem bağlamında oluşturulduğu dilekçede açıklanmalıdır. Belgenin tamamı görülmeden seçilmiş bir sayfa, ekran görüntüsü veya tarafça hazırlanmış özet üzerinden kesin sonuca gidilmemelidir.
İpotek ve haciz kapama belgeleri ile çapraz doğrulama yapılması, tarih, taraf, miktar ve işlem bağlantısındaki uyuşmazlıkları görünür kılar. Belge karşı tarafın veya üçüncü kişinin elindeyse ibraz talebi, kurum müzekkeresi, delil tespiti ya da bilirkişi incelemesi için hangi usul aracının kullanılacağı baştan belirlenmelidir. Elektronik kayıtlarda özgün dosya, zaman damgası, erişim geçmişi ve değişiklik izi korunmalı; hukuka aykırı elde edilen verinin ispat değeri ayrıca tartışılmalıdır.
İpotek ve Haciz Kapama Belgeleri
İpotek ve haciz kapama belgeleri bakımından ilk soru, kaydın mevcut olup olmadığı değil hangi tartışmalı olguyu ispatlayabildiğidir. Düzenleyen kişi veya kurum, düzenleme amacı, kayıt dönemi ve karşı tarafa aidiyet açıkça belirlenmelidir. Belgenin içeriği iddiayı yalnız dolaylı biçimde destekliyorsa aradaki çıkarım zinciri gösterilmeli; yorum, belgenin kendi ifadesi gibi sunulmamalıdır.
Bu kayıt, işlem tarihine göre taşınmaz değerleme raporu ile birlikte okunduğunda anlatım ile dış kaynak arasındaki uyum denetlenebilir. Çelişki varsa belgenin aslı, dayanak kayıtları ve düzenleyenin açıklaması istenmeli; eksiklik bilirkişinin hukukî nitelendirme yapması beklenerek kapatılmamalıdır. Kişisel veri, ticari sır veya soruşturma gizliliği içeren bölümlerde dosyaya sunma yöntemi ile inceleme hakkı arasında ölçülü bir çözüm kurulmalıdır.
İşlem Tarihine Göre Taşınmaz Değerleme Raporu
İşlem tarihine göre taşınmaz değerleme raporu, zaman içinde değişebilen veya kaybolabilen bir delil niteliği taşıyabilir. Bu nedenle kaynağın korunması, talep tarihinin belgelenmesi ve mümkünse değiştirilemez örneğin alınması esasa ilişkin tartışmadan önce ele alınmalıdır. Sonradan oluşturulan açıklama ile olay anındaki kayıt birbirinden ayrılmalı; boşluklar varsayımla tamamlanmamalıdır.
Tapu akdi ve banka ödeme kayıtları aynı olayın başka bir aşamasını gösteriyorsa iki kayıt arasındaki tarih ve işlem bağı kurulmalıdır. Delil, iddia sahibinin elinde değilse hangi makamdan hangi hukuki dayanakla isteneceği somutlaştırılmalı; ret hâlinde başvurulacak yol ve saklama süresi dosya notuna eklenmelidir. Güvenilirlik itirazı bekleniyorsa metadata, imza, mühür, log veya karşılaştırma örneği daha tahkikat başlamadan belirlenmelidir.
Dosyaya Konulacak Temel Kayıtlar
- Tapu akdi ve banka ödeme kayıtları
- İpotek ve haciz kapama belgeleri
- İşlem tarihine göre taşınmaz değerleme raporu
Usul ve Başvuru Sırası
İlk usul adımı “bilirkişiye toplam karşı edimi oluşturan her ödeme ayrı soru olarak yöneltilir” olarak belirlenmiştir. Maddi hakkın varlığı ile bu hakkın hangi yol üzerinden korunacağı aynı soru değildir. Aşağıdaki sıra, somut olayın tarihine ve taraf sıfatlarına göre uyarlanmalı; zorunlu başvuru ile dava veya kanun yolu sürelerinin birbirini durdurup durdurmadığı ayrıca gösterilmelidir.
Usul Adımı: Bilirkişiye Toplam Karşı Edimi Oluşturan Her Ödeme Ayrı Soru Olarak Yöneltilir
Bu aşamada bilirkişiye toplam karşı edimi oluşturan her ödeme ayrı soru olarak yöneltilir. Amaç, uyuşmazlığın doğru taraflar arasında, doğru merci önünde ve incelenebilir bir talep sonucuyla yürütülmesini sağlamaktır. Görev, kesin yetki, dava şartı arabuluculuk, zorunlu idari başvuru, harç ve tebligat sorunları maddi haklılıktan ayrı denetlenmelidir. Bir usul şartının sonradan tamamlanıp tamamlanamayacağı varsayımla değil, özel hüküm ve güncel içtihatla belirlenmelidir.
“Bilirkişiye toplam karşı edimi oluşturan her ödeme ayrı soru olarak yöneltilir” adımı takvime işlendiğinde başvuru tarihi, teslim veya tebliğ belgesi, karşı tarafın cevabı ve varsa kesinleşme bilgisi aynı kayıt altında tutulmalıdır. Başvurunun yalnız yapılmış olması yeterli değildir; ileri sürülen vakıa ve taleplerin sonraki dava veya kanun yolunu daraltıp daraltmadığı da kontrol edilmelidir.
Usul Adımı: Tasarrufun Diğer İptal Sebepleri Hakkında Da Ayrı Delil Değerlendirmesi Yapılır
İkinci adımda “tasarrufun diğer iptal sebepleri hakkında da ayrı delil değerlendirmesi yapılır” işlemi yürütülür. Bu aşamada yalnız kabul edilebilirlik değil, incelemenin hangi vakıa ve talepler üzerinde yürütüleceği de belirlenir. Taraf teşkili, delillerin hangi sırayla toplanacağı, uzman incelemesinin kapsamı ve esaslı itirazların kararda karşılanması birlikte planlanmalıdır. Bilirkişiden hukukî sonuç değil, özel veya teknik bilgi gerektiren maddi tespit istenmelidir.
“Tasarrufun diğer iptal sebepleri hakkında da ayrı delil değerlendirmesi yapılır” işleminin sonucu, sonraki başvuru veya infaz aşamasına elverişli bir belgeyle kayıt altına alınmalıdır. Kısmi kabul, feragat, sulh, ara karar veya ret varsa bunun hangi talebi ne ölçüde etkilediği açıkça işaretlenmeli; kanun yolu incelemesinde ileri sürülecek hata ilk derece aşamasındaki itirazla ilişkilendirilmelidir. Kişi, dönem, işlem ve tutar belirsizliği hükmün uygulanmasını güçleştireceğinden talep sonucu son kez bu aşamada denetlenmelidir.
Uygulama Sırası
- Bilirkişiye toplam karşı edimi oluşturan her ödeme ayrı soru olarak yöneltilir.
- Tasarrufun diğer iptal sebepleri hakkında da ayrı delil değerlendirmesi yapılır.
Süreler ve Hak Kaybı Riski
Süre Uyarısı
Tasarruf, takip ve dava tarihleri ilgili özel süre bakımından birlikte kontrol edilir. Bu süre hesaplanırken olay, öğrenme, usulüne uygun bildirim, başvuru, ret, son tutanak ve karar tarihleri tek kronolojide fakat ayrı hukuki nitelikleriyle gösterilmelidir. Başlangıç kanıtlanamıyorsa yalnız son gün hesabı güvenli sonuç vermez; tebligat parçası, UETS kaydı, başvuru alındısı veya noter belgesi dosyaya alınmalıdır.
“Tasarruf, takip ve dava tarihleri ilgili özel süre bakımından birlikte kontrol edilir” uyarısının zamanaşımı mı, hak düşürücü süre mi, usul süresi mi yoksa sözleşmesel bildirim süresi mi olduğu açıkça yazılmalıdır. Adli tatil, resmî tatil, elektronik tebligat, zorunlu arabuluculuk ve idari başvurunun etkisi her süre türünde aynı değildir.
Süre Uyarısı
Değerleme tarihi işlem günüyle uyumlu tutulur. Bu ikinci zaman kuralı, ilk süreyle aynı başlangıca veya aynı sonuca sahip kabul edilmemelidir. Öğrenme ile tebliğ, muacceliyet ile zarar tarihi, karar ile kesinleşme farklı hukuki olaylardır. Her tarih için dayanak belge ve uygulanacak hüküm yazılmadan yapılan tek satırlık takvim, hak kaybını önlemeye yetmez.
“Değerleme tarihi işlem günüyle uyumlu tutulur” uyarısı bakımından sürenin durması, kesilmesi veya yeniden başlaması ileri sürülüyorsa bunu doğuran başvurunun yetkili makama ve süresi içinde yapıldığı belgelenmelidir. Karşı tarafın süre itirazı bekleniyorsa alternatif başlangıç ihtimallerinin her biri ayrı hesaplanmalı; en erken biten güvenli tarih esas alınmalıdır. Acil koruma veya delil muhafazası mümkünse esas incelemenin tamamlanması beklenmeden ölçülü bir başvuru değerlendirilmelidir.
İleri Sürülebilecek Talepler
Alacak ve ferileriyle sınırlı tasarrufun iptali ekseninde kurulacak talep stratejisinde asıl, terditli veya yardımcı sonuçlar; karşı tarafın savunması ve delil durumu gözetilerek ayrılmalıdır. Aşağıdaki korumaların aynı dosyada birlikte istenip istenemeyeceği görev, harç, hukuki yarar ve mükerrerlik yönünden denetlenmelidir.
Alacak ve Ferileriyle Sınırlı Tasarrufun İptali
Alacak ve ferileriyle sınırlı tasarrufun iptali talebi, sonuç bölümünde açık, hüküm kurulabilir ve uygulanabilir biçimde gösterilmelidir. Talebin dayandığı vakıa, uygulanacak hüküm, ispat aracı, başlangıç tarihi ve varsa miktar veya hesap yöntemi birbirinden ayrılmalıdır. Mahkemenin hukuki nitelendirme yetkisi, tarafın vakıayı ve istediği hukuki korumayı belirsiz bırakmasına imkân vermez.
Eksik karşı edim hesabı varsa ek veya yeni bilirkişi raporu ile ilişki ayrıca kurulmalıdır. Talepler birlikte hükme bağlanabiliyorsa yığılma; biri kabul edilmezse diğeri incelenecekse terdit; aynı hakkın seçimlik sonuçları söz konusuysa seçim sırası açıkça belirtilmelidir.
Eksik Karşı Edim Hesabı Varsa Ek veya Yeni Bilirkişi Raporu
Eksik karşı edim hesabı varsa ek veya yeni bilirkişi raporu isteminin asıl talebin reddine mi, başka bir hukukî nitelendirmeye mi yoksa giderilemeyen sonuca mı bağlandığı açıklanmalıdır. Konusu başlangıçta tam belirlenemiyorsa belirsizliğin nedeni ve incelemede kullanılacak veriler gösterilmeli; harç veya ferî sonuçlar ancak bu istem bakımından uygulanabiliyorsa ayrıca kurulmalıdır.
Bu sonuç, alacak ve ferileriyle sınırlı tasarrufun iptali talebiyle aynı zarar veya edimi iki kez karşılamamalıdır. Geçici koruma isteniyorsa güncel tehlike, yaklaşık ispat, teminat ve ölçülülük ayrıca gerekçelendirilmelidir. Kabul hâlinde hükmün hangi kişi veya kayıt üzerinde, hangi dönem ve kapsamla uygulanacağı talep sonucundan anlaşılabilmelidir.
Talep Kontrolü
- Alacak ve ferileriyle sınırlı tasarrufun iptali
- Eksik karşı edim hesabı varsa ek veya yeni bilirkişi raporu
Sık Sorulan Uygulama Soruları
Tapudaki Düşük Bedel Tek Başına Yeterli Midir?
Hayır. Gerçek değer ile belgelenen toplam karşı edim birlikte karşılaştırılmalıdır.
Alıcının Ödediği İpotek Borcu Eklenir Mi?
Satışın parçası olduğu ve gerçekten ödendiği kanıtlanırsa karşı edim hesabına girebilir.
Değer Hangi Tarihe Göre Belirlenir?
Temel karşılaştırma, tasarrufun yapıldığı tarihteki gerçek ekonomik değer üzerinden kurulur.
Makul Bedel Kötü Niyet İddiasını Bitirir Mi?
Hayır. Diğer kanunî iptal nedenleri kendi vakıalarıyla ayrıca incelenir.
Doğrulanmış Kanun Dayanağı
2004 Sayılı İcra ve İflâs Kanunu — m.278/3-B.2
“Kendi verdiğinin değerine göre borçlunun ivaz olarak pek aşağı bir fiat kabul ettiği akitler;” — Alıntının yeri: 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu m.278, üçüncü fıkra b.2.
Kanun alıntısı 2026-08-31 tarihinde TBMM, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu kabul metni, m.278, s.52 üzerinden doğrulanmıştır. Güncel kanun metni somut olayın tarihi ve geçiş hükümleriyle birlikte ayrıca kontrol edilmelidir. Değer karşılaştırması tasarruf tarihine göre, aynı nitelikteki emsaller ve taşınmazın takyidatları gözetilerek yapılmalıdır. Tapudaki gösterilen bedel ile gerçekten ödenen bedel ayrılmalı; bir kat fark yaklaşımı her olay için kanunda yazılı otomatik eşik gibi sunulmamalı ve diğer iptal koşulları ayrıca araştırılmalıdır.
Doktrindeki Yaklaşımlar
Kamil Yıldırım: Tasarrufun İptali Davasında Ticari İşletme Devri Karinesi
Yazar, aşırı oransızlığın işlem tarihindeki gerçek değer ile borçlunun aldığı karşılık kıyaslanarak belirlenmesini ve yargı uygulamasındaki bir kat fark ölçütünün bu bağlamda okunmasını aktarmaktadır.
“verilen şeyin değeri ile borçlunun ivaz olarak kabul ettiği fiyat arasındaki dengesizliğin pek aşağı kabul edilebilmesi için aradaki farkın en az bir kat olması” — Alıntının yeri: s.476, ‘İptalin Unsur Vakıaları’ başlığı, İİK m.278'e ilişkin paragraf.
Künye: M. Kamil Yıldırım, “Tasarrufun İptali Davasında Ticari İşletme Devri Karinesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 2013, C. 19, S. 2, s. 471-482. Kalıcı yayın bağlantısı. Doğrulama tarihi: 2026-08-31. Öğretideki görüş bağlayıcı kural olmayıp kanun, içtihat ve somut olayla birlikte değerlendirilmelidir.
Doğrulanmış İçtihat
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/4878, K. 2026/468, 03.02.2026
“ipotek ve haciz bedelinin alıcı 3. kişinin ödemesi koşulu ile satışın bu değerlerin tamamı üzerinden yapıldığı kabul edilir.” — Alıntının yeri: Gerekçe, “ipotek ve haciz bedelinin alıcı 3. kişinin...” ibaresinin yer aldığı paragraf.
Kararın sonucu: bozma. Alıntı ve künye, 31.08.2026 tarihinde resmî karar tam metninden doğrulanmıştır. Kararın sonucu ile gerekçedeki bu cümle birlikte okunmalı; somut olayın maddi vakıaları farklı bir dosyaya kendiliğinden taşınmamalıdır.
Somut olayla benzerlik: Taşınmaz devrinde ipotek ve haciz borçlarının alıcı tarafından üstlenilmesinin bedeller arasındaki aşırı oransızlık hesabına etkisi incelenmiştir.
Kararın uygulanma sınırı: Üstlenmenin gerçekliği ve ödeme belgeleri kanıtlanmalıdır; tapudaki bedel tek başına her olayda gerçek karşılığı göstermez.
Kaynakça ve Karar Doğrulaması
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya taahhüt niteliğinde değildir.