Kısa Süreli Konut Kiralamalarında 2026

Kapsam

Yazı; turizm amaçlı kiralama ile konut kirası ayrımını, izin belgesini, kat maliklerinin iradesini, başvuru sahibini, ilan ve kimlik bildirimini, idari yaptırımı, komşu ve tüketici uyuşmazlıklarını ele alır.

Kısa Cevap

Konutun turizm amaçlı kısa sürelerle kiraya verilmesi, sıradan konut kirasından farklı olarak izin, bina onayı, ilan ve kayıt yükümlülükleri doğurabilir. Platformda ilan açılması izin eksikliğini gidermez.

Kiralamanın Niteliği

Konutun tek seferde uzun süreli barınma amacıyla verilmesi ile sık kullanıcı değişimi ve gecelik hizmet sunumu farklı rejimlere tabidir. Sözleşmenin adı değil süre, ilan, hizmetler ve fiilî kullanım modeli esas alınır.

İzin Belgesi

Turizm amaçlı faaliyete başlamadan önce yetkili idareden konut ve işleticiyle ilişkilendirilmiş izin gerekebilir. Belgenin başka daireye, eski malike veya farklı kapasiteye ait olması mevcut faaliyeti kapsamaz.

Kat Mülkiyeti Boyutu

Bina veya sitedeki bağımsız bölümlerin kısa süreli kullanımında kanunun aradığı kat maliki iradesi ve yönetim planındaki yasaklar kontrol edilir. İzin belgesi alınması, ortak alan kullanımı ve komşuluk yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.

İlan ve Platform

İlanda izin bilgisi, konutun gerçek özellikleri, toplam fiyat, ek hizmet bedeli ve iptal koşulu doğru gösterilmelidir. Platform, açıkça izinsiz veya yanıltıcı ilanı bildirimlere rağmen sürdürmesi ve ödeme sürecindeki rolü ölçüsünde sorumlulukla karşılaşabilir.

Misafir ve Kamu Yükümlülükleri

Kimlik bildirimi, yangın ve güvenlik koşulları, vergi ve belge düzeni ile kişisel verilerin korunması birlikte yürütülür. Kimlik fotoğrafını kişisel telefonda süresiz saklamak, bildirim görevinin zorunlu sonucu değildir.

Yaptırım ve Özel Hukuk Sonuçları

İzinsiz faaliyet idari para cezası ve faaliyetin durdurulmasına yol açabilir. Misafir ayrıca ayıplı konaklama, iade ve zarar; komşu ise aşırı gürültü, güvenlik ve ortak alan ihlali için özel hukuk koruması isteyebilir.

Delil Planı ve İspat Yükü

İzin belgesi, başvuru evrakı ve kat malikleri kararları ile başlayan ispat planı, çok sayıda belge sunmak yerine her çekişmeli vakıayı doğru delille eşleştirmeyi gerektirir. İddianın dayanağı ile karşı tarafın muhtemel savunması iki ayrı sütunda kurulmalı; ispat yükünün kime ait olduğu ve delilin hangi kurumdan ne kadar süre içinde alınabileceği gösterilmelidir. Aşağıdaki kayıtlar bu nedenle birbirinin tekrarı değil, farklı vakıaları doğrulayan bir delil zinciridir.

İzin Belgesi, Başvuru Evrakı ve Kat Malikleri Kararları

İzin belgesi, başvuru evrakı ve kat malikleri kararları, yalnız dosyaya eklenecek bir kayıt değildir. Bu delilin hangi kurucu, engelleyici veya sona erdirici vakıayı gösterdiği; kim tarafından, hangi tarihte ve hangi işlem bağlamında oluşturulduğu dilekçede açıklanmalıdır. Belgenin tamamı görülmeden seçilmiş bir sayfa, ekran görüntüsü veya tarafça hazırlanmış özet üzerinden kesin sonuca gidilmemelidir.

İlan ekranı, rezervasyon, fiyat ve platform yazışmaları ile çapraz doğrulama yapılması, tarih, taraf, miktar ve işlem bağlantısındaki uyuşmazlıkları görünür kılar. Belge karşı tarafın veya üçüncü kişinin elindeyse ibraz talebi, kurum müzekkeresi, delil tespiti ya da bilirkişi incelemesi için hangi usul aracının kullanılacağı baştan belirlenmelidir. Elektronik kayıtlarda özgün dosya, zaman damgası, erişim geçmişi ve değişiklik izi korunmalı; hukuka aykırı elde edilen verinin ispat değeri ayrıca tartışılmalıdır.

İlan Ekranı, Rezervasyon, Fiyat ve Platform Yazışmaları

İlan ekranı, rezervasyon, fiyat ve platform yazışmaları bakımından ilk soru, kaydın mevcut olup olmadığı değil hangi tartışmalı olguyu ispatlayabildiğidir. Düzenleyen kişi veya kurum, düzenleme amacı, kayıt dönemi ve karşı tarafa aidiyet açıkça belirlenmelidir. Belgenin içeriği iddiayı yalnız dolaylı biçimde destekliyorsa aradaki çıkarım zinciri gösterilmeli; yorum, belgenin kendi ifadesi gibi sunulmamalıdır.

Bu kayıt, misafir kayıtları, güvenlik belgeleri ve komşu şikâyet tutanakları ile birlikte okunduğunda anlatım ile dış kaynak arasındaki uyum denetlenebilir. Çelişki varsa belgenin aslı, dayanak kayıtları ve düzenleyenin açıklaması istenmeli; eksiklik bilirkişinin hukukî nitelendirme yapması beklenerek kapatılmamalıdır. Kişisel veri, ticari sır veya soruşturma gizliliği içeren bölümlerde dosyaya sunma yöntemi ile inceleme hakkı arasında ölçülü bir çözüm kurulmalıdır.

Misafir Kayıtları, Güvenlik Belgeleri ve Komşu Şikâyet Tutanakları

Misafir kayıtları, güvenlik belgeleri ve komşu şikâyet tutanakları, zaman içinde değişebilen veya kaybolabilen bir delil niteliği taşıyabilir. Bu nedenle kaynağın korunması, talep tarihinin belgelenmesi ve mümkünse değiştirilemez örneğin alınması esasa ilişkin tartışmadan önce ele alınmalıdır. Sonradan oluşturulan açıklama ile olay anındaki kayıt birbirinden ayrılmalı; boşluklar varsayımla tamamlanmamalıdır.

İzin belgesi, başvuru evrakı ve kat malikleri kararları aynı olayın başka bir aşamasını gösteriyorsa iki kayıt arasındaki tarih ve işlem bağı kurulmalıdır. Delil, iddia sahibinin elinde değilse hangi makamdan hangi hukuki dayanakla isteneceği somutlaştırılmalı; ret hâlinde başvurulacak yol ve saklama süresi dosya notuna eklenmelidir. Güvenilirlik itirazı bekleniyorsa metadata, imza, mühür, log veya karşılaştırma örneği daha tahkikat başlamadan belirlenmelidir.

Dosyaya Konulacak Temel Kayıtlar

• İzin belgesi, başvuru evrakı ve kat malikleri kararları
• İlan ekranı, rezervasyon, fiyat ve platform yazışmaları
• Misafir kayıtları, güvenlik belgeleri ve komşu şikâyet tutanakları

Usul ve Başvuru Sırası

İlk usul adımı “faaliyet öncesinde tapu, yönetim planı, malik iradesi ve izin koşulları birlikte doğrulanır” olarak belirlenmiştir. Maddi hakkın varlığı ile bu hakkın hangi yol üzerinden korunacağı aynı soru değildir. Aşağıdaki sıra, somut olayın tarihine ve taraf sıfatlarına göre uyarlanmalı; zorunlu başvuru ile dava veya kanun yolu sürelerinin birbirini durdurup durdurmadığı ayrıca gösterilmelidir.

Usul Adımı: Faaliyet Öncesinde Tapu, Yönetim Planı, Malik İradesi ve İzin Koşulları Birlikte Doğrulanır

Bu aşamada faaliyet öncesinde tapu, yönetim planı, malik iradesi ve izin koşulları birlikte doğrulanır. Amaç, uyuşmazlığın doğru taraflar arasında, doğru merci önünde ve incelenebilir bir talep sonucuyla yürütülmesini sağlamaktır. Görev, kesin yetki, dava şartı arabuluculuk, zorunlu idari başvuru, harç ve tebligat sorunları maddi haklılıktan ayrı denetlenmelidir. Bir usul şartının sonradan tamamlanıp tamamlanamayacağı varsayımla değil, özel hüküm ve güncel içtihatla belirlenmelidir.

“Faaliyet öncesinde tapu, yönetim planı, malik iradesi ve izin koşulları birlikte doğrulanır” adımı takvime işlendiğinde başvuru tarihi, teslim veya tebliğ belgesi, karşı tarafın cevabı ve varsa kesinleşme bilgisi aynı kayıt altında tutulmalıdır. Başvurunun yalnız yapılmış olması yeterli değildir; ileri sürülen vakıa ve taleplerin sonraki dava veya kanun yolunu daraltıp daraltmadığı da kontrol edilmelidir.

Usul Adımı: İdari İşlemde Konut, İlan, Tarih ve İşletici Eşleşmesi Kontrol Edilerek Savunma ve İtiraz Somut Belgeyle Yapılır

İkinci adımda “idari işlemde konut, ilan, tarih ve işletici eşleşmesi kontrol edilerek savunma ve itiraz somut belgeyle yapılır” işlemi yürütülür. Bu aşamada yalnız kabul edilebilirlik değil, incelemenin hangi vakıa ve talepler üzerinde yürütüleceği de belirlenir. Taraf teşkili, delillerin hangi sırayla toplanacağı, uzman incelemesinin kapsamı ve esaslı itirazların kararda karşılanması birlikte planlanmalıdır. Bilirkişiden hukukî sonuç değil, özel veya teknik bilgi gerektiren maddi tespit istenmelidir.

“İdari işlemde konut, ilan, tarih ve işletici eşleşmesi kontrol edilerek savunma ve itiraz somut belgeyle yapılır” işleminin sonucu, sonraki başvuru veya infaz aşamasına elverişli bir belgeyle kayıt altına alınmalıdır. Kısmi kabul, feragat, sulh, ara karar veya ret varsa bunun hangi talebi ne ölçüde etkilediği açıkça işaretlenmeli; kanun yolu incelemesinde ileri sürülecek hata ilk derece aşamasındaki itirazla ilişkilendirilmelidir. Kişi, dönem, işlem ve tutar belirsizliği hükmün uygulanmasını güçleştireceğinden talep sonucu son kez bu aşamada denetlenmelidir.

Uygulama Sırası

1. Faaliyet öncesinde tapu, yönetim planı, malik iradesi ve izin koşulları birlikte doğrulanır.
2. İdari işlemde konut, ilan, tarih ve işletici eşleşmesi kontrol edilerek savunma ve itiraz somut belgeyle yapılır.

Süreler ve Hak Kaybı Riski

Süre Uyarısı

İzin, ilan, her rezervasyon, denetim ve idari tebliğ tarihleri kaydedilir. Bu süre hesaplanırken olay, öğrenme, usulüne uygun bildirim, başvuru, ret, son tutanak ve karar tarihleri tek kronolojide fakat ayrı hukuki nitelikleriyle gösterilmelidir. Başlangıç kanıtlanamıyorsa yalnız son gün hesabı güvenli sonuç vermez; tebligat parçası, UETS kaydı, başvuru alındısı veya noter belgesi dosyaya alınmalıdır.

“İzin, ilan, her rezervasyon, denetim ve idari tebliğ tarihleri kaydedilir” uyarısının zamanaşımı mı, hak düşürücü süre mi, usul süresi mi yoksa sözleşmesel bildirim süresi mi olduğu açıkça yazılmalıdır. Adli tatil, resmî tatil, elektronik tebligat, zorunlu arabuluculuk ve idari başvurunun etkisi her süre türünde aynı değildir.

Süre Uyarısı

İdari yaptırıma başvuru ile tüketici ve komşuluk taleplerinin süreleri ayrı izlenir. Bu ikinci zaman kuralı, ilk süreyle aynı başlangıca veya aynı sonuca sahip kabul edilmemelidir. Öğrenme ile tebliğ, muacceliyet ile zarar tarihi, karar ile kesinleşme farklı hukuki olaylardır. Her tarih için dayanak belge ve uygulanacak hüküm yazılmadan yapılan tek satırlık takvim, hak kaybını önlemeye yetmez.

“İdari yaptırıma başvuru ile tüketici ve komşuluk taleplerinin süreleri ayrı izlenir” uyarısı bakımından sürenin durması, kesilmesi veya yeniden başlaması ileri sürülüyorsa bunu doğuran başvurunun yetkili makama ve süresi içinde yapıldığı belgelenmelidir. Karşı tarafın süre itirazı bekleniyorsa alternatif başlangıç ihtimallerinin her biri ayrı hesaplanmalı; en erken biten güvenli tarih esas alınmalıdır. Acil koruma veya delil muhafazası mümkünse esas incelemenin tamamlanması beklenmeden ölçülü bir başvuru değerlendirilmelidir.

İleri Sürülebilecek Talepler

Hatalı idari işlemin kaldırılması veya izin sürecindeki eksikliğin giderilmesi ekseninde kurulacak talep stratejisinde asıl, terditli veya yardımcı sonuçlar; karşı tarafın savunması ve delil durumu gözetilerek ayrılmalıdır. Aşağıdaki korumaların aynı dosyada birlikte istenip istenemeyeceği görev, harç, hukuki yarar ve mükerrerlik yönünden denetlenmelidir.

Hatalı İdari İşlemin Kaldırılması veya İzin Sürecindeki Eksikliğin Giderilmesi

Hatalı idari işlemin kaldırılması veya izin sürecindeki eksikliğin giderilmesi talebi, sonuç bölümünde açık, hüküm kurulabilir ve uygulanabilir biçimde gösterilmelidir. Talebin dayandığı vakıa, uygulanacak hüküm, ispat aracı, başlangıç tarihi ve varsa miktar veya hesap yöntemi birbirinden ayrılmalıdır. Mahkemenin hukuki nitelendirme yetkisi, tarafın vakıayı ve istediği hukuki korumayı belirsiz bırakmasına imkân vermez.

Misafir bedel iadesi ve zararları ya da komşuluk ihlalinin önlenmesi ile ilişki ayrıca kurulmalıdır. Talepler birlikte hükme bağlanabiliyorsa yığılma; biri kabul edilmezse diğeri incelenecekse terdit; aynı hakkın seçimlik sonuçları söz konusuysa seçim sırası açıkça belirtilmelidir.

Misafir Bedel İadesi ve Zararları Ya Da Komşuluk İhlalinin Önlenmesi

Misafir bedel iadesi ve zararları ya da komşuluk ihlalinin önlenmesi isteminin asıl talebin reddine mi, başka bir hukukî nitelendirmeye mi yoksa giderilemeyen sonuca mı bağlandığı açıklanmalıdır. Konusu başlangıçta tam belirlenemiyorsa belirsizliğin nedeni ve incelemede kullanılacak veriler gösterilmeli; harç veya ferî sonuçlar ancak bu istem bakımından uygulanabiliyorsa ayrıca kurulmalıdır.

Bu sonuç, hatalı idari işlemin kaldırılması veya izin sürecindeki eksikliğin giderilmesi talebiyle aynı zarar veya edimi iki kez karşılamamalıdır. Geçici koruma isteniyorsa güncel tehlike, yaklaşık ispat, teminat ve ölçülülük ayrıca gerekçelendirilmelidir. Kabul hâlinde hükmün hangi kişi veya kayıt üzerinde, hangi dönem ve kapsamla uygulanacağı talep sonucundan anlaşılabilmelidir.

Talep Kontrolü

• Hatalı idari işlemin kaldırılması veya izin sürecindeki eksikliğin giderilmesi
• Misafir bedel iadesi ve zararları ya da komşuluk ihlalinin önlenmesi

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Bir Aylık Kiralama Turizm Amaçlı Mıdır?

Tek başına gün sayısı değil, kullanım amacı ve kanundaki tanım belirleyicidir; otomatik sonuç verilmemelidir.

Platform İzin Belgesini Kontrol Eder Mi?

İlan yükümlülükleri platformu etkileyebilir; asıl izin alma sorumluluğu faaliyeti yürüten kişiden kalkmaz.

Kiracı Evi Günlük Kiraya Verebilir Mi?

Malikin sözleşmesel izni yanında kanunî izin ve kat mülkiyeti koşulları da gerekir.

Komşular İzin Verilse De Şikâyet Edebilir Mi?

Evet. Gürültü, güvenlik, ortak alan ve yönetim planı ihlalleri izin belgesinden bağımsız değerlendirilebilir.

Doğrulanmış Kanun Dayanağı

7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun — m.3/1

“Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur.” — Alıntının yeri: 7464 sayılı Kanun m.3/1.

Kanun alıntısı 2026-08-31 tarihinde TBMM, 7464 sayılı Kanun kabul metni, m.3/1 üzerinden doğrulanmıştır. Güncel kanun metni somut olayın tarihi ve geçiş hükümleriyle birlikte ayrıca kontrol edilmelidir. Konutun tapu niteliği, kiralama süresi, malik veya işletme sıfatı, kat malikleri kararı, izin belgesi ve ilan numarası faaliyetten önce doğrulanmalı; kira sözleşmesi idari izin eksikliğini gidermez.

Doktrindeki Yaklaşımlar

Onur Altınkan: 7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun Çerçevesinde Konutların Kısa Süreli Kiralanması

7464 sayılı Kanun kısa süreli konut kiralamalarını izin, kat malikleri iradesi, ilan ve yaptırım düzenine bağlayarak klasik kira ilişkisinden daha geniş bir idari çerçeve kurmaktadır.

“Mukayeseli hukukla paralel şekilde ülkemizde de bu alanın düzenleme altına alınması ihtiyacı doğmuştur.” — Alıntının yeri: Öz, ilk paragraf.

Künye: Onur Altınkan, “7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun Çerçevesinde Konutların Kısa Süreli Kiralanması”, Ankara Sosyal Bilimler Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2025, C. 6, S. 2, s. 2129-2183. Kalıcı yayın bağlantısı. Doğrulama tarihi: 2026-08-31. Öğretideki görüş bağlayıcı kural olmayıp kanun, içtihat ve somut olayla birlikte değerlendirilmelidir.

Doğrulanmış İçtihat

Anayasa Mahkemesi Genel Kurul - Norm Denetimi, E. E.2025/147, K. K.2025/275, 25.12.2025

“Kuralın binadaki diğer kat maliklerinin huzur ve düzenini korumak ve kat malikleri arasında olası ihtilafları engellemek amacı taşıdığı anlaşılmaktadır.” — Alıntının yeri: Gerekçe, § 15; resmî karar PDF'sinde s. 10.

Kararın sonucu: 7464 sayılı Kanun m.3'teki oybirliği şartının mülkiyet hakkına aykırı olmadığına ve itirazın reddine karar verildi. Alıntı ve künye, 31.08.2026 tarihinde resmî karar tam metninden doğrulanmıştır. Kararın sonucu ile gerekçedeki bu cümle birlikte okunmalı; somut olayın maddi vakıaları farklı bir dosyaya kendiliğinden taşınmamalıdır.

Somut olayla benzerlik: Karar doğrudan turizm amaçlı konut kiralamasında kat maliklerinin oybirliği şartını, mülkiyet hakkını ve ölçülülüğü inceler.

Kararın uygulanma sınırı: Norm denetimi yalnız kuralın anayasal geçerliliğini çözer; somut izin başvurusu, idari para cezası, tahliye veya vergi uyuşmazlığını sonuçlandırmaz.

Kaynakça

• Güncel mevzuat, karar ve öğretideki görüşler somut olayın tarihi esas alınarak ayrıca doğrulanmalıdır.