BU MAKALEYLE İLGİLİ KARARLAR
Kira Sözleşmesinin Uyarlanma Koşulları
Bu makaleyle ilişkilendirilen 8 kararı konu, daire veya karar numarasıyla daraltabilirsiniz.
← Makaleye geri dönünTüm karar arşivini açın →Aradığınız içtihada ulaşın
Mahkeme türünü seçin veya doğrudan konu ve karar numarasıyla arayın.
8 karar
En yeni karar önceYargıtay 3. Hukuk Dairesi
Kira Uyarlaması ile Kira Tespitinin Tahkime Elverişliliğinin Ayrılması
- Esas
- 2026/4811 E.
- Karar
- 2026/3820 K.
Editoryal özet: Kiraya veren kurum, otel-restoran kirasının artırılmasını, aksi hâlde kira bedelinin tespitini ISTAC tahkiminde istemiş; hakem heyeti talepleri reddetmiştir. Yargıtay, uyarlama talebini taraf iradesine bağlı ve tahkime elverişli bulmuş, iptal davasında esasa ilişkin yeniden inceleme yapılamayacağını açıklamıştır. Buna karşılık TBK 344 ile emredici biçimde düzenlenen kira tespiti talebi tahkime elverişli görülmemiştir. Bu kısımda esasa girilmesi nedeniyle hakem kararının iptali, uyarlama kısmında ise iptal davasının reddi onanmıştır. Yargılama boyunca benimsenen hakem seçim usulüne aleyhe karardan sonra itiraz edilmesi de dürüstlük kuralıyla bağdaştırılmamıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
Kira Uyarlamasının Emsal Tespitinden Ayrılması ve Uyarlama Koşullarının Araştırılması
- Esas
- 2025/2958 E.
- Karar
- 2026/118 K.
Editoryal özet: Kiraya verenler bölgedeki ekonomik ve ticari değişikliklerle kira dengesinin bozulduğunu ileri sürmüştür. Önceki bozma uyarlama koşullarının araştırılmasını istemiştir. Mahkeme, bölgenin içkili yer kapsamına alınmasını yeterli görerek yeniden kira bedeli belirlemiştir. Daire, bu rapor ve gerekçenin hâlâ kira tespiti yöntemine dayandığını, sözleşme dengesinin katlanılamayacak biçimde bozulup bozulmadığını denetlenebilir şekilde göstermediğini saptamıştır. Nitelik, alan, konum, olağanüstü ticari gelişmeler, emsaller ve giderler araştırılmalıdır. Koşullar varsa uyarlama, yoksa ret gerektiğini açıklayarak davalı yararına bozmuştur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
AVM’de beklenen müşteriye ulaşılamaması nedeniyle kira indirimi ve uyarlama
- Esas
- 2025/846 E.
- Karar
- 2025/5062 K.
Editoryal özet: Restoran işleten tacir AVM’nin doluluk ve müşteri beklentilerini karşılamadığını, işletmesinin zarar ettiğini ve döviz kirasının ağırlaştığını belirterek indirim veya ciroya bağlı uyarlama istemiştir. Mahkemeler müşteri sayısı konusunda sözleşmesel taahhüt bulunmadığını, keşifte işletmenin diğerlerinden olumsuz ayrıştığını ve öngörülemeyen olağanüstü koşul kanıtlanmadığını kabul etmiştir. Yargıtay bu gerekçelerle ve somut döviz değişimlerini öngörülebilir sayarak ret kararını onamıştır. Karar her döviz artışını veya her AVM müşteri kaybını peşinen uyarlama dışı bırakmaz; 2013 sözleşmesi, ileri sürülen 2014 koşulları ve somut taahhüt kapsamıyla değerlendirilmelidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
Kira Tespiti Ölçütleri ile Aşırı İfa Güçlüğüne Dayalı Uyarlamanın Ayrılması
- Esas
- 2024/1083 E.
- Karar
- 2025/1439 K.
Editoryal özet: BAM kararları, ekonomik değişime dayanılarak beş yıllık dönem dolmadan kira uyarlaması istenip istenemeyeceğinde ayrılmıştır. Yargıtay, olağan enflasyon, satın alma gücü, kiralananın durumu ve emsal değişimi gibi TBK 344 tespit ölçütlerinin aynı gerekçeyle TBK 138 uyarlama sebebine dönüştürülemeyeceğini kabul etmiştir. Buna karşılık TBK 138’deki diğer olağanüstü sebep ve koşullar gerçekleşirse her zaman uyarlama davası açılabileceğini belirtmiştir. Daire özel-genel kanun karşılaştırmasını bu ayrımın temeli olarak benimsememiştir. Uyuşmazlık, bütün uyarlamaları beş yıl yasaklayan bir sonuç yerine bu iki kurumun farklı amaç ve koşullarını koruyacak biçimde giderilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
Kira Alacağının Sonucunu Etkileyen Uyarlama Davasının Beklenmesi
- Esas
- 2024/1861 E.
- Karar
- 2025/801 K.
Editoryal özet: Kiraya veren ödenmeyen üç aylık kira için takip yapmış, kiracı ekonomik koşullar ve ciro kaybını ileri sürmüştür. Alt mahkemeler, sözleşmedeki bedel belirli olduğu ve uyarlama henüz kesinleşmediği için alacağı kabul etmiştir. Daire, daha önce açılan uyarlama davasında istenen başlangıç tarihinin bu alacak dönemini de kapsadığını saptamıştır. Uyarlama hükmünün tahsil edilecek miktarı etkileyeceği için HMK 165 uyarınca bekletici mesele yapılmasını istemiş ve kararı bozmuştur. Uyarlama isteminin esastan kabulü ya da otomatik kira indirimi hakkında hüküm kurmamıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2007–2013 kira döneminde olağanüstü denge bozulması kanıtlanamadığı için uyarlamanın reddi
- Esas
- 2024/773 E.
- Karar
- 2025/94 K.
Editoryal özet: Yeni malik 2007 başlangıçlı uzun süreli kirayı 2013 ten itibaren artırmak için uyarlama istemiştir. Önceki iki bozma ekonomik, imar, ticaret, döviz ve gider verilerinin uzman kurulca incelenmesini gerektirmiştir. Son incelemede sözleşme ile talep dönemi arasında öngörülemez olağanüstü denge bozulması bulunmadığı kabul edilmiş; Daire 2025 te ret hükmünü onamıştır. Kararın 2025 te verilmesi değerlendirme dönemini 2025 e taşımaz. İncelenen olgular 2007–2013 tarihlidir; yalnız emsal kiranın yüksekliğiyle uyarlama doğmaz ve bu ret sonraki farklı ekonomik şokları peşinen dışlamaz.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi
Kira Uyarlama Davası Sürerken Tahliye Takibi ve Fazla İşlemiş Faizin Düzeltilmesi
- Esas
- 2023/454 E.
- Karar
- 2023/1689 K.
Editoryal özet: Kiracı pandemi nedeniyle uyarlama davası açtığını belirterek kira takibine ve tahliyeye karşı çıkmıştır. Alt mahkemeler takip hukukuna uygun ödeme belgesi sunulmadığını ve uyarlama davasının dar yetkili icra yargılamasında bekletici yapılamayacağını kabul etmiştir. Daire diğer itirazları reddetmiş, fakat raporda saptanandan fazla işlemiş faiz için de itirazın kaldırılmasını hatalı bulmuştur. İstinaf kararını kaldırıp ilk hükmü doğru asıl alacak ve faiz toplamıyla düzelterek onamıştır. Uyarlama istemi tek başına kira borcunu veya tahliye sonucunu otomatik durdurmuş sayılmamıştır.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi
Tahsilattan sonra verilen kira uyarlama tedbirinin icra dosyasındaki önceki ödemeyi kendiliğinden iade ettirmemesi
- Esas
- 2022/8706 E.
- Karar
- 2023/1584 K.
Editoryal özet: Borçlu kira uyarlama davasında sonradan dava tarihinden geçerli geçici düşük kira kararı alınca icrada önceden ödediği fazlanın muhtırayla geri verilmesini istemiştir. BAM tedbirin tahsilat ve alacaklıya ödeme sonrasında verildiğini, önceki paranın iadesini emretmediğini ve İİK 361 koşullarını tek başına oluşturmadığını kabul etmiştir. Genel mahkemede talep imkanı belirtilip şikayet reddedilmiş, 12. Hukuk Dairesince onanmıştır. Uyarlama tedbiri yok sayılmamış; geriye etkili kira düzenlemesiyle kesinleşmiş takibin idari yoldan geri alınması ayrılmıştır. Genel mahkemede kesin iade alacağı bulunduğu henüz hükme bağlanmamıştır.
Karar kartlarında editoryal özetler, resmî yayının özetleri veya “Resmî metinden aktarım” olarak belirtilen kaynak bölümleri yer alır. Her kararın tam metni ve resmî kaynak bağlantısı kendi sayfasında bulunur.